Az ingatlan levonása 1 millió rubel. Az adólevonás biztosításának eljárása lakáseladáskor. Hányszor lehet ingatlanlevonási nyilatkozatot benyújtani?

Utolsó frissítés: 2019. június

Szinte minden jövedelem átvétele adóköteles. Milyen adót kell fizetnie a lakáseladás után a tulajdonosnak? Jövedelemadó vagy, ahogy helyesen, személyi jövedelemadó. Minden ingatlantulajdonosnak tudnia kell, hogy a lakásértékesítés nem mindig adóköteles:

• Ha a lakás több mint 3 éve (2016 óta - 5 éve) van a tulajdonában - adómentesség.
• Ha olcsóbban adják el a vásároltnál (de drágábban, mint a kataszteri érték 70%-a), akkor nem kell fizetni.

Adókulcs

A magánszemélyek minden jövedelmük után jövedelemadót fizetnek. A lakóhelyiségek értékesítése közvetlenül kapcsolódik a személyi jövedelemadóhoz. Adókulcsok:

• Lakosoknak – 13% (árbevételből);
• Nem rezidenseknek – 30% (a teljes eladási árból).

Mi adózik?

• ingatlanlevonásokra (csak lakosoknak);
• a lakás tulajdonosának a vásárláskor felmerült költségeire.

Vagyis válasszon 2 lehetőség közül egy adott ingatlanra csak egy dolgot vagy ingatlanlevonást (1 millió rubel), vagy annak vásárlási költségét.

Ez a cikk a lakóingatlanok értékesítését és az 1 millió rubel ingatlanlevonás elszámolását tárgyalja. (lakások, házak, privatizált dachák, szobák, telkek, valamint részesedések ebben az ingatlanban). Az olyan ingatlanok, mint a garázsok, parkolóhelyek, befejezetlen épületek, autók egyéb ingatlanok. Eladáskor mindössze 250 ezer rubel ingatlanlevonást vehet igénybe. (cm. ).

Az ingatlan birtoklásának meghatározása

Hogyan állapítható meg, hogy lejárt-e a határidő, amely után eladhat egy lakást, hogy ne kelljen adót fizetnie? Majdnem mindig a referencia dátumot tükrözi a tulajdonjogot igazoló okirat (kivonat az állami nyilvántartásból). Három kivétel van:

• öröklés - a visszaszámlálás egy lakás öröklésként való átvételekor az örökhagyó halálának időpontjától kezdődik.
• szövetkezet - az utolsó részvény kifizetésének vagy az átruházási okirat aláírásának napja. Ez az a dátum, amikor a lakáshoz való jog átszáll a szövetkezetről a tulajdonosra.
• ha az ingatlan 1998 előtt volt nyilvántartva, akkor nem adtak ki róla igazolást. Az akkori dokumentumokat (vétel-eladás, KTF-tanúsítványok stb.) figyelembe veszik.

Néhány helyzetnek megvannak a maga árnyalatai, például:

Több lakástulajdonos is volt. Egyikük kivásárolja az összes részvényt, és az ingatlan egyedüli tulajdonosává válik. Kell-e adót fizetnie, ha a lakás eladásakor kevesebb mint 3 (5) év telt el a részvényvásárlási ügylettől? Nem, mert a közös tulajdon változása nem számít. Ha az eredeti regisztráció óta több mint 3 (5) év telt el, nem kell személyi jövedelemadót fizetni.

A magánházak tulajdonosai befejezhetik építkezésüket. Ebben az esetben kell-e adót fizetni ingatlanértékesítéskor, ha az elkészült lakásrész kevesebb, mint 3 (vagy 5) éve van a tulajdonában? Ha a ház külső határa megváltozott (kataszteri terv módosításra került), akkor személyi jövedelemadót kell fizetni.

2016 előtt vásárolt lakás eladása

Ha az ingatlan bejegyzését követő 3 év elteltével ingatlant értékesít, és nyereséget termel, akkor a kapott bevétel személyi jövedelemadó-köteles. Az adó összegének csökkentésére használhatja:

• Levonás - egymillió rubel. A 3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladója adózási időszakonként (évente) csak egyszer jogosult 1 millió rubel levonásra. Azaz évi 2 vagy több ingatlan eladásakor csak egyre használható.
• Beszerzésének költsége- vagyis az értékesítésből származó bevétel és az ingatlan megszerzésének kezdeti költsége közötti különbözet ​​után fizetik az adót.

