Оценка ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость. Методы расчета ликвидационной стоимости

Об оценке объектов бухгалтерского учета мы рассказывали в нашей и отмечали, что под оценкой в бухучете понимается денежное измерение объектов учета. Мы также, что в зависимости от целей оценки выделяют оценку, произведенную для первоначального признания активов, при их дальнейшем учете, а также для отражения в отчетности. А какое место в видах оценки отведено ликвидационной стоимости? О применении ликвидационной стоимости в учете расскажем в нашей консультации.

Что такое ликвидационная стоимость?

Понятие ликвидационной стоимости можно найти в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, которая представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях, когда собственник вынужден продать объект, и, соответственно, срок представления объекта на открытом рынке меньше типичного срока представления аналогичных объектов в обычных условиях.

Что касается понятия ликвидационной стоимости в целях бухгалтерского учета, то ни в Федеральном законе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», ни в ПБУ понятия ликвидационной стоимости нет. Учетное определение ликвидационной стоимости можно лишь найти в Международных стандартах финансовой отчетности, введенных в действие на территории РФ в соответствии с Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н .

Так, определение ликвидационной стоимости применительно к объектам основных средств приведено в Международном стандарте финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства». В нем указано, что ликвидационная стоимость актива - это расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16). Аналогичное определение ликвидационной стоимости приведено в МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы» (п. 8).

Как применять ликвидационную стоимость в бухучете

Сказанное выше означает, что показатель ликвидационной стоимости в бухучете использует те организации, которые применяют МСФО. Приведем некоторые аспекты учета ликвидационной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, т. е. применительно к объектам основных средств (ОС).

Так, ликвидационная стоимость объекта ОС используется при расчете суммы амортизации. Ведь амортизация в МСФО рассчитывается исходя не из первоначальной стоимости, а амортизируемой величины актива (АВ):

АВ = ПС - ЛС,

где ПС - первоначальная стоимость актива или другая сумма, принимаемая за первоначальную стоимость;

ЛС - ликвидационная стоимость актива.

Данный расчет показывает, что в целях МСФО та сумма, которая будет получена от выбытия амортизируемого актива, т. е. ликвидационная стоимость, в расчете ежемесячной амортизации не учитывается. В то же время, на практике ликвидационная стоимость актива часто является незначительной и поэтому считается несущественной при расчете амортизируемой величины (

Для того чтобы иметь представление о том, что такое ликвидационная стоимость, необходимо определить, что представляет собой рыночная.

Под рыночной стоимостью понимается общая стоимость объекта, по которой он отчуждается, при этом не учитываются временные обстоятельства, способствующие понижению цены.

При установлении рыночной цены продавец и покупатель действуют в обоюдном согласии, они заключают договор, который представляет их общие интересы. В этой ситуации платеж за товар осуществляется с помощью перечисления денег на счет.

Нарушение рыночной цены влечет за собой другие типы стоимости. При продаже важно знать, каким видом стоимости будет реализован объект. Если у предпринимателя заведомо имеется цель приобрести прибыльное имущество, в данном случае может иметь место инвестиционная стоимость. Цель приобретения товара или недвижимости — накопление средств в будущем. Именно этот факт не позволяет считать цену рыночной. Ликвидационная стоимость возникает в том случае, если некоторые факторы существенно нарушены и временной период реализации ограничен. Иными словами, это вынужденная, заниженная цена.

В каких случаях возникает ликвидационная стоимость?

Данный вид предполагает распродажу объектов, в целях расчета с кредиторами по имеющимся долгам. В частых случаях происходит так, что проданные товары не могут покрыть всех долгов. Важно как можно быстрее освободиться от активов и направить средства на погашение задолженности. Временной фактор при этом играет ключевую роль.

В каждом отдельном случае наблюдаются разные сроки для реализации. Решение о ликвидации юридического лица может быть вынужденным или добровольным. Если ликвидация добровольная, это позволяет разработать больше концепций касаемо продаж, составить оптимальный график реализации, более детально спланировать свои действия. — имущество должника, которое распродается на аукционе в установленный срок.

Ликвидационная стоимость товара направлена на то, чтобы погасить задолженность в кратчайший период. Изначально имущество, находящиеся в залоге, дает определенные гарантии кредиторам. Важно знать, по какой цене оно будет реализовано, и когда можно произвести расчет. Ликвидационная стоимость еще имеет название «залоговая».

Если имущество будет реализовано в связи с вынужденной ликвидацией в сжатые сроки, в этом случае тоже определяется ликвидационная стоимость. Вынужденная реализация осуществляется на основании действующего законодательства РФ. Заложенные объекты должника необходимо продать в срок до 2 -х месяцев, с тех пор как на них был наложен арест. Во всех случаях ликвидационная стоимость существенно ниже рыночной. Для покупателя этот факт является крайне выгодным, однако продавец несет убытки.

