خصم الممتلكات من 1 مليون روبل. إجراءات تقديم خصم ضريبي عند بيع شقة. كم مرة يمكنك تقديم إقرار خصم الممتلكات؟

آخر تحديث في يونيو 2019

يخضع استلام أي دخل تقريبًا للضريبة. ما هي الضريبة على بيع الشقق التي يجب على المالك دفعها؟ ضريبة الدخل أو، بشكل صحيح، ضريبة الدخل الشخصي. يجب على جميع أصحاب العقارات أن يعرفوا أن بيع المساكن لا يخضع دائمًا للضريبة:

• إذا كانت الشقة مملوكة لأكثر من 3 سنوات (منذ 2016 - 5 سنوات) - إعفاء ضريبي.
• إذا تم بيعها بسعر أرخص من شراؤها (ولكنها أغلى من 70% من القيمة المساحية)، فلن يتعين عليك دفع أي شيء.

معدل الضريبة

يدفع الأفراد ضريبة الدخل على جميع دخلهم. يرتبط بيع المباني السكنية ارتباطًا مباشرًا بضريبة الدخل الشخصي. معدلات الضرائب:

• للمقيمين – 13% (من دخل المبيعات);
• لغير المقيمين – 30% (من سعر البيع الكامل).

ما الذي يخضع للضريبة؟

• للخصومات العقارية (فقط للمقيمين)؛
• عن النفقات التي تكبدها صاحب الشقة عند شرائها.

أي اختر من بين خيارين لعقار معين شيء واحد فقط أو خصم عقار (مليون روبل) أو تكلفة شرائه.

ستناقش هذه المقالة بيع العقارات السكنية والمحاسبة عن خصم عقاري قدره مليون روبل. (الشقق والمنازل والبيوت الريفية المخصخصة والغرف وقطع الأراضي وكذلك الأسهم في هذا العقار). الممتلكات مثل المرائب وأماكن وقوف السيارات والمباني غير المكتملة والسيارات هي ممتلكات أخرى. عند بيعه، يمكنك استخدام خصم عقاري قدره 250 ألف روبل فقط. (سم. ).

تحديد مدة ملكية العقارات

كيفية تحديد ما إذا كان الموعد النهائي قد انقضى وبعد ذلك يمكنك بيع شقة حتى لا تدفع الضريبة؟ تقريبا دائما ينعكس التاريخ المرجعي في شهادة الملكية (مستخرج من سجل الدولة). هناك ثلاثة استثناءات:

• الميراث - يبدأ العد التنازلي عند استلام الشقة كميراث من تاريخ وفاة الموصي.
• تعاونية - يوم سداد آخر حصة أو توقيع سند النقل. هذا هو التاريخ الذي ينتقل فيه الحق في الشقة من التعاونية إلى المالك.
• إذا تم تسجيل العقار قبل عام 1998، فلا يتم إصدار شهادة له. يتم أخذ المستندات الخاصة بذلك الوقت بعين الاعتبار (الشراء والبيع، وشهادات BTI، وما إلى ذلك).

بعض المواقف لها الفروق الدقيقة الخاصة بها، على سبيل المثال:

كان هناك العديد من أصحاب الشقق. يشتري أحدهم جميع الأسهم ويصبح المالك الوحيد للعقار. هل يجب عليه دفع الضريبة إذا كان وقت بيع الشقة قد مر أقل من 3 (5) سنوات من صفقة شراء الأسهم؟ لا، لأن التغيير في الملكية المشتركة لا يهم. إذا مرت أكثر من 3 (5) سنوات منذ تاريخ التسجيل الأصلي، فلن تحتاج إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي.

يمكن لأصحاب المنازل الخاصة استكمال بنائها. في هذه الحالة، هل من الضروري دفع الضريبة عند بيع العقارات إذا كان الجزء المكتمل من المسكن مملوكًا لمدة تقل عن 3 (أو 5) سنوات؟ إذا تم تغيير الحدود الخارجية للمنزل (تم إجراء تعديلات على الخطة المساحية)، فسيتعين دفع ضريبة الدخل الشخصي.

بيع شقة تم شراؤها قبل عام 2016

إذا قمت ببيع العقارات قبل 3 سنوات من تسجيل العقار وحققت ربحًا، فإن الدخل المستلم سيخضع لضريبة الدخل الشخصي. لتقليل مبلغ الضريبة، يمكنك استخدام:

• خصم - مليون روبل. يحق لبائع الشقة المملوكة لمدة تقل عن 3 سنوات الحصول على خصم قدره مليون روبل مرة واحدة فقط لكل فترة ضريبية (في السنة). أي أنه عند بيع عقارين أو أكثر في السنة، فإنه يمكن استخدامهما لعقار واحد فقط.
• تكلفة اقتنائها- أي أن الضريبة تدفع على الفرق بين الدخل من البيع والتكلفة الأولية لشراء العقار.

مثال 1: تم بيع الشقة بمبلغ 10.6 مليون روبل، وتم شراؤها بمبلغ 8.4 مليون روبل، ويمكن حساب ضريبة الدخل الشخصي بطريقتين، الخيار الثاني أكثر ربحية (يحق للمالك اختيار خيار حساب الضريبة الذي سيكون أكثر فائدة له) له):

• (8.4 - 1) × 13% = 962000 فرك.
• (10.6 - 8.4) × 13% = 286000 فرك.

في معظم الحالات، ليس هناك أي معنى في استخدام خصم الممتلكات. كقاعدة عامة، يتم استخدامه إذا:

• تكلفة شراء السكن أقل من مليون روبل (من الأسهل استخدام هذا الخصم بدلاً من تأكيد نفقات الشراء)؛
• كانت الشقة موروثة (سيكون هناك أيضًا القليل من النفقات التي يمكن استخدامها لتقليل القاعدة الضريبية)؛
• لم تكن هدية من قريب؛
• بيع شقة تم التبرع بها (من قريب) خلال السنوات الثلاث التالية بعد التبرع.

بيع شقة مسجلة بعد 1 يناير 2016

التغييرات في الضرائب عند بيع شقة في عام 2016 أثرت على:

• مدة الولاية، حيث يخضع الدخل الناتج عن بيعه للضريبة لمدة تعادل 5 سنوات (60 شهرًا).
• العقارات مسجلة منذ 1 يناير 2016.
• القاعدة الضريبية: يتم احتساب الضريبة على بيع الشقة من المبلغ الأكبر بعد مقارنة سعر العقد والقيمة المساحية.

لمن هذه القواعد ذات الصلة؟

• أولاً: الضريبة على بيع الشقق للأفراد. هذا لا ينطبق على الملكية الفكرية.
• ثانيا، ينطبق القانون على العقارات التي لا تستخدم في التجارة.
• ثالثا: تسري الابتكارات على العقارات المسجلة بعد 1 يناير 2016. وبالنسبة للعقارات المقتناة قبل عام 2016، يبقى الإعفاء الضريبي إذا تجاوزت مدة التملك 3 سنوات (36 شهرا).

مثال 2: تم شراء مساحة المعيشة في يونيو 2015 وبيعها في يوليو 2018. ولذلك لا داعي لدفع ضريبة الدخل الشخصي على البيع، حيث أنه تم تملكه منذ أكثر من ثلاث سنوات.

تبقى مدة 3 سنوات:

ومع ذلك، هناك استثناءات. مدة ملكية العقار 3 سنواتللبيع اللاحق دون دفع الضريبة في عام 2019، يبقى لـ:

• الشقق التي ورثها أصحابها؛
• الممتلكات المنقولة كهدية من الأقارب المقربين (وفقًا للمادة 14 من قانون الأسرة)؛
• العقارات المسجلة خلال نهاية الخصخصة؛
• الممتلكات المستلمة بموجب عقد الإيجار.

الآن يتم أخذ القيمة المساحية للعقار في الاعتبار في الحسابات

بالفعل في عام 2016، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار القيمة المساحية للإسكان. المبلغ الخاضع للضريبة - الحد الأقصى للمبلغ:

• أو السعر قابل للتفاوض.
• أو القيمة المساحية مضروبة في 0.7.

بمعنى آخر، من الضروري مقارنة السعر الذي بيعت به الشقة وقيمتها المساحية الفعلية مضروبة في 0.7. يجب عليك دفع الضريبة على أعلى هذه القيم.

مثال 3: اشترى مواطن شقة في عام 2017 بقيمة 5.8 مليون روبل، وبعد ذلك بقليل باعها مقابل 7.3 مليون روبل. القيمة المساحية 8.9 مليون روبل. إذا تم ضرب القيمة المساحية بعامل 0.7، فإن المبلغ يساوي 6.2 مليون روبل. سيكون أقل من سعر العقد المعلن. لذلك، يجب حساب ضريبة الدخل من قيمة المبيعات التعاقدية البالغة 7.3 مليون روبل. ضريبة الدخل الشخصي = (7.3 – 5.8) × 13% = 195000 روبل.

يجب تحديد القيمة المساحية للعقار اعتباراً من 01/01/2016. إذا لم تقم السلطات الإقليمية بإجراء تقييم، فإنها لا تزال تأخذ سعر البيع المتفاوض عليه لأغراض ضريبة الدخل الشخصية. وبالمثل، سيتم الحساب من القيمة المساحية.

في الحالات التي تكون فيها القيمة المساحية للعقار أقل من أو تساوي خصم بيع شقة (مليون روبل)، ليست هناك حاجة لدفع الضريبة، ولكن إذا كانت مملوكة لمدة تقل عن 3 (5 سنوات) لا يعفى المواطن من تقديم الإقرار.

مثال 4: اشترى مواطن منزلاً في مايو 2017 مقابل 672000 روبل روسي، وفي يناير 2018 باعه مقابل 953000 روبل روسي. من الأكثر ربحية اختيار خصم العقار:

• (953,000 – 1,000,000) × 13%) - لا توجد ضريبة مستحقة الدفع.
• (953000 - 672000) × 13% = 36530 فرك.

كما كان من قبل، يمكن لأصحاب العقارات ممارسة الحق في عدم تطبيق خصم ضريبي، ولكن دفع ضريبة الدخل على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء الأصلي للعقار، إذا كان ذلك أكثر ربحية بالنسبة لهم.

مثال 5: في عام 2017، تم شراء غرفة مقابل 1300000 روبل، وفي عام 2019 تم بيعها مقابل 1250000 روبل. ومن الأفضل استخدام مصاريف الشراء بدلاً من خصم العقار، فلا توجد ضريبة للدفع (1250,000 - 1300,000) × 13% = 0.