Оценка ликвидационной стоимости и ее факторы

Важно учесть все причины, которые обусловливают ликвидационную стоимость. Они не зависят от обстановки дел на предприятии. Срок экспозиции — один из главных факторов, который превращает рыночную цену в ликвидационную. Чем меньше срок на продажу имущества, тем ниже оказывается его стоимость. Временной фактор можно назвать решающим в определении ликвидационной стоимости. Привлекательность объекта касаемо инвестирования включает в себя характеристики товара и его функциональные возможности.

В некоторых случаях рыночная цена может быть завышена. В связи с этим спрос покупателей на товар падает, и их становится меньше. Цена тех или иных объектов может зависеть от общей конъюктуры. Если этот период длится долго, у предприятия больше шансов и времени проанализировать ситуацию. Важно вести грамотную маркетинговую политику, проводить соответствующие мероприятия и применять доступные средства для увеличения цены.

Ликвидационная оценка, какие трудности могут возникнуть?

Главной проблемой является ограничение сроков продажи объектов недвижимости или другого имущества. Оформление права собственности — процесс довольно длительный и кропотливый. Сужение круга покупателей — также одна из основных проблем. Когда происходит переоценка доходов предприятия, можно использовать 3 метода. Доходный — подразумевающий получение выгоды в будущем. Сравнительный — основывается на цене реализованного имущества на открытом рынке. Затратный — построенный на определении издержек. Важно знать, какой способ актуален при определении ликвидационной цены. Оценка ликвидационной стоимости предприятия проводится в короткий временной промежуток, при этом не имеется возможности донести до покупателей сведений о преимуществах активов. Для того чтобы окончательно утвердить цену, следует сопоставить результаты всех проанализированных подходов.

Каким образом осуществляется переход от рыночной цены к ликвидационной?

При расчете, в частности ликвидационном, возникает вопрос о том, как меняется цена товара или объекта недвижимости и переходит от рыночной цены. Ликвидационная стоимость основывается на сравнительном подходе, который предполагает статистическое моделирование. Этот метод может быть ограничен по одной причине: трудность доступности информации в условиях скорейшей реализации. Косвенный — это способ, который позволяет прямо сопоставить 2 типа стоимости. В данном случае ликвидационная прямо зависит от рыночной.

Важно также знать, как происходит определение скидки на вынужденную продажу. Для этого вначале сравнивают цену товара в обычных условиях, а затем в сжатый срок. Экспертный метод — самый известный. Он популярен по причине ограниченности информации. Если имеется факт вынужденной продажи, скидка может составлять до 50 %. Однако она также зависит от условий ликвидации. Важно провести анализ ликвидационной стоимости объекта оценки, чтобы быстрее продать имущество, заблаговременно принять решение о цене объектов в процессе ликвидации организации. При этом проводится анализ финансового состояния. В конечном итоге принимается решение относительно порядка и сроков проведения торгов.

Если предприятие покупает активы по заниженной цене, несомненно, это приносит выгоду. У владельцев могут быть планы по их реализации в дальнейшем. Возможно, активы будут проданы по стандартной стоимости и, таким образом, сформируется прибыль. Для того чтобы правильно провести ликвидацию, необходимо привлечь специалистов, которые смогут рассчитать ликвидационную цену в максимально короткий период.

Популярные статьи

Новая страница 1

1. Принципиальные особенности понятия «ликвидационная стоимость»

Проблема ликвидационной стоимости появляется тогда, когда организация лишается экономических и организационных возможностей самостоятельно генерировать стоимость, прежде всего - прибавочную стоимость, и при этом сохраняются финансовые, хозяйственные, трудовые обязательства, признанные законом, перед иными субъектами гражданского оборота.

Сообразно с этим можно говорить о ликвидационной стоимости при реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, а также поглощение), ликвидации и банкротстве (несостоятельности) организации. Строго говоря, спрос на профессиональный расчет этого экономического феномена появляется в основном при ликвидации (в процессе реорганизации) и банкротстве. В этих вариантах реализуется экономическая сущность ликвидационной стоимости: актив, не способный продуцировать прибавочную стоимость (прибыль), превращается в обязательства по вкладам, которые произвели иные субъекты хозяйствования в прошлом, в актив ликвидируемого и реорганизуемого предприятия (организации).

Актив, превращенный в обязательство, не меняет своих индивидуальных материальных характеристик, но его стоимость как обязательства, подлежащего продаже, становится иной, отличной и от балансовых характеристик, и от рыночных оценок развитых рынков аналогичного имущества. Ситуация соответствует суждению, что «всякий долг может быть продан только со скидкой». При этом меняется и юридическая форма этого актива: из продуцента прибыли актив становится источником погашения обязательств, а сами обязательства структурированы законодателем определенным образом, и выступает этот актив в гражданском обороте только как абстрактная сумма денег (то есть появляется «превращенная стоимость»).

2. Определения для понятия ликвидационной стоимости

Согласно Стандарту РФ «Единая система оценки имущества. Термины и определения», «ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже». В стандартном учебнике «Принципы корпоративных финансов» ликвидационная стоимость (оборудования) понимается как чистый доход от продажи после определенного срока эксплуатации и состоявшегося демонтажа (оборудования).

Полезно отметить, что у этих авторов в ходу и термин «ликвидационные дивиденды»: «…если вся нераспределенная прибыль израсходована и если не требуются средства для защиты кредиторов, компания может получить разрешение на ликвидационные дивиденды. Поскольку такие выплаты рассматриваются как доход от капитала, они не облагаются подоходным налогом» (в США).

Обстоятельно разбираются с представлением о ликвидационной стоимости авторы работы «Руководство по оценке стоимости бизнеса». Их суждения сводятся к следующему: «Ликвидационная стоимость предполагает, что ожидается прекращение функционирования компании и что ее имущество будет распродано (или реализовано иным способом). Для определения ликвидационной стоимости обычно используется одна из следующих предпосылок:

а) упорядоченная ликвидация (Orderly Liquidation ): продажа активов в течение разумного промежутка времени, необходимого для того, чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов;

б) вынужденная ликвидация (Forced Liquidation ) предполагает продажу активов возможно быстрее, например, на аукционе (ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации часто называется аукционной стоимостью - Auction Value ).

В ликвидационной стоимости учитываются не только способ продажи, но и расходы по продаже, затраты на содержание активов до продажи и прочие затраты. Обычно, хотя и не всегда, при оценке обладающей абсолютным контролем доли в акционерной собственности ликвидационная стоимость представляет наименьший предел стоимости».

3. Расчет для бухгалтерского пассива или актива

Нуждается в выяснении вопрос о привязке выполняемых расчетов к имуществу («активу») либо к источникам («пассиву») этого имущества. Полезно напомнить в этой связи известные правила Миллера – Модильяни.

Правило I гласит, что фирма не может изменить общую стоимость Security , просто разделив потоки денежных средств на два направления: стоимость фирмы определяется ее реальными активами, а не Security , которые она выпускает (имеется в виду «совершенный рынок»). Иначе: структура капитала (то есть в бухгалтерской терминологии - источников) не имеет решающего значения при любом данном сочетании инвестиционных решений фирмы.

Правило II фиксирует, что дивидендная политика не имеет значения на совершенном рынке капитала (то есть не определяет стоимость фирмы).

Признав эти правила, следует предположить, что ликвидационная стоимость не может быть определена по оценкам пассива ликвидируемого (преобразуемого) предприятия (организации).

Вместе с тем на реальном рынке капиталов обоснованной является попытка определить (рассчитать) стоимость акционерных обществ по данным пассива (подход к расчету будет показан ниже).

Основное внимание при выявлении расчетной ликвидационной стоимости повсеместно уделяется активу и его элементам. Исходной посылкой для этого подхода служит распад при ликвидации (и реорганизации) предприятия единого организационно-технологического механизма создания новой стоимости для получения доходов. Этот распад приводит к предпочтению оценки отдельных элементов актива.

4. О «западных» подходах к выявлению ликвидационной стоимости

Обратимся к западной практике. Согласно Дж. Фишмену и др. «метод ликвидационной стоимости (LV - Liquidation Value )» предполагает, что «чистая выручка, получаемая после ликвидации и выплаты задолженности, дисконтируется (приводится) к текущей стоимости (PV )».

Согласно этой записи ликвидационная стоимость есть дисконтируемый остаток денежных средств, образовавшийся после продажи активов и возмещения долгов, и данный остаток есть стоимость определенной доли участия в акционерном капитале (понимаемого также как чистая балансовая стоимость, или чистая стоимость). Иначе говоря, речь идет о дисконтированной сумме денег, остающейся для выплаты остаточной стоимости акционерам (остаточным кредиторам), но это не ликвидационные дивиденды (см. выше). Полагаю, что ликвидационную стоимость следует понимать более широко (см. раздел 1). При этом подчеркивается, что подобным образом оценивается компания, лишившаяся способности создавать и получать доходы, и ее активы оцениваются в предполагаемых (гипотетических) условиях их реализации.

Согласно западной практике метод ликвидационной стоимости пригоден для следующих ситуаций:

� компания ликвидируется;

� текущие и будущие денежные потоки от функционирования компании малы в сопоставлении с наличными чистыми активами, и компания может быть оценена дороже по накопленным активам , а не на основе результатов ее деятельности ; тогда ликвидационная стоимость служит показателем ее стоимости либо ее оценки как действующего предприятия;

� в структуре компании накопилось значительное число подразделений либо дочерних организаций с отрицательными финансовыми показателями;

� при реорганизации компании.

Этот перечень ситуаций, при которых появляется заказ на расчет ликвидационной стоимости, используется и российскими профессионалами.

Западная практика выделяет время, принятое для выполнения операции по ликвидации (реорганизации), в качестве фактора, определяющего результаты расчета.