إذا كانت الشقة المبيعة هدية أو ورثت

في هذه الحالة عند بيعه (سابقا 36 شهرا) بعد:

• مواعيد الميراث (يوم وفاة الموصي)؛
• تاريخ تسجيل العقار (إذا تم التبرع به).

لا توجد أي نفقات عند شرائه، ولا يمكن مقارنة النفقات (رسوم الدولة، وما إلى ذلك) بسعر البيع. لذلك، من المربح أكثر الاستفادة من خصم العقار بمقدار مليون روبل. علاوة على ذلك، يمكنك إما استخدام الخصومات أو النفقات. لهذا السبب يختار معظم الناس الخصم.

مثال 6:دخل المواطن في الميراث عام 2017 وقام ببيع الشقة الموروثة عام 2018. وكانت القيمة المقدرة 2.5 مليون روبل، والقيمة المساحية 2.6 مليون روبل، ويبيع الشقة مقابل 2.3 مليون، حيث أنه امتلكها منذ أقل من ثلاث سنوات. تحتاج إلى دفع الضريبة، ولا يمكن اعتبار القيمة المقدرة (أو المساحية) للعقار كمصروفات، لأن إنه موروث. نقارن المساحية بالتعاقدية (2.6 مليون * 70٪) = 1.82 مليون. التعاقدي أعلى فيكون الحساب من التعاقدي: (2.3 -1 مليون (خصم)) * 13٪ = 169000 روبل. وإذا لم تقم ببيع الشقة خلال 36 شهرًا، فلن يتعين عليك دفع أي إقرار أو ضريبة.

مثال 7:أعطت الأم شقة لابنتها في عام 2018 (بسبب أقاربها المقربين)، لكن الابنة باعت الشقة في عام 2019 مقابل 1.8 مليون روبل. وستكون الضريبة: (1.8 - 1 مليون) * 13% = 104000 روبل.

ماذا عن غير المقيمين؟

المقيم الضريبي هو فرد (بغض النظر عما إذا كان مواطنًا في الاتحاد الروسي أو أجنبيًا) يقيم بشكل مستمر في الاتحاد الروسي لمدة 183 يومًا على الأقل خلال السنة التقويمية. إذا كان الفرد يقضي معظم العام في الخارج، فهو غير مقيم في روسيا.

في السابق (حتى عام 2019)، كان غير المقيمين يدفعون ضريبة بنسبة 30٪ على بيع المساحات السكنية، بغض النظر عن متى وعلى أي أساس تم شراء الشقة / المنزل / الغرفة.

الآن تم تعديل قانون الضرائب. ويُعفى غير المقيم من دفع ضريبة الدخل الشخصي إذا كان يملك عقاراً:

• 3 سنوات- عندما تم شراؤها قبل عام 2016 (أو تم توريثها أو التبرع بها من قبل أحد الأقارب)؛
• 5 سنوات- إذا أصبحت المالك بعد 01/01/16.

لكن لا خصم 1 مليون ولا خصم لشراء السكن 2 مليون ولا مراعاة حجم النفقات عند شرائه لا تنطبق عليهم.اتضح أنه من الأفضل لغير المقيم أن ينتظر 3 (5 سنوات)، وإلا فسيتعين عليه دفع ضريبة قدرها 30٪ بالكامل على مبلغ بيع الشقة.

بيع وشراء الشقق في نفس العام

هل من الضروري دفع ضريبة على بيع شقة إذا تم بيع شقة في نفس الوقت (أو ببساطة في نفس العام) وتم شراء شقة أخرى أكثر تكلفة أو أرخص؟ نعم، إذا بيعت الشقة المباعة بأكثر من سعر شرائها. أي أنه تم تحقيق الربح. ولكن إذا لم تستخدم قط خصم الممتلكات (كمشتري، 2 مليون روبل)، فيمكنك تقليل الضريبة المستحقة في سنة معينة. في هذه الحالة، يحق لمالك العقار الحصول على خصمين ضريبيين في وقت واحد:

• للشقة المشتراة، إذا لم يتم استخدام حق الخصم (2 مليون روبل عند الشراء) في وقت سابق (أو لم يتم استخدامه بالكامل منذ عام 2014).
• عندما يتم بيع الشقة(مليون روبل)، إذا لم يتم استخدام هذا الخصم في العام الذي تم فيه بيع العقار لكائن آخر (إذا كان استخدام سعر الشراء أكثر ربحية، فيمكنك استخدام تكاليف اقتنائه بدلاً من الخصم).

خصم عقاري بقيمة 2 مليون روبل عند شراء شقة

عند شراء عقار، يمكن لدافعي الضرائب الاستفادة من خصم عقاري قدره 2 مليون روبل. لكن دافع الضرائب لا يمكنه الحصول على مثل هذا الخصم إلا مرة واحدة في حياته كلها. عند شراء مسكن بعد عام 2014، إذا لم يكن المواطن قد استخدم الخصم في الشراء سابقاً، فيمكن المطالبة بالخصم على الأجسام العقارية المختلفة، إذا لم يتم سداد الواحد منها بالكامل. أي توزيع الخصم على المساكن المشتراة المختلفة.

للحصول على خصم عند شراء شقة يجب عليك:

• يجب أن يقع العقار على أراضي الاتحاد الروسي؛
• يمكنك فقط الحصول على أموال للشراء كقرض من شركات الائتمان المحلية؛
• أن يكون مقيمًا في روسيا؛
• قم بتوثيق المعاملة ومستوى دخلك.

عند شراء العقارات، فإن الخصم يقلل من الدخل الآخر الذي يتلقاه دافع الضرائب (الأجور، ومبيعات الممتلكات الأخرى الخاضعة للضريبة).

مثال 8: في عام 2018 اشترى مواطن شقة بقيمة 1.35 مليون روبل. متوسط ​​راتبه شهريًا هو 120 ألف روبل، وفي شهادة 2-NDFL لعام 2018 كان دخله 1440000 روبل. يمكنه الاستفادة من الخصم عند الشراء وسداد ضريبة الدخل الشخصي بمبلغ 175500 روبل (1.35 مليون * 13٪)، وسيكون لديه أيضًا رصيد متبقي (2 مليون - 1.35 مليون = 650 ألف روبل)، والذي سيكون انتقل إلى ممتلكات أخرى عند الشراء. عندما اشترى منزلاً في عام 2019 مقابل 1.62 مليون روبل. يمكنه سداد الرصيد (بنفس مستوى الراتب) وإرجاع 84500 روبل. (13% من 650 ألف روبل)، تم اقتطاع الضريبة من راتبه في عام 2019.

خصومات بيع شقة وشراء أخرى إذا لم يستخدم المواطن سابقا خصم 2 مليون

لا يمكن إجراء حساب الضريبة بعد بيع الشقة المملوكة منذ أقل من 3 (5) سنوات إلا بإحدى الطريقتين التاليتين:

• استخدام الخصومات.
• عن طريق خفض الدخل عن طريق النفقات المتكبدة في الشراء الأصلي لهذه الشقة.

لنفكر في عدة حالات نموذجية عندما باع المواطن عقارًا واكتسب عقارًا آخر في نفس العام. وفي الوقت نفسه، لم يستفد بعد من الخصم الضريبي على المشتريات (2 مليون روبل):

كانت الشقة المعروضة للبيع هدية (ميراث) أو تكلفتها أقل من مليون روبل.

مثال 9:تم بيع شقة تم استلامها كميراث مقابل 3.4 مليون روبل، وفي نفس العام تم شراء أخرى مقابل 2.8 مليون روبل، ولم يستخدم المواطن خصم 2 مليون من قبل: (3.4 مليون - 1 مليون (خصم عند البيع)) = 2.4 مليون - القاعدة الخاضعة للضريبة. ثم 2.4 مليون - 2 مليون (خصم عند الشراء) = 400000 روبل. القاعدة الضريبية الجديدة بعد الحصول على الخصم. الضريبة المستحقة ستكون 52000 روبل. (400 ألف روبل * 13%).

مثال 10: تم بيع الشقة بمبلغ 3.5 مليون روبل، وتم شراؤها سابقا بمبلغ 0.8 مليون روبل. ثم تم شراء شقة ثانية مقابل 3.1 مليون روبل. وبما أن سعر شراء الشقة الأولى (800 ألف روبل) أقل من خصم مليون دولار، فمن المربح الاستفادة من الخصم. القاعدة الضريبية للشقة المباعة ستكون (3.5 - 1 مليون) = 2500000 روبل. ثم يمكنك استخدام خصم 2500000 - 2000000 = 500000 روبل، وستكون الضريبة 65000 روبل.

إذا كانت الشقة التي يتم شراؤها أقل من 2 مليون روبل.

مثال 11: تم بيع الشقة الموروثة بمبلغ 2.3 مليون روبل، وتم شراء شقة جديدة بمبلغ 1.5 مليون روبل. وباستخدام الخصم، كان القاعدة الخاضعة للضريبة 2.3 - 1 مليون روبل = 1.3 مليون روبل. يمكن تخفيضها بمقدار 1.5 مليون روبل، أي 1.3 -1.5 = - 0.2 مليون روبل. هنا اتضح - 200000 روبل. أولئك. يجب سداد 13٪ من الضريبة من الميزانية، وهي 26000 روبل. وفقط إذا حصل المواطن على هذا الدخل هذا العام (شهادة من صاحب العمل 2NDFL)، فسيحصل على 26000 روبل من الميزانية.

مثال 12: تم بيع الشقة بمبلغ 4.3 مليون روبل، وقد تم شراؤها سابقًا مقابل 2.1 مليون روبل. ثم تم شراء شقة ثانية مقابل 1.7 مليون روبل. ستكون القاعدة الضريبية عند البيع 4.3 - 2.1 = 2.2 مليون روبل. نقوم بتقليلها بمقدار 1.7 مليون روبل. 2.2 -1.7 = 0.5 مليون روبل. على هذا المبلغ عليك أن تدفع ضريبة قدرها 500000 * 13٪ = 65000 روبل.

إذا كانت الشقة التي يتم شراؤها أكثر من 2 مليون روبل.