В этой связи выделяются:

� ликвидационная стоимость при форсированной ликвидации, в частности, через аукцион;

� ликвидационная стоимость для обычной, сложившейся процедуры ликвидации; упоминается о нормальной протяженности ликвидации в 6–9 месяцев. За это время возможно найти более высокую цену для каждого актива.

Для российской практики учет времени ликвидации (реорганизации) является приемлемым компонентом применяемой методики.

5. Алгоритм определения ликвидационной стоимости на базе бухгалтерских данных по пассиву

Данный расчет возможен в нескольких вариантах.

Первый вариант

Этот подход пригоден при расчете ликвидационной стоимости ОАО, акции которого к моменту заказа на проведение расчета котировались на отечественной либо зарубежной фондовой бирже в форме обыкновенных, привилегированных акций и американских (глобальных) депозитарных расписок.

Данный подход предполагает, что требуется рассчитать суммарную стоимость всего имущественного комплекса ликвидируемой (реорганизуемой) организации и что организация продается в целом, а не по частям.

При начале расчета оценщику следует уяснить значение коэффициента «цена / прибыль» (Р/Е) , имевшего место на протяжении прошлых месяцев торговли акциями (предположительно, рационально анализировать последние три месяца). Принять рыночные цены акций ликвидируемого (реорганизуемого) АО к расчету ликвидационной стоимости без дополнительной корректировки рационально, если этот коэффициент для данного акционерного общества отличается от отраслевого показателя не более чем на 10%. При больших отрицательных отклонениях потребуется ввести дополнительный понижательный коэффициент.

Ликвидационная стоимость имущественного комплекса рассчитывается в предположении, что ликвидируется (заменяется) сложившаяся организация производства и управления на предприятии, но сохраняется технологическая возможность создавать стоимость наличными основными и оборотными фондами, рабочей силой.

Ликвидационная стоимость для акционерного общества (в данном варианте) может быть рассчитана следующим образом:

� определяется по последним котировкам (цена закрытия на день, предшествующий заказу, или на последний день биржевой торговли этими акциями) сумма рыночной капитализации;

� разрабатывается совокупность понижательных коэффициентов к сумме рыночной капитализации для учета факторов обесценения имущественного комплекса;

� выясняется время, в течение которого должны быть проведены сделки по продаже, предлагаются и вводятся соответствующие понижательные коэффициенты.

В табл. 1 (Справочник экономиста, № 1, 2006) предлагается ряд понижательных коэффициентов.

Обозначим:

С л - ликвидационная стоимость, в абсолютных цифрах;

Р ф - сумма рыночной капитализации, в абсолютных цифрах;

К п - значение понижательного коэффициента при последовательных правовых ситуациях, в десятичных цифрах;

К в - значение понижательного коэффициента в зависимости от времени ликвидации (реорганизации), в десятичных цифрах.

Тогда

С л = Р ф × (1 – К п) × (1 – К в). (1)

Второй вариант

Предполагается, что сохраняется технологическая жизнеспособность ликвидируемой (реорганизуемой) организации при смене (либо ликвидации) сложившегося управления. Далее предполагается, что актив каким-то образом суммарно (кумулятивно) оценен и требуется для выявления суммы чистых активов определить стоимость накопившихся обязательств. Чистые активы будут определены как разность расчетной суммы актива и расчетной величины долгов организации.

Основная задача сводится к определению стоимости долгов, вычитаемой из оцененной суммы актива. Алгоритм данного расчета может быть представлен набором следующих действий:

а) долги по займам и кредитам вычислить за весь срок долга по правилам дискретного наращения. Сумма долга по сложной процентной ставке рассчитывается как:

FV = P (1 + r ) n , (2)

сумма долга, подлежащего выплате по простой процентной ставке:

FV = P , (3)

где FV - будущая стоимость, то есть сумма долга, подлежащего выплате;

P - сумма основного долга;

R - процентная ставка, принятая в соглашении, в долях единицы;

N - срок, на который принят долг, в годах, долях года;

Б) определить по остальным обязательствам, учтенным как кредиторская задолженность, сумму долга либо в размере зафиксированной номинальной стоимости, либо, если соглашением или установленными правилами предусмотрена дополнительно выплата процентов при погашении долгов в срок, - по формулам (2, 3).

Фактические платежи по частично возмещенным долгам при расчете задолженности, вычитаемой из текущей стоимости активов, следует исключить из итога кредиторской задолженности до расчета будущих стоимостей (FV в формулах 1, 2). Просроченная, но не списанная кредиторская задолженность принимается при решении этой задачи в величине с учетом (прибавлением) всех тех дополнительных выплат (штрафы, пени и т.п.), которые обязано понести предприятие-должник. Разность между оцененным кумулятивно активом и расчетной текущей стоимостью кредиторской задолженности составит ликвидационную стоимость, то есть денежную сумму возможной реализации предприятия (организации) при ликвидации (реорганизации). Не имеет смысла учитывать в данном расчете оценку финансового состояния должника (по градациям табл. 1) и использовать дополнительные коэффициенты.

Для расчетов, предложенных в разделе 5, ограничения, приведенные нами в разделе 1 в части земли, недр, источников воды, лесов, остаются в силе.

Учетные позиции «Резервы предстоящих расходов и платежей», «Доходы будущих периодов» в этом расчете не участвуют.

6. Алгоритм определения ликвидационной стоимости на базе бухгалтерских данных по активу

Ликвидационная стоимость при ликвидации (банкротстве) и реорганизациипредприятия (организации) и принятиирешенияо ее расчете через оценку стоимости отдельных элементов актива подлежит определению при помощи последовательных действий в рамках специальнойпроцедуры.

Принятие такого решения означает, что предприятие - предмет оценки больше не рассматривается рынком (или государством) как действующий единый организационно-технологический комплекс, способный создавать реальную стоимость. Оценщики в РФ располагают отечественными методиками расчета стоимости каждого из элементов бухгалтерского актива действующего предприятия (действующей организации).

Ликвидационная стоимость как экономическая и оценочная категория требует ряда дополнений к известным рекомендациям. Прежде всего, при расчете ликвидационной стоимости оценщик вынужден в большей мере ориентироваться на текущие, реальные цены материальных элементов актива, а также учитывать условия применения этих производственных и непроизводственных фондов иначе, не так, как было в ликвидируемом предприятии (ликвидируемой организации), иным образом. Подобное нами было показано в разделе 5. При этом ограничения, показанные нами в разделе 1 в части земли, недр и др., остаются в силе.

Исходная информация для расчетов содержится в строках баланса, бухгалтерских регистрах, счетах, инвентаризационных ведомостях. Сам по себе баланс нуждается, как правило, в анализе и уточнениях.

Баланс ликвидируемой (реорганизуемой) организации

Принимается в показателях на дату проводимой оценки или дату, ближайшую ко времени расчетов, но не после, позднее даты оценки. При различиях в методах и порядке составления балансового отчета и расчетов для налогообложения в РФ отчетной является лишь балансовая таблица, составленная по правилам Минфина РФ либо ЦБ РФ.

Информация баланса подлежит уточнению (корректировке) в двух следующих случаях: а) когда анализ первичной информации (инвентаризационных ведомостей, счетов, регистров) выводит на пропущенные в отчете активы (равно и пассивы); б) когда даты оценки и баланса не совпадают между собой и оценщику необходимо провести уточнения, чтобы привести данные об активах к набору и величинам на момент оценки. Следует также провести корректировки отчета с учетом экономических особенностей отдельных бухгалтерских позиций.

Нематериальные активы

Подлежат расчету и оценке те конкретные нематериальные активы, которые могут быть проданы (реализованы) только отдельно от ликвидируемого (реорганизуемого) предприятия (организации). Пропущенные в бухгалтерском отчете нематериальные активы попадают в расчет лишь при соблюдении этого условия. Значительное число учтенных нематериальных активов по данному признаку не имеет свойств ликвидационной стоимости. В частности, не может, как правило, иметь ликвидационной стоимости «гудвилл» («бэдвилл»).

Основные средства

Для оценки используются принятые методики по недвижимому имуществу, но с более тесной привязкой к реальным ценам рынка для аналогичного имущества и сознанием того, что основные средства ликвидируемого (реорганизуемого) предприятия (организации) продаются, как правило, вне технологического процесса, в котором они использовались. Иначе: цена продажи будет ниже не только по причине физического и материального износа, но и в связи с потенциальной бесполезностью конкретных станков, устройств и т.п. Особенно данное замечание относится к уникальным основным средствам, бесполезным вне разрушаемого технологического процесса. Оценщику надлежит определить понижательный коэффициент с учетом этого обстоятельства.

Производственные запасы, затраты на производство, готовая продукция

Корректировки строятся на основе цены замещения. Оценщику надлежит точно установить, каким способом формировались бухгалтером цены запасов: средних цен, FiFo , LiFo . Считается, что оценка по способу FiFo (или начальная оценка) может дать ориентировочную цену замещения (при этом желательно, чтобы в предшествующее время оборот производственных запасов был бы интенсивным). При иных способах учета оценщику предстоит внести поправки для выхода на цены, определяемые по способу FiFo . Также действуют замечания, отнесенные выше к основным средствам.

Дебиторская задолженность

Оценщику предлагается пользоваться подходами и алгоритмами, предложенными в методике оценки дебиторской и кредиторской задолженности. Рекомендуется ввести дополнительные понижательные коэффициенты в связи с ослаблением правовой защиты ликвидируемого (реорганизуемого) предприятия (организации).