مثال 13:في عام 2018، باع مواطن شقة قديمة مقابل 4.8 مليون روبل. (تم شراؤها مقابل 3.5 مليون روبل)، واشترت واحدة جديدة مقابل 3.1 مليون روبل. لم يتم بعد استخدام حق الاستفادة من الخصم عند شراء شقة جديدة من مواطن (2 مليون روبل روسي):

• الطريقة الأولى لحساب ضريبة الدخل الشخصي: (4.8 – 1 (خصم البيع) – 2 (خصم الشراء)) × 13% = 234000 روبل.
• الطريقة الثانية لحساب ضريبة الدخل الشخصي: (4.8 – 3.5 (النفقات)) = 1.3 مليون روبل. وبما أن تكلفة الشقة الجديدة تزيد عن 3.1 مليون روبل، فيمكننا الاستفادة من الخصم الكامل البالغ 2 مليون روبل. نقوم بتقليل الخصم بمقدار 1.3 - 2 مليون روبل. = - 0.7 مليون فرك. وهذا يعني أنه "ناقص" وإذا كان دخل المواطن لهذا العام (شهادة ضريبة الدخل الشخصية 2) هو 700000، فسيتم إرجاع 13٪ (91000 روبل) إليه من الميزانية. إذا، على سبيل المثال، بلغت الأجور لهذا العام 500 ألف روبل، فسيكون استرداد الضريبة 65 ألف روبل. ويمكن سداد الضريبة المتبقية البالغة 26000 في العام المقبل.
• وتبين أن الخيار 2 هو أكثر ربحية لدافعي الضرائب.

ومع ذلك، تعتقد بعض السلطات الضريبية أنه من الممكن استخدام خصم واحد فقط (1 مليون للبائعين)، ثم إعلان آخر (2 مليون للمشترين). هنا يمكنك الجدال مع مكتب الضرائب. مثل هذه الحجج مناسبة إذا باع المواطن منزلاً، على سبيل المثال، في عام 2018، واشترى منزلاً جديداً في عام 2019، أي. لم تكن المعاملات في نفس الفترة الضريبية. يدفع دافع الضرائب الضريبة فقط على الفرق بين كل دخله وجميع النفقات، وإذا تم الشراء والبيع في نفس العام، فيمكنه الاستفادة من خصم الشراء وخصم البيع.

بيع حصة من الشقة

عند بيع حصة من العقارات، يمكنك أيضًا تقليل القاعدة الضريبية من خلال التكاليف المرتبطة بشراء هذه الحصة (نسبيًا). يجب تقديم المستندات التي تؤكد سعر الشراء للتحقق منها مع الإعلان. في هذه الحالة، قد يكون هناك العديد من الفروق الدقيقة:

المحاسبة عن سعر شراء الشقة عند بيع السهم

مثال 14:في عام 2017، اشترى مواطن حصة في شقة مقابل 2.3 مليون روبل، ثم باعها مقابل 2.5 مليون، وامتلك الحصة لمدة تقل عن 5 سنوات، وستكون الضريبة 200000 * 13٪ = 26000 روبل.

كقاعدة عامة، لا يتم شراء حصة في الشقة بشكل منفصل. وفي كثير من الأحيان، يصبح عقارًا مع الشقة نفسها، التي تم شراؤها من قبل المساهمين (العائلة). ثم يتم الإشارة إلى تكاليف شراء حصة في عقد بيع الشقة نفسها، أو يتم تحديدها باستخدام صيغة بسيطة (إذا لم يتم تحديد سعر كل سهم في العقد):

إجمالي تكلفة الشراء × حجم المشاركة = تكاليف شراء الأسهم

مثال 15: اشترى الزوجان شقة مقابل 4.3 مليون روبل، بملكية مشتركة لنصف الحصة. وبعد مرور عام، تم بيع الشقة مقابل 4.5 مليون روبل. أولئك. حصلت الأسرة على دخل من البيع (4.5 -4.3) = 200000 روبل. ولكن يجب على الجميع تقديم إقرار ودفع نفس المبلغ (4.5 مليون/2 - 4.3/2) * 13% = 13000 روبل. حصل كل من الزوج والزوجة على دخل قدره 100000 روبل. من بيع حصتهم، فيدفع الجميع ضريبة قدرها 13 ألف روبل.

محاسبة خصم عقاري بقيمة مليون عند بيع حصة في شقة

عند بيع الممتلكات ذات الملكية المشتركة، يمكن أن يؤخذ في الاعتبار المبلغ الكامل للخصم (مليون روبل)، ولكن يجب توزيعه بين المالكين المشاركين فقط بما يتناسب مع أسهمهم. حيث يتم توفير هذا الخصم للعقار، وليس فيما يتعلق بكل بائع وليس لكل سهم. اتضح ما يلي:

• يمكنك استخدام الخصم الكامل إذا قمت ببيع السهم بشكل منفصل، ككائن منفصل (أي، يبيع كل مالك حصته بموجب اتفاقية شراء وبيع منفصلة، ​​وسيحصل المشتري على عدة شهادات ملكية (اتفاقيات مع كل بائع))، خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية بتاريخ 25 يوليو 2013 N ED-4-3/13578، خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية بتاريخ 2 نوفمبر 2012 N ED-4-3/18611.
• إذا قمت ببيع الشقة ككائن واحد، مع مالكين آخرين (بما في ذلك حصتك)، فسيتم خصم مبلغ مليون روبل. سيتم توزيعها على المالكين حسب حصتهم.

مثال 16: عائلة مكونة من ثلاثة أفراد تبيع شقة تتسلمها بالميراث، وبالتالي لا يمكن مراعاة سعر الشراء في المصاريف، يمكنك فقط استخدام الخصم. تم بيع الشقة مقابل 4.6 مليون روبل، لكل منها 1/3 حصة.

• الخيار الأول: يتم إبرام اتفاقية شراء وبيع واحدة، ويتم بيع الشقة كقطعة واحدة. يدفع كل مالك هذه الضريبة (4.6 مليون/3 - 1 مليون/3) * 13% = 156000 روبل.
• الخيار 2: يتم إعداد اتفاقية شراء وبيع منفصلة لكل سهم وسيحصل المشتري على 3 شهادات ملكية (مقتطفات من سجل الدولة). هنا يحصل كل مالك على خصم قدره مليون روبل. وستكون الضريبة المستحقة على كل بائع (4.6 مليون/3 -1 مليون) * 13% = 69.333 روبل. ومع ذلك، قد لا يناسب هذا الخيار مشتري الشقة، وقد تعتبر مفتشية الضرائب هذه المعاملة بمثابة تهرب ضريبي.

هناك حالات عندما يمتلك أحد المساهمين العقار لأكثر من 3 (5) سنوات ويكون معفيًا من تقديم الإقرار ودفع الضرائب، والباقي أقل من 3 (5) سنوات ويجب عليه تقديم تقرير إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. نظرًا لأنه في اتفاقية شراء وبيع الشقق، يمكن للمساهمين إنشاء أي إجراء آخر لتوزيع الدخل، أي. غير مرتبط بحجم حصصهم، ويمكن توزيع معظم الدخل من الشقة لصالح المالك المعفى من الضرائب. وبيع الشقة ككائن واحد، ولكن مع الإشارة في العقد إلى تكلفة كل سهم.

مثال 17: الأم والابنة والابن يبيعون شقة بمبلغ 1.8 مليون روبل. في عام 2018. كانت الأم مالكة لنصف حصتها لأكثر من 5 سنوات، ودخل الأبناء في الميراث بعد وفاة والدهم مؤخرًا وامتلكوا ربع الحصة لمدة تقل عن 5 سنوات. ونصت الاتفاقية على أن يتم توزيع الدخل الناتج عن بيعه على النحو التالي:

• الابنة والابن - لكل منهما 0.333 مليون روبل،
• الأم (1.8 - 0.333 - 0.333) = 1.134 مليون روبل.

الأم لا تدفع الضريبة لأنها معفاة من السداد، ويستخدم الأبناء الخصم: 0.333 مليون (دخل من بيع حصة) - 0.333 مليون (1 مليون خصم / 3) = 0. لا توجد ضريبة على الدفع، ولكن الأطفال لديهم إعلان مع المستندات الداعمة التي يجب تقديمها.

هناك أيضًا عيوب هنا، وهي حقيقة أنه عند بيع العقارات اعتبارًا من عام 2016، سيعتمد حساب الضريبة على القيمة المساحية (70٪ على الأقل)، ويجب حساب القاعدة الضريبية بما يتناسب مع حصة المالكين. وإذا كانت القيمة التعاقدية أقل من 70% من الحصة حسب القيمة المساحية، فيتم الحساب على أساس الأخيرة، وليس على ما هو محدد في العقد.

دعنا نعود إلى المثال 17إذا كانت القيمة المساحية لهذه الشقة 1.9 مليون روبل. ثم ستكون حصة ربع الابنة والابن 475000 روبل لكل منهما. لحساب ضريبة الدخل الشخصي، يجب ألا يقل المبلغ الخاضع للضريبة عن 70٪ من المبلغ المساحي، أي ما لا يقل عن 332500 روبل، ولكن هنا المبلغ التعاقدي هو 333333 روبل، مما يعني أن الحساب يعتمد على مبلغ العقد، والابنة والابن لا يدفع الضريبة.

متى يتم تقديم الإقرار ودفع الضريبة

حساب الضريبة (حتى لو كانت صفر)، بيان الخصم، يجب أن تنعكس حقيقة بيع الممتلكات التي كانت مملوكة لمدة تقل عن 3 (5) سنوات في إعلان 3-NDFL.

• الموعد النهائي للإعلان- في العام التالي بعد بيع/شراء الشقة - حتى 30 أبريل.
• الموعد النهائي لدفع الضرائب- إذا كانت هناك ضريبة يجب دفعها، حتى 15 يوليو.

لتوفير المال عند ملء الإعلان (في المتوسط، تتقاضى المنظمات الخاصة 500 - 2000 روبل لملءه)، يمكنك معرفة ذلك بنفسك؛ يجب عليك تنزيل البرنامج وتعبئته بشكل بديهي، راجع (هنا يمكنك معرفة كيفية ملء المعلومات الخاصة بك، وإدخال رموز مختلفة):

• رمز الدخل:
  • 1510 - مبلغ متفاوض عليه لبيع شقة أو منزل
  • 1511 - المبلغ المتفاوض عليه لحصة شقة أو منزل
• رمز المصاريف/الخصم
  • 901 - إذا كان خصم العقار مليون روبل.
  • 903 - إذا تم تأكيد تكاليف اقتنائها.