Финансовые вложения

Стоимость финансовых вложений в части акций, паев, долговых ценных бумаг и аналогичных инструментов, как известно, определяется эффективностью деятельности эмитентов; в части предоставленных займов - условиями займа и платежеспособностью должника; в части депозитных (сберегательных) сертификатов - номиналом и накопленными процентами.

Для выявления ликвидационной стоимости к расчетам потребуется применить понижательные коэффициенты в связи со способом ликвидации (реорганизации) - стандартным, ускоренным. Поскольку способ ликвидации (реорганизации) представляется одним из факторов, ведущих к ликвидационной стоимости, в табл. 2 (Справочник экономиста, № 1, 2006) приводятся справочные понижательные коэффициенты, применяемые для корректировки прямых расчетов.

Поправки вводятся по правилу формулы 1 (мультипликатор равен 1 - значение понижательного коэффициента).

Алгоритм определения ликвидационной стоимости по элементам актива предполагает, что выручка от ликвидации (реорганизации) равна сумме вырученных денег при продаже отдельных элементов актива (имущества). В отчетном бухгалтерском балансе присутствуют позиции (строки), отражающие имущество, не подлежащее непосредственной продаже (не может быть продано). В их числе: организационные расходы, расходы на НИОКР и технологические работы, «гудвилл», «бэдвилл» (по нематериальным активам - см. выше); расходы будущих периодов (по запасам - см. выше); НДС по приобретенным ценностям; собственные акции, выкупленные у акционеров; резервы под обесценение вложений в ценные бумаги (по финансовым вложениям - см. выше).

Полученная итоговая сумма выручки от продажи подвергается дальнейшей корректировке для выявления ликвидационной стоимости, необходимой для расчетов с кредиторами и участниками. Вначале подлежат исключению из суммы выручки для определения ликвидационной стоимости:

� прямые расходы на проведение продажи активов; к ним относятся расходы по демонтажу оборудования; доставке оборудования, товаров, материалов и т.п. покупателю; комиссионные при реализации и иные формы вознаграждений при продаже; налоги, которыми облагаются сделки;

� косвенные расходы при проведении сделок; к ним относятся расходы на правовые и иные консультационные услуги; издержки хранения имущества, не отраженные в анализируемом балансе (ремонт, профилактика, страховые премии, процентные платежи, налоги).

Затем следует определить и вычесть из выручки операционные потери, появляющиеся в ликвидационный период. Предполагается, что ликвидируемое (реорганизуемое) предприятие (организация) с даты оценки прекратило свою основную деятельность, и потери, появляющиеся с этой даты, подлежат вычету при выявлении ликвидационной стоимости. Если в этот срок появляются прибыли, то их сумма должна быть включена в выручку. Далее необходимо определить, подлежат ли налогообложению (различными налогами) на момент оценки проводимые продажи активов и получаемая выручка. Если да, то сумму этих налоговых платежей надлежит вычесть из выручки.

Полученная алгебраическая сумма доходов и потерь становится исходной формой ликвидационной стоимости (иначе - чистая выручка).

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».

Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».

Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.

Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:

1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;

2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.

При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.

В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.

Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.

Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.

Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.

1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости

Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.

Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:

· при ликвидации предприятия;

· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;

· при финансировании реорганизации предприятия;

· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;

· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;

· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.

Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.

2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости

Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:

1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.

2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.

3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.

4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.

5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».

7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.

8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.

Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:

· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

· определение величины обязательств предприятия;

· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.

К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.

Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.

Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):

Ликвидационная скидка

(L) = f(Тэ)*f(Э).

Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:

f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)

где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.

Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:

f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)

Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.

f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ликвидационная стоимость

(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$

Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$

Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:

ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)

Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):

ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$

Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$

Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$

Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.

Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:

L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),

где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.

3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости

Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С лик. = С рын. х (1 - К вын.),

· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

	Функциональное назначение объекта	Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %
	Офисные здания и помещения:
	Торговые здания и помещения:
	Складские и производственные здания и помещения:

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор "вынужденности продажи":

· · способы продажи

· · сроки продажи

· · риск инвестирования

· · затраты на продажу

· · другие

Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.

4. Оценка ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.

Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Ликвидационная стоимость - это оценка объекта недвижимости или активов предприятия в денежной форме, при продаже на рынке в короткий отрезок времени, при острой необходимости получения выручки.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Это сумма, на которую приходится соглашаться продавцу, так как из-за ограниченного времени проведения сделки, нет возможности ознакомления всех потенциальных покупателей с продаваемой собственностью.

Цену при реорганизации предприятия, можно определить у любого имущества, которым владеет предприятие. Для этого пользуются балансом предприятия, за последний отчетный период. Подробно рассматривается каждый раздел актива и пассива, определяя активы в пользовании, дебиторскую и кредиторскую задолженности, а также размер обязательств, которые необходимо погасить вырученными после реализации средствам.

К имуществу предприятия относятся:

1. Основные средства. Это недвижимость, оборудование, автомобили и другая собственность, дороже 10 000 рублей, срок использования более 1 года.
2. Ценные бумаги, векселя. Владея ими, предприятие получает прибыль, но и их реализация может принести не малый доход. Это могут быть акции другого предприятия или облигации.
3. Нематериальные активы. Это объекты, не имеющие физической формы. К ним относятся лицензии, патенты, авторские права, интеллектуальная собственность и т.д.
4. Продукция для производства.
5. Готовый товар на складах.
6. Материалы в кладовой.

Определение ликвидационной цены всех этих статей баланса, необходимо в различных случаях, но в любом из них, речь идет о срочной сделке в ограниченные сроки, с целью получения дохода.

В каких случаях возникает ликвидационная стоимость

Применение этого понятия необходимо в ряде случаев:

1. Ликвидация организации.
2. Реализация залогового имущества.
3. Экстренная распродажа всей собственности.

Ликвидация организации разделяется на два вида:

1. Плановая - когда предприятие прекращает свою деятельность по решению ее учредителей. Это случается если принято решение о реорганизации или реструктуризации фирмы, например. При этом составляется план реализации имущества, определяется сумма полученной прибыли, в зависимости от износа актива, его актуальности и других факторов. Распродажа имущества проходит в плановом режиме.
2. Принудительная - речь идет о банкротстве юридического лица. При этом оценивается вся собственность и определяется, так называемая конкурсная масса. Далее она реализуется посредствам торгов, в самые короткие сроки.

При продаже залогового имущества использование понятия ликвидационной цены имущества, необходимо для определения нижней границы суммы займа или кредита. Определяя данный вид стоимости, кредитор может четко понимать, какой минимальную сумму сможет получить при реализации такого объекта, в случае неуплаты заемщиком кредита.

Если такая ситуация произойдет, имущество будет реализовано, в счет погашения обязательств по кредитам и займам.

В случае необходимости экстренной реализации всей имеющейся собственности, время обычно очень ограниченно. При этом также различают два вида реализации.

Она, так же как и в первом случае, бывает добровольная и принудительная:

1. Добровольная реализация объектов происходит в случае реализации всего предприятия целиком. После этого оно продолжает свою деятельность и дальше.
2. При принудительной продаже, происходит реализация арестованного имущества, в ходе судебных процессов, в случае неуплаты предприятием налогов или других нарушений законодательства. Сделка проходит в ускоренном режиме, из-за необходимости срочно погасить образовавшуюся задолженность, так как ее сумма с каждым днем возрастает на размер пене и штрафов.

Но какой бы из вариантов ни использовался, в любом случае время на сделку очень ограничено. Невыплата по кредитам и займам приводит к увеличению задолженности, за счет прибавления к основной сумме долга штрафов и пени за просрочку. Поэтому время в течение, которого заемщик может получить деньги за свою собственность, играет решающую роль.

Законодательные казусы

В современном законодательстве нет однозначного определения ликвидационной стоимости и четких случаев его применения.

Так в законе №119-ФЗ от 21.07.1997 г. регулирующем правили понятия в исполнительном производстве, необходимо вычислить цену имущества по рыночной цене, которое в течение 60 дней, должно быть продано с торгов.

А если его сбыт происходит при помощи торгов, то есть в сжатых временных рамках, что свойственно нерыночным способам сбыта. Все это не подходит под определение рыночной стоимости, описанному в законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г., закрепляющего права и обязанности в оценочной сфере. В такой ситуации, оценщикам в своей деятельности, стоит применять не рыночную, а цену имущества, на которое наложен арест.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

В случае необходимости вычисления ликвидационной стоимости имущества юридического лица, осуществить это не всегда бывает просто, так как на ее размер оказывают влияние множество факторов:

1. Время. Как правило, в таких случаях, сроки для реализации объектов недвижимости очень сжаты. А за короткий промежуток времени, найти покупателя, который согласиться на сделку по приемлемой цене не так просто. Поэтому и приходится идти на снижение стоимости объекта. Зависимость очень простая – чем меньше времени для продажи, тем ниже выручка от продажи имущества.
2. Спрос. В зависимости от спроса в данное время на конкретный вид имущества, зависит максимальная цена, по которой его можно реализовать. Если спрос велик, то реализация будет осуществлена в кратчайший срок, а продавец получит максимальную выгоду.
3. Привлекательность. Чем больше заинтересован покупатель в приобретении предприятия, тем выгоднее сделка. Тут многое зависит от состояния основных средств, их износа, и укомплектованности предприятия в целом.
4. Сфера деятельности. Многое зависит и от того, какой именно деятельностью занимается юридические лица, и насколько она конкурентоспособна и экономически выгодна. Если компания занимает определенную нишу на рыночном сегменте и продаваемый ей продукт или услуга пользуются спросом, выручка за ее имущество значительно возрастает.
5. Форс-мажор. Нужно учитывать и другие, независящие ни от чего обстоятельства, которые, при их возникновении, могут оказать существенное влияние на размер выручки от сделки.