المستندات المرفقة بالإعلان

إرفاق نسخ من كافة المستندات التي تؤكد المعاملة بإقرار 3-NDFL:

طرق العرض:

• البريد - يمكنك إرسال حزمة من المستندات عن طريق البريد مع قائمة المرفقات؛ ويعتبر تاريخ الإرسال هو تاريخ استلام المستندات من قبل السلطات الضريبية.
• شخصيًا - يمكنك القيام بذلك شخصيًا (يفضل).
• عن طريق التوكيل - يمكن للممثل أيضًا الحصول على المستندات بموجب توكيل مصدق من كاتب العدل.
• من خلال حسابك الشخصي على موقع خدمة الضرائب الفيدرالية، أي في شكل إلكتروني.

قم بتجميع حزمة من المستندات في نسختين، يجب أن يبقى أحدهما معك (مع علامة في قائمة قبول الضرائب)، ويجب إرسال الآخر إلى دائرة الضرائب الفيدرالية.

يمكن دفع ضريبة الدخل الشخصي في أي بنك. من الأفضل الحصول على التفاصيل اللازمة من مكتب الضرائب، كما يمكنك العثور عليها على الموقع الإلكتروني لدائرة الضرائب الفيدرالية أو من خلال بوابة خدمات الدولة.

العواقب: لم يدفع الضريبة عند بيع الشقة و/أو لم يقدم 3-NDFL إلى مكتب الضرائب

قد يؤدي عدم تقديم إقرارك في الوقت المحدد و/أو التأخر في دفع الضرائب (الموعد النهائي 30 أبريل) إلى العقوبات التالية:

• غرامة قدرها 1000 روبل – إذا كانت الضريبة المراد تحويلها في الإقرار 0.
• الغرامات: من 5% إلى 20% (30%) من مبلغ الضريبة المستحقة عن كل شهر تأخير، في حالة عدم تقديم الإقرار (حتى 30%) وعدم سداد الضريبة بحلول 15 يوليو (حتى 20%) ، إذا كان المتخلف عمدا، ثم 40٪ ).
• العقوبات - تراكم العقوبات يوميًا بدءًا من 16 يوليو (انظر الآلة الحاسبة لحساب العقوبات والغرامات على موقع الويب ipipip.ru/shtrafi/).
• في حالة الرفض التام لدفع الضريبة التي يتجاوز مبلغها 900 ألف روبل، تنشأ مسؤولية جنائية.

إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقال فلا تتردد في طرحها في التعليقات. سنجيب بالتأكيد على جميع أسئلتك في غضون أيام قليلة. ومع ذلك، اقرأ بعناية جميع الأسئلة والأجوبة الواردة في المقال؛ إذا كان هناك إجابة مفصلة لمثل هذا السؤال، فلن يتم نشر سؤالك.

199 تعليق

جميع الدخل الذي يتلقاه المواطنون يخضع للضريبة. دفع الضرائب جزء لا يتجزأ من حياتنا. علاوة على ذلك، في بعض الحالات، تقدم دولة الاتحاد الروسي فوائد معينة للأفراد. نحن نتحدث عن التخفيضات الضريبية. في هذه المقالة، سنحلل بالتفصيل الخصم الضريبي المقدم في حالة بيع شقة: من له الحق في الحصول عليه، وبأي حجم وفي أي إطار زمني، وننظر أيضًا في جميع التغييرات في التشريعات في هذا المجال لعام 2018.

ما هو الخصم العقاري مقابل بيع شقة ومن يحق له الحصول عليه؟

يمكن فقط للمواطنين الذين يدفعون ضريبة الدخل الشهرية التقدم بطلب للحصول على الخصم، أي أن كل مواطن روسي (يعمل رسميًا) له الحق في الحصول على خصم عند بيع السكن، والذي يقوم صاحب العمل بخصم ضريبة بنسبة 13٪ على راتبه كل شهر.

الخصم هو منفعة تقدمها الحكومة على ضرائب معينة. ويعني فرصة عدم دفع جزء معين من الضرائب أو إعادة المبالغ المدفوعة سابقا. ينطبق الخصم الضريبي المحدد على العقارات فقط.

تشمل خصومات بيع العقارات الخيارات التالية:

• الإعفاء الكامل للبائع من دفع الضرائب؛
• يتم احتساب الضريبة على جزء من الدخل المستلم؛
• يتم دفع الضريبة على كامل المبلغ الذي يستلمه البائع.

دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل خيار من الخيارات.

كيفية الحصول على خصم ضريبي من بيع شقة؟

المبالغ المستردة في حالة بيع شقة هي خصم ضريبة الأملاك.

من خلال بيع شقة أو عقارات أخرى، يحقق البائع ربحًا. يجب عليك دفع الضريبة على مبلغ هذا الربح. ولكن يمكن تقليل حجمها عند تقديم إقرار من خلال تطبيق الخصم الضريبي المناسب للبيع. سيعتمد هذا الخصم على مدة ملكية الكائن. إذا كانت ملكية العقار أقل من ثلاث سنوات، فيمكن تخفيض المبلغ الخاضع للضريبة بما لا يزيد عن مليون روبل. سوف تحتاج إلى دفع ضريبة على المبلغ المتبقي.

مثال:لقد قمت ببيع شقة امتلكتها لمدة تقل عن 3 سنوات مقابل 4,000,000 روبل روسي. يمكن تخفيض هذا المبلغ بمقدار مليون روبل. ودفع ضريبة 3 ملايين روبل. (4,000,000 ناقص 1,000,000)، أي 13% من 3,000,000 = 390 ألف روبل)

إذا كانت الشقة مملوكة لأكثر من 3 سنوات، فسيتم إعفاء البائع من دفع الضريبة.. أي أنه يمكن تخفيض المبلغ الخاضع للضريبة في مثل هذه الحالة بمقدار المبلغ المستلم من بيع الشقة، ونتيجة لذلك سيكون = 0.

مثال:أنت تبيع منزلاً مملوكًا منذ أكثر من 3 سنوات مقابل 4,000,000 روبل روسي. ويمكن تخفيض هذا المبلغ من عائدات بيع الشقة، أي بنفس الـ 4 ملايين. ونتيجة لذلك، فإن القاعدة الخاضعة للضريبة ستكون مساوية 0 (4,000,000 - 4,000,000 = 0).

لذلك، من المربح أكثر بيع المنزل بعد فترة ملكية مدتها 3 سنوات.

في حالة بيع شقة مسجلة ملكية مشتركة أو مشتركة، فسيتم توزيع مبلغ الاستقطاع على جميع أصحاب هذا العقار على أساس حصة كل منهم، أو حسب الاتفاق الذي يتم التوصل إليه بين المشتركين. أصحاب.

عند بيع العقارات المملوكة منذ أقل من ثلاث سنوات، عليك تحليل مدى جدوى استخدام الخصم، حيث أن هناك حالات يتم فيها بيع العقارات مع زيادة طفيفة في سعرها، ثم بناءً على الفقرات. 2 البند 1 من المادة 220 من قانون الضرائب، يمكنك ممارسة الحق في تقليل مبلغ الربح المستلم بمقدار التكاليف المرتبطة بشرائه.

مثال:في عام 2010، تم شراء شقة بقيمة 2،000،000، وفي عام 2012 تم بيعها بمبلغ 2،500،000 روبل. في مثل هذه الحالة، لن يتم تطبيق خصم المليون، ولكن النظام الضريبي المذكور أعلاه. في هذه الحالة يكون مبلغ الضريبة يساوي (2.500.000 - 2.000.000) مضروبًا في 13٪ = 65.000، وهو أقل بمقدار 130 ألفًا من مبلغ الضريبة المستحقة في حالة تطبيق الخصم - 1.000.000 روبل.

حساب فترة 3 سنوات

وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن فترة الثلاث سنوات تبدأ في الحساب من لحظة استلام شهادة تسجيل الحق في السكن. يعد الامتثال لهذه القاعدة أمرًا مهمًا للغاية، ولكن كما تظهر الممارسة، تحدث أيضًا مواقف أخرى:

على سبيل المثال،ويعيش صاحب الشقة فيها منذ ربع قرن. ولذلك قام بخصخصة منزله وسرعان ما قرر بيعه. لكن مدة الثلاث سنوات من تاريخ إصدار الشهادة المذكورة لم تنته بعد، فيقوم صاحب الشقة بدفع كامل مبلغ الضريبة؛ حالة أخرى. منذ 4 سنوات، اشترت الأسرة شقة كجزء من البناء المشترك. تم تشغيل المنزل منذ 3 سنوات، لكن الوثائق صدرت منذ عامين فقط. وبناء على ذلك، فإن الموعد النهائي لم ينته بعد.

كم مرة يُسمح لك بتطبيق الخصم عند بيع المنزل؟

خصم بيع المنزل، على عكس خصم الشراء، يتم توفيره طوال الحياة بكميات غير محدودة. ولكن مرة واحدة فقط في السنة.

وهذا هو، في غضون عام، يمكنك بيع العديد من العقارات التي تريدها، وفي المجموع، يمكنك تحرير ما لا يزيد عن مليون روبل من الربح المستلم (في الحالات التي كان فيها العقار مملوكًا لمدة تقل عن ثلاث سنوات) لمدة عام واحد للمعاملات أو للجميع. يجب عليك دفع ضريبة 13% على الربح المتبقي.

للحصول على خصم عند بيع شقة، يجب عليك تقديم إقرار ضريبي إلى MIFTS مع إرفاق المستندات التالية:

• اتفاقية الشراء والبيع؛
• جواز السفر (وثيقة هوية أخرى)؛
• المستندات التي تؤكد استلام الأموال بغرض الدفع؛
• أو إيصال استلام الأموال في حالة الدفع نقدًا.

وبعد فحص الإقرار، تقوم المصلحة بتحويل الخصم المستحق للممول إلى حسابه خلال 90 يومًا.

في حالة التهرب من تقديم إقرار بالدخل أو تقديم معلومات كاذبة، الفن. 198 من القانون الجنائي ينص على المسؤولية. قد يتعرض المخالف لغرامة كبيرة وقد يفقد حريته أيضًا.

يمكن فقط للأشخاص الذين يدفعون ضريبة الدخل المطالبة بالخصم. حتى عام 2012، لم يتم تضمين الأشخاص الذين يعيشون على الإعانات الاجتماعية والمتقاعدين في هذه القائمة. بعد اعتماد القانون الاتحادي رقم 330، حصل أصحاب المعاشات على الحق في تطبيق خصم ضريبي عند بيع شقة.

عند بيع السكن في عام 2014 لأصحاب المعاشات، من الممكن خصم كامل مبلغ الربح إذا كانت مدة ملكية العقار أكثر من ثلاث سنوات. إذا كان أقل، فيحق لصاحب المعاش، حسب تقديره، اختيار طريقة دفع الضريبة والحصول على الخصم: يتم توفيره لأصحاب المعاشات مقابل كامل مبلغ الربح من بيع السكن، إذا كانت قيمته لا يتجاوز مليون روبل. أو تخفيض القاعدة الضريبية بمقدار التكاليف التي يتكبدها صاحب المعاش عند شراء هذا العقار. وهذا يعني في الواقع أن المتقاعدين معفون من دفع الضرائب على بيع العقارات.

التغييرات في عام 2018

أدى القانون الاتحادي رقم 382 المؤرخ 29 نوفمبر 2014 "بشأن تعديلات الجزء 1.2 من قانون الضرائب" إلى زيادة فترة ملكية كائن للإعفاء من دفع ضريبة 13٪ من ثلاث إلى خمس سنوات، والمبلغ الخاضع للضريبة لل لا يمكن أن تكون المعاملة أقل من 70% من تكلفة السكن مطروحًا منها تكاليف شرائها، وبالتالي يتم تحديد الحد الأدنى للقاعدة الضريبية، والتي كانت في السابق محدودة فقط بالسعر المحدد في اتفاقية الشراء والبيع. انظر أدناه للحصول على مثال للحساب.

في الوقت نفسه، وفقًا للقانون المعتمد، يحق لرعايا الاتحاد الروسي تغيير الحد الأقصى لفترة الاحتفاظ ومعامل التخفيض، وفقًا لتقديرهم الخاص، بغض النظر عن فئة الممتلكات ودافعي الضرائب.

هناك عدد من الاستثناءات:

تسري قواعد تطبيق مدة ملكية الشيء لمدة 3 سنوات لتطبيق الخصم الضريبي على بيع شقة اعتبارًا من 01/01/2016 على الحالات التالية:

1. إذا تمت خصخصة السكن.
2. إذا كان السكن مملوكًا وفقًا لاتفاقية الأقساط السنوية مدى الحياة.
3. إذا تم استلامها كميراث أو كهدية من أحد أقرباء دافعي الضرائب أو أحد أفراد أسرته.

وفي حالات أخرى، ابتداء من عام 2016، تنطبق فترة الحيازة لمدة 5 سنوات. في عام 2018، لم تكن هناك أي ابتكارات أو تغييرات في التشريعات المتعلقة بتسجيل هذا النوع من الدخل غير القابل للاسترداد.

كيف تغيرت الأوضاع الضريبية منذ 2016 عمليا؟

دعونا نلقي نظرة على مثال محدد.باع المواطن سيدوروف في عام 2014 شقة تبلغ قيمتها 6 ملايين روبل، تم شراؤها في عام 2012 مقابل 5 ملايين. مدة السكن 2 سنة.

عند الإعلان عن الخصم في الإقرار الضريبي، سيتم إجراء حساب الضريبة على النحو التالي:

مبلغ الربح الخاضع للضريبة: 6,000,000 - 1,000,000 = 5,000,000 روبل.

ضريبة الدخل الشخصي = (6,000,000 - 1,000,000) مضروبة في 13% = 650.000 روبل.

إذا طلب سيدوروف خصمًا ضريبيًا على مبلغ النفقات المؤكدة بالمستندات ذات الصلة، فسيتم حساب ضريبة الدخل بشكل مختلف:

ضريبة الدخل الشخصي = (6,000,000 - 5,000,000) مضروبة في 13% = 130.000 روبل.

في كلتا الحالتين، إذا كان سيدوروف قد باع العقار بعد 3 سنوات من تاريخ الشراء (وليس بعد عامين، كما هو موضح في المثال)، فسيتم اعتباره معفيًا من دفع الضريبة، وفقًا للتشريعات الحالية.

حتى عام 2016، كان من الممكن شراء منزل وعدم بيعه لمدة 3 سنوات، حتى لا يتم دفع ضرائب على البيع على الإطلاق. بعد 1 يناير 2016، يمكنك الانتظار لمدة 5 سنوات أو شراء شقة وبيعها بعد 12 شهرًا وكتابة 5،000،000 روبل في العقد. (على سبيل المثال الذي تمت مناقشته أعلاه)، وهو ما يعادل تكاليف الشراء - وهذا سوف يعفيك من دفع الضريبة، بشرط أن يكون 5،000،000 ما لا يقل عن 70٪ من السعر المساحي للعقار.

كما أنك الآن لن تتمكن من توفير المال من خلال الاستفادة من التخفيض الضريبي عند بيع المنزل من خلال تحديد في العقد سعر أقل من القيمة وقت تسجيل الحق في العقار مضروبة في عامل التخفيض. في هذه الحالة، وفقا للفقرة 5 من الفن. 217.1 من قانون الضرائب، فإن الدخل الذي يتلقاه البائع سيكون مساويا للقيمة المساحية مضروبة في عامل التخفيض. سيتم احتساب الضريبة على بيع المساكن على أساس قيمتها المساحية. جنبا إلى جنب مع هذا، الفقرة 6 من الفن. 217.1 من قانون الضرائب يمنح سلطات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي الفرصة للتخفيض إلى 0:

• عامل النقص؛
• الحد الأدنى لمدة ملكية العقار.

إذا لم يوافق بائع الشقة على مبلغ ضريبة الدخل الشخصي، فيمكنه استئناف مبلغ القيمة المساحية في المحكمة.

تجدر الإشارة إلى أنه بالنسبة للمتقاعدين، ظل قانون الضريبة على بيع المساكن منذ عام 2016 كما هو بالنسبة للأفراد الآخرين، أي. ولا يتم توفير أي فوائد خاصة لهم.

كيف تتجنب دفع الضريبة على بيع العقارات؟

عند بيع العقارات، بدلاً من تطبيق خصم، يمكن لمالكها تخفيض مبلغ الدخل الخاضع للضريبة من خلال تزويد مكتب الضرائب بالوثائق التي تؤكد نفقات الشراء (انظر المثال أعلاه).

تجدر الإشارة إلى ذلك الوضع المالي الصعب لصاحب الشقة لا يمكن أن يعفيه من دفع ضريبة الدخل الشخصي عند بيعها. وكما تبين الممارسة، فإن المحاكم لا تقف دائما إلى جانب دافعي الضرائب، خاصة إذا كان العقار الذي يتم بيعه يقع في مبنى جديد وتم شراؤه لغرض تحقيق الربح.

الغرض من الابتكار

في البداية، تم اقتراح الإعفاء من دفع الضريبة على بيع المساكن للمواطنين الذين، في وقت إبرام صفقة بيع وشراء، يكون العقار الذي يتم بيعه هو العقار الوحيد الذي يمتلكونه. لكن ظهرت صعوبات في تفسير مفهوم "المسكن الوحيد المسجل كملكية".

ورُئي أيضا أن هذا الحكم يمكن أن يستغله البائعون عديمو الضمير.

على سبيل المثال.ويعيش المواطن مع أقاربه، ويريد أن يبيع العقار، وهو «المنزل الوحيد المملوك»، ومن ثم يشتري آخر ويبيعه من جديد. وفي الوقت نفسه، لن تكون هناك حاجة لانتظار انتهاء فترة الخمس سنوات للإعفاء الضريبي عند بيع المساكن.

الغرض من إصدار القانون رقم 382- الحد من جاذبية إعادة شراء العقارات كوسيلة لتحقيق الربح وإصلاح الزيادة في تكاليف السكن.

إذا كان لا يزال لديك أسئلة لم يتم حلها حول الحصول على خصم ضريبي عند بيع شقة أو كنت بحاجة إلى مساعدة في الحصول عليه، فإن محامينا المناوب عبر الإنترنت على استعداد لتقديم المشورة لك مجانًا.

يواجه كل من يبيع العقارات عاجلاً أم آجلاً ضرورة دفع ضريبة على الدخل الذي يتلقاه من بيع شقته أو منزله أو أرضه. ما هو الخصم الضريبي المقدم عند بيع العقارات وكيفية استخدامه؟

ستناقش هذه المقالة التخفيضات الضريبية العقارية التي يمكن الحصول عليها عند التصرف في العقارات. سننظر أيضًا في بعض ميزات بيع العقارات، بعد إجراء تعديلات على قانون الضرائب في الاتحاد الروسي، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2016.

أولاً، استطراد بسيط - جميع مواطني الاتحاد الروسي لديهم حقوق وعليهم واجبات. ومن بين المسؤوليات الالتزام بدفع الضرائب، بما في ذلك دفع ضريبة الدخل للأفراد (أي للمواطنين العاديين الذين ليسوا رواد أعمال) التي يتم تلقيها نقدًا وعينًا (أي، التي يتم تلقيها في شكل بعض الممتلكات التي ليست كذلك). المال، على سبيل المثال، سيارة، مجوهرات، مجوهرات، حيوانات، إلخ)، والتي تم تحديدها بنسبة 13٪ من مبلغ الدخل المستلم.

خصم ضريبة الأملاك هو مبلغ يقلل من مقدار الدخل (ما يسمى بالقاعدة الضريبية) التي يتم دفع الضريبة عليها. في بعض الحالات، يعني الخصم الضريبي إعادة جزء من ضريبة الدخل المدفوعة مسبقًا للفرد، على سبيل المثال، فيما يتعلق بشراء شقة، ونفقات العلاج والتعليم، وما إلى ذلك.

والآن لننتقل إلى الخصومات الفعلية التي يمكن الحصول عليها في المعاملات العقارية. يمكن الحصول على خصم عقاري عند بيع العقارات وعند شراء العقارات.

الخصم الضريبي المقدم عند بيع العقارات.

كما قلنا من قبل، فإن مواطني الاتحاد الروسي ملزمون بدفع ضريبة على الدخل المستلم في الفترة الضريبية (السنة التقويمية)، أي عند بيع شقة، هناك التزام بدفع ضريبة بمبلغ 13 % من سعر بيع الشقة. وفقا للفن. 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم تزويد مواطني الاتحاد الروسي بخصم ضريبي عند التصرف في العقارات. على عكس خصم ضريبة الأملاك المقدمة عند شراء العقارات,يتم توفير هذا الخصم في كل مرة يتم فيها بيع العقار.، وليس مرة واحدة في العمر. ولكن يجب الأخذ في الاعتبار أن مبلغ هذا الخصم يتم توفيره لجميع المعاملات التي تتم في الفترة الضريبية (السنة الميلادية)، أي إذا قمت ببيع مثلا شقة واحدة وقطعة أرض واحدة، أو شقتين في سنة تقويمية واحدة، يتم توفير الخصم الضريبي بمبلغ لكلتا المعاملتين، وهنا تحتاج إلى توزيعه بشكل صحيح.