Методы оценки ликвидационной стоимости

С определением немного разобрались, теперь стоит рассмотреть, как оценить имущество и какие способы для этого существуют. Выделяют два основных метода оценки: прямой и косвенный.
Прямой метод расчета, основан на сравнении с аналогом, и может осуществляться визуально или с помощью статистического анализа.

Но такой метод неинформативен в условиях российского законодательства, поскольку запрещено разглашать информацию о сделках при вынужденной реализации, а также сумму, полученную при их совершении.

Косвенный способ, заключается в вычислении стоимости с учетом рыночной.

Он включает в себя три ступени:

1. Определение рыночной цены объекта.
2. Вычисление скидки, возникшей из-за срочности сделки.
3. Непосредственный расчет ликвидационной цены.

А для расчета стоимости объекта при ликвидации, вычисляют разницу между выручкой от его продажи и расходами, связанными с ее осуществлением. Но при этом лучше обратиться за помощью к квалифицированным оценщикам, тока как они обладают большим опытом и информацией, для дачи более точной оценки выручки от сделки.

Ликвидационная оценка, какие трудности могут возникнуть

Иногда при распаде предприятия достаточно трудно определить сколько стоят его активы. С какими же проблемами можно столкнуться?

Основной трудностью при сделках с недвижимостью, при устранении юридического лица, является ограниченное время для продажи. Оформление сделки и переход права собственности процесс не простой и небыстрый. И чтобы уложиться в установленные сроки, а для этого приходится прибегать к снижению цены.

Еще одна трудность в том, что значительно сужается круг потенциальных покупателей, и не все они могут ознакомиться с условиями сделки, это, опять-таки, происходит из-за быстротечности сделки.
Также, при нестабильной экономической обстановке, может возникнуть необходимость снижения суммы вырученной за недвижимость, из-за снижения платежеспособности покупателей.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

Нестабильная экономическая ситуация сказывается на всех аспектах жизни людей и деятельности предприятия. Она существенно влияет и на определение стоимости активов при реорганизации организации. Одним из признаков нестабильности в экономике, является освобождение рабочих мест. Все отрасли производства и сферы бизнеса страдают при этом, теряя прибыль, а некоторые и вовсе не выдерживают такой ситуации.

Но существуют и положительные аспекты в данной ситуации. Недвижимость дешевеет и можно заняться ее приобретением или инвестировать в нее деньги. Для этого необходим подробный анализ рынка, для определения реальной стоимости объектов. В то время когда экономика стабильна, все объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, но в условиях кризиса приходится подстраиваться под ситуацию на рынке.

Здесь то и применяют ликвидационную стоимость, то есть это рыночная цена, с учетом скидки на различные факторы, влияющих на нее в сторону уменьшение. С течением кризиса все эти факторы становятся более актуальными из-за нестабильности в экономико-финансовой сфере.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Перед тем как разбираться в различиях этих типов цен, необходимо дать определение рыночной цене.

Рыночная стоимость - это сумма денег, которую можно получить за объект на рынке, в условиях открытой конкуренции, когда каждая из сторон сделки действует, осознано, учитывая всю имеющуюся информацию об объекте, а на цену объекта не оказывают влияние посторонние, чрезвычайные факторы.

При этом времени для сбыта достаточно для того, чтобы достаточное количество потенциальных покупателей смогли ознакомиться с условиями сделки. Вся информация о предмете сделки, максимальна доступна, и каждая из сторон легко может ей воспользоваться. Сумма сделки при этом устраивает обе стороны, для покупателя она минимальная из предложенных, а для продавца - наоборот максимальная.

Отсутствие влияющих чрезвычайных факторов означает, что и продавец и покупатель действуют в своих интересах, без оказания давления. Поэтому вся операция проходит планово, без спешки и в достаточно длительное время.

В этом-то и основное различие между данными типами цен. По сути, ликвидационная себестоимость равна рыночной, но с учетом факторов, влияющих на нее в сторону уменьшения. И главным фактором являются временные рамки, течении которых необходимо провести продажу. То есть ликвидационный тариф отличается от рыночной тем, что на нее не оказывают влияния сторонние факторы, а ее размер устанавливается в соответствии с состоянием рынка в настоящее время.

Каким образом осуществляется переход от рыночной цены к ликвидационной

Эти два понятия стоимости существуют параллельно друг с другом, и цена при ликвидации напрямую зависит от рыночной. При использовании косвенного метода оценки недвижимости, эти типы цен сопоставляют, для конечного расчета цены. При этом рассчитывается скидка за срочность проведения сделки.

Она может доходить до 50% от рыночной стоимости объекта. Размер скидки зависит не только от временных границ, на нее так же влияют и спрос на рынке, и состояние экономики и финансовое состояние предприятия. Важно провести подробный анализ всех показателей, для получения максимально адаптированной стоимости на конкретный вид имущества.

Таким образом, переход, осуществляется при оценке имущества юридического лица косвенным методом, с учетом различных факторов.