مبلغ الخصم الضريبي هو:

بالنسبة لأي عقار مملوك (من التاريخ المحدد في شهادة الملكية) لأكثر من 5 سنوات، يتم توفير خصم لكامل مبلغ المعاملة، أي ببساطة، لا تنشأ أي ضريبة. وفي الوقت نفسه، لا بد من الأخذ في الاعتبار أن هناك بعض الاستثناءات لهذه القاعدة وتتعلق بمدة الملكية: 1) إذا تم بيع العقارات التي تم الحصول عليها قبل 01/01/2016، فإن فترة الملكية الملكية التي لا تنشأ بعدها ضريبة الدخل تساوي 3 (ثلاث) سنوات؛ 2) بالنسبة للعقارات التي تمت خصخصتها (الشقق، الغرف، المباني السكنية الفردية، الأكواخ، منازل الحدائق أو قطع الأراضي)، وكذلك المستلمة كهدية من أحد أفراد الأسرة أو قريب مقرب، أو المكتسبة كممتلكات بموجب اتفاقية المعاش السنوي، فترة ملكية العقار، وبعدها لا تنشأ أي ضريبة تساوي أيضًا 3 (ثلاث) سنوات.

بالنسبة للعقارات (الشقق، الغرف، المباني السكنية الفردية، الأكواخ، بيوت الحدائق أو قطع الأراضي) التي كانت مملوكة لمدة أقل من 5 سنوات، وللعقارات التي تم شراؤها قبل 01/01/2016 والتي كانت مملوكة لمدة تقل عن 3 سنوات، مبلغ الخصم لا يتجاوز 1،000،000 (مليون) روبل. وهذا هو، إذا قمت ببيع منزل أو شقة أو أرض، على سبيل المثال، 3،000،000 (ثلاثة ملايين) روبل، فسيتم فرض ضريبة بنسبة 13٪ على 2 مليون روبل. (3 مليون - 1 مليون).

وهنا لا بد من الانتباه إلى التغييرات التي تؤثر على حساب القاعدة الخاضعة للضريبة. إذا تم حساب القاعدة الضريبية مسبقًا من مبلغ المبيعات المحدد في عقد البيع، كان من الممكن تقليل مبلغ الضريبة أو تجنب دفع الضريبة تمامًا إذا تم تحديد مبلغ المبيعات بما يعادل، على سبيل المثال، 1000000 روبل، ثم بعد 01/ اعتبارًا من 01/2016، إذا كان سعر العقار في اتفاقية البيع والشراء أقل من 70% من القيمة المساحية للعقار، فإن الوعاء الضريبي مرتبط بالقيمة المساحية للعقار اعتبارًا من 1 يناير من العام في الذي تم بيع العقار.

على سبيل المثال، اشتريت شقة مكونة من غرفتين بعد 01/01/2016، وقمت ببيعها في عام 2017، موضحًا في عقد البيع مبلغ البيع 1,000,000 روبل، والقيمة المساحية لهذه الشقة اعتبارًا من 01/01/2017 هي 2600000 فرك. وبناء على ذلك، فإن مصلحة الضرائب، عند حساب الضريبة، ستنطلق من مبلغ 70٪ من القيمة المساحية للشقة، أي 1820000 روبل. (2,600,000 * 70%)، وليس من تكلفة الشقة في اتفاقية الشراء والبيع، وسيكون المبلغ الخاضع للضريبة 820,000 روبل روسي. (1820000 - 1000000)، وستكون الضريبة نفسها 106600 روبل (820000 * 13٪). لذلك، حتى لا يشكل مبلغ الضريبة المتراكمة مفاجأة غير سارة بالنسبة لك، ننصحك قبل بيع العقارات بالحصول على شهادة بالقيمة المساحية للشقة / الغرفة / المنزل / قطعة الأرض. يمكنك الحصول عليه من مكتب Rosreestr في الشارع. ياروسلافسكوغو، 37 عامًا، في MFC، أو في فرع مكتب Rosreestr في الشارع. كيروفا، 28.

نود أيضًا أن نلفت الانتباه إلى تغيير مهم إلى حد ما في قانون الضرائب في الاتحاد الروسي. إذا كان في وقت سابق، مبلغ الخصم المقدم للفرد لبيع هذه العقارات مثل صناديق المرآب والمباني غير السكنيةكان يساوي أيضًا مليون روبل ، ثم اعتبارًا من 01/01/2016 ، مبلغ الخصم لبيع هذه العقارات هو 250.000 روبل فقط. وينطبق هذا أيضًا على العقارات التي تم شراؤها بعد 01/01/2016 فقط.

فبدلاً من الخصم الضريبي المقدم عند بيع العقارات، يحق لدافع الضريبة تخفيض الوعاء الضريبي بمقدار النفقات الموثقة التي تكبدها عند شراء هذا العقار. ماذا يعني ذلك؟ وهذا يعني أنه إذا كان مبلغ بيع الشقة في اتفاقية الشراء هو مبيعات، سيكون مساوياً للمجموع المشترياتمن نفس الشقة في اتفاقية الشراء والبيع (التي اشتريت بموجبها هذه الشقة)، فلا توجد ضريبة، لأنك لم تحصل على دخل. ومع ذلك، يجب أن تأخذ في الاعتبار الابتكارات في قانون الضرائب في الاتحاد الروسي - إذا كان المبلغ الوارد في العقد (الذي بموجبه اشتريت الشقة وبيعتها وفقًا لذلك) أقل من 70٪ من القيمة المساحية للشقة مقابل سنة البيع، ثم تقوم مصلحة الضرائب باحتساب الضريبة على القيمة المساحية. على سبيل المثال، اشتريت شقة في عام 2016 مقابل 2500000 روبل، وقمت ببيعها في عام 2017 بنفس السعر، ولكن اعتبارًا من 1 يناير 2017، كانت القيمة المساحية للشقة 3000000 روبل، على التوالي، فإن القاعدة الضريبية ستكون 2100000 روبل (70٪ من 3 ملايين روبل)، في هذه الحالة لن تكون هناك ضريبة، ولكن إذا كانت القيمة المساحية، على سبيل المثال، 4 ملايين روبل، ففي هذه الحالة ستكون القاعدة الضريبية مساوية بالفعل لـ 2800000 روبل (70٪) 4 ملايين فرك).) وبعد ذلك ستنشأ ضريبة سيتم فرضها على الفرق (2800000 - 2500000) بقيمة 300000 روبل.

في الختام، أود أن أتطرق إلى المفهوم الخاطئ الشائع وهو أنه عند بيع المساكن قيد الإنشاء التي لم يتم تشغيلها بعد، لا تنشأ أي ضريبة بموجب اتفاقية التنازل. والحقيقة هي أن الضريبة تسمى ضريبة الدخل الشخصي، وعند بيع شقة بموجب اتفاقية التنازل البائع يحصل على الدخل، وبالتالي يجب دفع الضريبة عليه. تنطبق نفس القواعد على المعاملات مثل بيع الشقق المفوضة بالفعل، مع التعديل الوحيد الذي يرجع إلى حقيقة أن هذه الشقق ليست مملوكة، فإن مدة هذه الشقق لا تلعب دورًا خاصًا. وبناء على ذلك، عند بيع مثل هذه الشقق، يكون من المربح أكثر عدم استخدام خصم ضريبي، ولكن تقليل القاعدة الضريبية بمقدار النفقات الموثقة لشراء مثل هذه الشقة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن النفقات الموثقة لا تشمل فقط المبلغ الوارد في اتفاقية المشاركة بالأسهم، ولكن أيضًا الأموال التي يتم إنفاقها على تشطيب الشقة (اتفاقيات الشراء والبيع لمواد البناء، واتفاقيات العقود الخاصة بتشطيب الشقة، وما إلى ذلك).

نظرًا لأن المعلومات المتعلقة بالتخفيضات الضريبية واسعة جدًا، فسننظر في خصم الممتلكات المقدم عند شراء العقارات في المقالة التالية.

بالنسبة للعقارات التي تم تملكها بعد 01/01/2016:

يُعفى الدخل الذي يحصل عليه دافع الضرائب من بيع العقارات من الضرائب (والإعلان) بشرط أن يكون هذا الشيء مملوكًا لدافع الضرائب لفترة لا تقل عن ملكية العقار أو أكثر.

الحد الأدنى لمدة ملكية العقار هو 3 سنواتبالنسبة للأشياء العقارية التي يتوفر فيها على الأقل أحد الشروط التالية:

1. تم استلام ملكية الكائن من قبل دافعي الضرائب عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية هدية من فرد معترف به كأحد أفراد الأسرة و (أو) قريب مقرب من دافع الضرائب هذا وفقًا لقانون الأسرة في الاتحاد الروسي؛
2. تم الحصول على ملكية الكائن من قبل دافعي الضرائب نتيجة للخصخصة؛
3. تم الحصول على ملكية الكائن من قبل دافعي الضرائب - دافع الإيجار نتيجة لنقل الملكية بموجب اتفاقية صيانة مدى الحياة مع المعالين.

وفي الحالات الأخرى يكون الحد الأدنى لمدة ملكية العقار هو 5 سنوات.

بالنسبة للعقارات التي تم الحصول عليها قبل 01/01/2016، وكذلك بالنسبة للممتلكات الأخرى (المرآب، السيارة، إلخ) - الحد الأدنى لمدة الملكية هو 3 سنوات.

إذا كان الدخل من بيع عقار أقل من 70٪ من القيمة المساحية لهذا العقار اعتبارًا من 1 يناير من سنة البيع، فإنه لأغراض الضريبة يتم أخذ دخل دافعي الضرائب مساويًا للقيمة المساحية للعقار هذه الخاصية مضروبة في 0.7.

حساب خصم الممتلكات

1000000 روبل- الحد الأقصى لمبلغ الخصم الضريبي الذي يمكن من خلاله تخفيض الدخل المستلم من بيع المنازل السكنية والشقق والغرف والبيوت وبيوت الحدائق وقطع الأراضي، وكذلك الأسهم في العقار المحدد؛

250.000 روبل- الحد الأقصى لمبلغ الخصم الضريبي الذي يمكن من خلاله تخفيض الدخل الناتج عن بيع الممتلكات الأخرى (السيارات والمباني غير السكنية والمرائب وغيرها من العناصر).

بدلاً من تطبيق خصم الممتلكات، يحق لدافعي الضرائب تخفيض مبلغ الدخل المستلم من بيع الممتلكات من خلال النفقات المتكبدة فعلياً والموثقة المرتبطة مباشرة باقتناء هذا العقار. في بعض الحالات، قد يكون هذا أكثر ربحية من استخدام خصم الممتلكات.

عند بيع الممتلكات التي هي في ملكية مشتركة مشتركة أو مشتركة، يتم توزيع المبلغ المقابل لخصم ضريبة الأملاك (1،000،000 روبل أو 250،000 روبل) بين المالكين المشاركين لهذا العقار بما يتناسب مع حصتهم أو بالاتفاق بينهم (في حالة بيع الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركة).

إذا باع دافع الضريبة عدة قطع من الممتلكات في عام واحد، يتم تطبيق الحدود المحددة إجمالاً على جميع الأشياء المباعة، وليس على كل كائن على حدة.

إذا كانت المبالغ المستلمة من بيع العقارات لا تتجاوز الحدود المحددة، فإن الالتزام بتقديم الإقرار يظل قائما، ولا ينشأ الالتزام بدفع الضريبة.

مثال للحساب

في عام 2017، كوتوف إس. باع الشقة بمبلغ 3.000.000 روبل، واشتراها عام 2015 مقابل 2.500.000 روبل.

نظرًا لأن الشقة كانت مملوكة لشركة Kotov S.A. أقل من الحد الأدنى لمدة الملكية، فيما يتعلق بالدخل المتحصل عليه من بيعها، يتعين عليه تقديم إقرار ضريبة الدخل الشخصي لعام 2017.

عند الإعلان عن خصم ضريبة الأملاك في مثل هذا الإعلان، فإن الدخل الخاضع للضريبة لشركة Kotov S.A. سيكون 2 مليون روبل، و

ضريبة الدخل الشخصي = (3,000,000 روبل روسي - 1,000,000 روبل روسي) × 13% = 260,000 روبل روسي

إذا كان كوتوف إس. سيعلن في الإعلان عدم خصم الممتلكات، ولكنه سيخفض الدخل المستلم من بيع الشقة بمقدار النفقات الموثقة، وسيكون دخله الخاضع للضريبة 500000 روبل، وستكون ضريبة الدخل الشخصي 65000 روبل:

ضريبة الدخل الشخصي = (3,000,000 روبل – 2,500,000 روبل) × 13% = 65,000 روبل.

مثال للحساب

دخل إيفانوف ن.ف. من بيع شقة تم شراؤها في عام 2017 في عام 2016 بلغت 2،100،000 روبل روسي.

بلغت القيمة المساحية للشقة اعتبارًا من 1 يناير من العام الحالي، حيث تم إجراء تسجيل الدولة لنقل ملكية هذه الشقة، 3300000 روبل. لا توجد مصاريف موثقة لشراء شقة.

يتم تحديد القاعدة الضريبية لضريبة الدخل الشخصي في هذه الحالة باستخدام عامل تخفيض مطبق على القيمة المساحية للشقة يساوي 0.7.

القيمة المساحية للشقة مع مراعاة عامل التخفيض:

3300000 روبل روسي × 0.7 = 2310000 فرك.

منذ دخل إيفانوف إن.في. من بيع شقة أقل من القيمة المساحية للشقة، مع الأخذ في الاعتبار عامل التخفيض البالغ 0.7، ولأغراض الضريبة سيكون القاعدة الضريبية: 2310000 روبل روسي.

في الوقت نفسه، إيفانوف ن. يحق له المطالبة بخصم ضريبة الأملاك بمبلغ 1،000،000 روبل.

سيتم احتساب ضريبة الدخل الشخصي من قبل دافعي الضرائب على النحو التالي:

(2,310,000 روبل روسي - 1,000,000 روبل روسي) × 13% = 170,300 روبل روسي

يمكن تطبيق خصم الملكية المرتبط ببيع الممتلكات، على عكس الخصم المرتبط بشراء السكن، بشكل غير محدود، ولكن بشرط تقييد الحد الأقصى لمبلغ خصم ضريبة الأملاك (1000000 روبل أو 250000 روبل) في الضريبة فترة. يجب على المكلف، لممارسة حق الخصم، ما يلي:

2 قم بإعداد نسخ من المستندات التي تؤكد حقيقة بيع الممتلكات.

على سبيل المثال، نسخ من اتفاقيات شراء وبيع العقارات، واتفاقيات التبادل، وما إلى ذلك.

3 إذا طالب دافع الضرائب بخصم مبلغ المصاريف المتعلقة مباشرة باقتناء العقار المباع، فقم بالإضافة إلى ذلك بإعداد نسخ من المستندات التي تؤكد هذه المصاريف

(إيصالات نقدية، إيصالات المبيعات والنقد، كشوفات الحساب البنكية، أوامر الدفع، إيصالات من البائع لاستلام الأموال، وما إلى ذلك)، بالإضافة إلى المستندات الأخرى التي تؤكد حقيقة الاستحواذ على الشقة المباعة، على سبيل المثال، عقد البيع .

4 أرسل إلى مصلحة الضرائب في مكان إقامتك إقرارًا ضريبيًا مكتملًا مع نسخ من المستندات التي تؤكد الحق في الحصول على خصم عند بيع الممتلكات.

عند تقديم نسخ من المستندات التي تؤكد الحق في الخصم إلى مصلحة الضرائب، يجب أن تكون أصولها معك للتحقق منها من قبل مفتش الضرائب.

الطريقة الأكثر ملاءمة لملء الإقرار الضريبي وتقديمه، بالإضافة إلى المستندات الداعمة إلى مصلحة الضرائب، هي عبر الإنترنت من خلال خدمة الإنترنت "الحساب الشخصي لدافعي الضرائب للأفراد"

يتم تحديد حدود معظم التخفيضات الضريبية (للتعليم، للعلاج، وما إلى ذلك) فقط خلال سنة تقويمية واحدة: في كل سنة تقويمية تتم إعادة تعيين "الحد"، ويمكن الحصول على الخصم مرة أخرى. وفي المقابل، فإن خصم الملكية لشراء منزل يحتوي على قيود أكثر خطورة: فكل من الحد الأقصى لمبلغ الخصم وعدد المرات التي يمكن استخدامه فيها خلال حياة الفرد محدودة قانونيا.

حتى عام 2014، كانت هناك قيود يمكن بموجبها الحصول على التخفيضات الضريبية لنفقات شراء المساكن وفوائد القروض مرة واحدة فقط في العمر ولممتلكات سكنية واحدة فقط. منذ عام 2014، تم السماح بتلقي الخصم للعديد من العقارات السكنية، ولكن تم السماح بتطبيق القواعد الجديدة فقط على المعاملات الجديدة (المبرمة بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ). وفي هذا الصدد تطرح أسئلة كثيرة: في أي الحالات تطبق قيود الاستقطاع؟ إذا استخدمت الخصم سابقًا، ففي أي الحالات يمكنك "استلامه" عند شراء منزل جديد؟ هل من الممكن الحصول على خصم على الفائدة الائتمانية إذا كنت قد استخدمت الخصم سابقًا فقط لشراء مسكن؟

في هذا المقال سنحاول الإجابة على كل هذه الأسئلة.

ملحوظة:العامل الرئيسي الذي تعتمد عليه قيود خصم الممتلكات هو تاريخ شراء العقار الذي تتلقى (أو ترغب في الحصول عليه) الخصم من أجله.
"تاريخ شراء السكن"ولأغراض هذه المادة ينبغي مراعاة ما يلي:
- تاريخ تسجيل ملكية السكن بموجب مستخرج من سجل الدولة الموحد للعقارات عند الشراء بموجب اتفاقية الشراء والبيع؛
- تاريخ سند النقل عند شراء السكن بموجب اتفاقية المشاركة في البناء.

حدود الاستقطاع للمساكن التي تم شراؤها قبل 1 يناير 2014

إذا قمت بشراء مسكن قبل عام 2014 وحصلت (أو تخطط لتلقي) على خصم عقاري عليه، فإن القواعد "القديمة" تنطبق عليك، والتي بموجبها يمكنك الحصول على خصم بشكل صارم خاصية واحدة فقط في كل مرة(الفقرة 27، الفقرة 2، البند 1، المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، بصيغته المعدلة، ساري حتى 01/01/2014) وبمبلغ لا يزيد عن 2 مليون روبل. (يتم إرجاع 260 ألف روبل). علاوة على ذلك، حتى لو حصلت على خصم أقل من الحد الأقصى للمبلغ، فلن تتمكن من الحصول عليه بشكل إضافي عند شراء منزل آخر.

مثال:في عام 2008، ليفاشوف آي. اشترى شقة مقابل 500 ألف روبل. وحصلت على خصم ضريبي مقابل ذلك (أعاد 65 ألف روبل من الضرائب المدفوعة). عند شراء شقة في عام 2016، Levashov I.I. لن يكون من الممكن استخدام الخصم مرة أخرى، حيث أنه حتى عام 2014 تم تقديم خصم العقار مرة واحدة فقط لعقار سكني واحد

خصم الفائدة الائتمانية على المساكن التي تم شراؤها قبل 1 يناير 2014، ليس لديه قيود على المبلغ(كان من الممكن إرجاع 13٪ من جميع فوائد الرهن العقاري المدفوعة)، ولكن يمكنك الحصول عليه فقط لنفس العقار الذي حصلت على الخصم الرئيسي منه(خصم مصاريف الشراء). ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه حتى عام 2014، لم يتم فصل خصم الملكية الرئيسي وخصم الفائدة ويشكلان نوعًا واحدًا من الخصم (المادة 220 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي، بصيغته المعدلة، ساري حتى 01/01/2014 ).

مثال:في عام 2012، إيفانتشينكو أ. اشتريت شقة وحصلت على خصم ضريبي مقابلها. في عام 2013، اشترى إيفانتشينكو شقة أخرى برهن عقاري وأراد الحصول على خصم من فائدة القرض. لقد حرمه مكتب الضرائب من الخصم بشكل قانوني، لأنه بالنسبة للمساكن التي تم شراؤها قبل 1 يناير 2014، لا يمكن الحصول على الخصم الرئيسي وخصم الفائدة إلا لعقار سكني واحد.

حدود الاستقطاع للمساكن المشتراة بعد عام 2014

منذ 1 يناير 2014، تم إجراء تغييرات كبيرة على قانون الضرائب في الاتحاد الروسي، والتي بموجبها، إذا لم يتم استلام الخصم الضريبي لشراء شقة / منزل بالحد الأقصى للمبلغ (أي من مبلغ أقل من 2 مليون روبل)، ثم يمكن استلام الباقي عند شراء عقارات سكنية أخرى (الفقرة 2، الفقرة 1، الفقرة 3، المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

مثال:في عام 2016، أوكلادوفا تي. اشتريت غرفة مقابل 500 ألف روبل. وحصل على خصم عقاري (أعاد 65 ألف روبل). في عام 2017، اشترت شقة مقابل 3 ملايين روبل. أوكلادوفا تي. سيكون قادرًا على الحصول على خصم عقاري إضافي لشراء شقة بمبلغ 1.5 مليون روبل. (يتم إرجاع 195 ألف روبل).

كما بدأ تطبيق قواعد جديدة على خصم الفائدة الائتمانية على المساكن المشتراة بعد 1 يناير 2014:

• لا يرتبط خصم الفائدة الائتمانية بخصم نفقات شراء السكن ويمكن الحصول عليه لكائن منفصل؛
• الحد الأقصى لخصم الفائدة الائتمانية هو 3 ملايين روبل. (يتم إرجاع 390 ألف روبل)؛
• على عكس خصم نفقات شراء السكن، لا يمكن الحصول على خصم الفائدة الائتمانية إلا مرة واحدة في العمر لعقار واحد؛

مثال:في عام 2016، بانيوكوف إي. اشترى شقة بقيمة 8 ملايين روبل. لشراء شقة، حصل على رهن عقاري بمبلغ 6 ملايين روبل. (والتي سيدفع عليها فائدة قدرها 3.5 مليون روبل) بانيوكوف إي. سيكون قادرًا على الحصول على خصم أساسي على الممتلكات بمبلغ 2 مليون روبل. (يتم إرجاع 260 ألف روبل)، بالإضافة إلى خصم فائدة بمبلغ 3 ملايين روبل. (تعاد - 390 ألف روبل).

مثال:في عام 2014، إبيفانوفا تي. اشتريت شقة وحصلت على خصم عقاري مقابل تكاليف الشراء. في عام 2017، اشترت شقة جديدة برهن عقاري وستتمكن من الحصول على خصم مقابل فائدة القرض المدفوعة.

مثال:في عام 2014، تشيريزوف أ. اشتريت شقة بقيمة مليون روبل برهن عقاري. تشيريزوف أ. حصل على خصم لمصاريف الشراء وخصم لفائدة الائتمان. وفي عام 2017، اشترى شقة أخرى بقيمة 3 ملايين روبل. (أيضًا باستخدام أموال الائتمان). تشيريزوف أ. سيكون قادرًا على الحصول على خصم إضافي مقابل نفقات الشراء (لأنه لم يستخدمه بالكامل)، لكنه لن يتمكن من الحصول على خصم إضافي لفائدة الائتمان، لأنه يتم توفيره لعقار واحد فقط.

هل من الممكن الحصول على خصم إضافي إذا استخدمته سابقًا للسكن الذي تم شراؤه قبل 1 يناير 2014؟

كما أشرنا أعلاه، وفقًا لقانون الضرائب الحالي، إذا لم يتم استلام الخصم بالحد الأقصى للمبلغ (أي من مبلغ أقل من 2 مليون روبل)، فيمكن استلام الرصيد عند شراء عقارات سكنية أخرى (الفقرة 2، الفقرة 1، ص. 3 المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ومع ذلك، لسوء الحظ، لا تنطبق هذه القاعدة إذا كنت قد مارست الحق في خصم على السكن الذي تم شراؤه قبل 1 يناير 2014. وفي هذه الحالة لن تتمكن من الحصول على باقي الخصم عند شراء منزل آخر. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن القواعد الجديدة تنطبق فقط على العلاقات القانونية التي نشأت بعد 1 يناير 2014. إذا تم شراء السكن قبل 1 يناير 2014، فيُعتبر أنك استفدت من خصم العقار وفقًا لـ "القواعد القديمة": يتم الخصم مرة واحدة فقط في العمر لعقار واحد (المادة 220 من قانون الضرائب الاتحاد الروسي، وكان ساريًا قبل 1 يناير 2014). ومع ذلك، لا يُسمح بالاستلام المتكرر للخصم (حتى بالنسبة للمساكن التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2014).(البند 2 من المادة 2 من القانون رقم 212-FZ، خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا بتاريخ 18/09/2013 رقم BS-4-11/16779@، خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 07/03/2013) /2017 رقم 03-04-05/12936 تاريخ 26/07/2016 رقم 03-04-05/43559).

مثال:في عام 2006، سيدورشوك إف إم. اشترى شقة بقيمة 500000 روبل وحصل على خصم ضريبي منها (ضريبة الدخل المعادة بمبلغ 65 ألف روبل). في عام 2015، سيدورشوك إف إم. اشترى شقة جديدة بقيمة 3،000،000 روبل، وبعد أن قرأت عن التغييرات في القانون، أراد الحصول على بقية الخصم بمبلغ 1500 ألف روبل من الشراء الجديد. في خصم الشقة الجديدة، Sidorchuk F.M. تم رفضه لأنه استفاد بالفعل من الخصم على السكن الذي تم شراؤه قبل عام 2014.

هل من الممكن الحصول على خصم الفائدة الائتمانية إذا كنت استخدمت الخصم في السابق لمصاريف الشراء فقط؟

غالبًا ما ينشأ الموقف عندما يحصل الشخص على خصم الملكية الرئيسي للسكن الذي تم شراؤه قبل 1 يناير 2014، لكنه لم يستفد من خصم الفائدة الائتمانية. وفي هذه الحالة يطرح السؤال: هل من الممكن الحصول على خصم على الفائدة عند شراء عقار جديد؟ بعد التغييرات في قانون الضرائب لعام 2014، لم تتمكن السلطات التنظيمية لفترة طويلة من التوصل إلى موقف مشترك: كانت الآراء إيجابية وسلبية. ومع ذلك، فإن خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا بتاريخ 21 مايو 2015 N BS-4-11/8666 وضع حدًا لهذه المشكلة، ولحسن الحظ، لصالح دافعي الضرائب.

وفقًا لهذه الرسالة (إلزامية الاستخدام من قبل السلطات الضريبية)، إذا مارست حقك في خصم العقار الرئيسي قبل عام 2014، فعند شراء منزل برهن عقاري بعد 1 يناير 2014، ستتمكن من الحصول على خصم فائدة الائتمان . وهذا الموقف أكدته وزارة المالية الروسية في رسالتها بتاريخ 27 أبريل 2016 رقم 03-04-05/24331.

مثال:في عام 2013، شيتوف م. اشتريت شقة وحصلت على خصم العقار الرئيسي. وفي عام 2017، اشترى شقة جديدة برهن عقاري. شيتوف م. يمكنه الاستفادة من خصم فوائد الرهن العقاري المدفوعة على شقة جديدة، على الرغم من حصوله سابقًا على الخصم الرئيسي لشقة أخرى.

مثال:في عام 2012، ديكونوف أ. اشترى شقة وحصل على خصم عقاري مقابل تكاليف شرائها. وفي عام 2013، اشترى شقة ثانية برهن عقاري وأراد الحصول على خصم فوائدها الائتمانية. ومع ذلك، تم رفض الخصم، نظرًا لأن الخصم المنفصل لفائدة الائتمان ممكن فقط للمساكن التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2014. إذا كان في المستقبل ديكونوف أ. إذا اشترى منزلاً جديدًا باستخدام أموال الائتمان، فسيكون قادرًا على الحصول على خصم مقابل الفائدة المدفوعة.

مثال:في عام 2013، زيلينسكايا يو.في. لقد اشتريت شقة برهن عقاري وحصلت على خصم مقابل تكاليف الشراء وفوائد القرض المدفوعة. وفي عام 2017، اشترت شقة جديدة برهن عقاري. منذ خصم حق الملكية (الأساسي والفائدة) Zelenskaya Yu.V. إذا استخدمت شقة تم شراؤها قبل 1 يناير 2014، فلن تتمكن من الحصول على خصم (أساسي وفائدة) مرة أخرى.

لا يؤخذ في الاعتبار استلام الخصومات قبل 1 يناير 2001

في ختام المقال، نلاحظ أنه حتى عام 2001، تم توفير خصم الممتلكات على أساس قانون الاتحاد الروسي الصادر في 7 ديسمبر 1991 رقم 1998-1 "بشأن ضريبة الدخل الشخصي". أصبح هذا القانون غير صالح في 1 يناير 2001. لذلك، إذا طالبت بخصم عقاري وتم سداد جميع المدفوعات عليه قبل 1 يناير 2001، فيمكنك افتراض أنك لم تستخدم الخصم. عند شراء منزل آخر (بعد 1 يناير 2001)، يمكنك مرة أخرى الحصول على خصم عقاري (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 13 فبراير 2014 رقم 03-04-05/5889، بتاريخ 24 يوليو 2013 رقم 03- 04-05/29229).

مثال:في عام 1998، كلستوفا يا. اشتريت شقة. في عامي 1999 و2000، قدمت إقرارات 3-NDFL إلى مكتب الضرائب وحصلت على خصم كامل من الممتلكات. في عام 2013، كلستوفا يا.ف. اشتريت شقة مرة أخرى. نظرًا لأنها حصلت على الخصم الكامل قبل 1 يناير 2001، عند شراء شقة في عام 2013، فستتمكن من الاستفادة من خصم الممتلكات مرة أخرى (وفقًا لقواعد المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

مثال:في عام 1999، إزوف ن. اشترى شقة. وفي الأعوام 2000 و2001 و2002 و2003، تقدم بطلب إلى مكتب الضرائب للحصول على خصم عقاري. في عام 2017، إزوف ن.ن. اشتريت شقة ثانية. نظرًا لأن جزءًا من دفعات الخصم تم سداده بعد 1 يناير 2001، فيمكن لـ N.N Ezhov الحصول على خصم عقاري للشقة التي تم شراؤها في عام 2017. لا تستطيع.