1. példa: A lakást 10,6 millió rubelért adták el, 8,4 millió rubelért vásárolták, a személyi jövedelemadót kétféleképpen lehet kiszámítani, a második lehetőség jövedelmezőbb (a tulajdonosnak joga van kiválasztani azt az adószámítási lehetőséget, amely a legelőnyösebb lesz neki):

• (8,4 – 1) x 13% = 962 000 dörzsölje.
• (10,6 – 8,4) x 13% = 286 000 rubel.

A legtöbb esetben nincs értelme ingatlanlevonás alkalmazásának. Általában akkor használják, ha:

• a lakásvásárlás költsége kevesebb, mint 1 millió rubel (könnyebb ezt a levonást felhasználni, mint a vásárlási költségek megerősítését);
• a lakást örökölték (kevés lesz az adóalap csökkentésére fordítható kiadás is);
• nem közeli rokon ajándéka volt;
• adományozott lakás értékesítése (közeli hozzátartozótól) az adományozást követő 3 évben.

2016. január 1. után bejegyzett lakás eladó

A lakáseladás 2016. évi adóváltozásai érintették:

• A hivatali idő hossza, amelyben az értékesítéséből származó bevétel 5 év (60 hónap) adóköteles.
• 2016. január 1. óta nyilvántartott ingatlan.
• Adó alap: a lakásértékesítés adója a legnagyobb összegből kerül kiszámításra, a szerződéses ár és a kataszteri érték összehasonlítása után.

Kire vonatkoznak ezek a szabályok?

• Először is, az adó a lakások eladása magánszemélyek számára. Ez nem vonatkozik az IP-re.
• Másodszor, a törvény azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyeket nem kereskedelemben használnak.
• Harmadszor, az újítások a 2016. január 1. után bejegyzett ingatlanokra vonatkoznak. A 2016. előtt szerzett ingatlanok esetében továbbra is adómentesség marad, ha a birtoklási idő meghaladta a 3 évet (36 hónapot).

2. példa: A lakóterület 2015 júniusában lett vásárolva és 2018 júliusában került eladásra. Ezért az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetni, mivel több mint három éve volt a tulajdonában.

Marad a 3 éves futamidő:

Vannak azonban kivételek. Az ingatlan tulajdonjogának időtartama 3 év a 2019-es adófizetés nélküli későbbi értékesítésnél marad:

• lakások, amelyeket tulajdonosaik örököltek;
• közeli hozzátartozók által ajándékba átadott ingatlan (a családjogi törvénykönyv 14. cikkével összhangban);
• a privatizáció végén nyilvántartott ingatlan;
• bérleti szerződés alapján kapott ingatlan.

Most az ingatlan kataszteri értékét veszik figyelembe a számításokban

Már 2016-ban is figyelembe kell venni a lakások kataszteri értékét. Adóköteles összeg – maximális összeg:

• Vagy alkuképes ár;
• Vagy a kataszteri érték 0,7-es szorzata.

Más szóval, össze kell hasonlítani a lakás eladási árát és a tényleges kataszteri értékét, 0,7-es szorzóval. Ezen értékek közül a legmagasabb után kell adót fizetnie.

3. példa: Egy állampolgár 2017-ben vásárolt egy lakást 5,8 millió rubel értékben, valamivel később 7,3 millió rubelért eladta. A kataszteri érték 8,9 millió rubel. Ha a kataszteri értéket megszorozzuk 0,7-es tényezővel, akkor az összeg 6,2 millió rubel. alacsonyabb lesz, mint a megadott szerződéses ár. Ezért a jövedelemadót a 7,3 millió rubel szerződéses értékesítési érték után kell kiszámítani. Személyi jövedelemadó = (7,3 – 5,8) x 13% = 195 000 rubel.

Az ingatlanok kataszteri értékét 2016.01.01-től kell megállapítani. Ha a regionális hatóságok nem végeztek adómegállapítást, akkor a személyi jövedelemadó megállapításához továbbra is a kialkudott eladási árat veszik figyelembe. Hasonlóképpen a számítás a kataszteri értékből történik.

Olyan helyzetekben, amikor az ingatlan kataszteri értéke kisebb vagy egyenlő, mint egy lakás eladásából származó levonás (1 millió rubel), nem kell adót fizetni, de ha az ingatlan 3 (5 évnél rövidebb) ideig volt a tulajdonában, , az állampolgár nem mentesül a nyilatkozattétel alól.

4. példa: Egy állampolgár 2017 májusában vásárolt egy házat 672 000 rubelért, 2018 januárjában pedig 953 000 rubelért adta el. Kifizetődőbb ingatlanlevonást választani:

• (953 000 – 1 000 000) x 13%) - nem kell adót fizetni.
• (953 000 - 672 000) x 13% = 36 530 rubel.

Az ingatlantulajdonosok az eddigiekhez hasonlóan élhetnek azzal a joggal, hogy ne adólevonást alkalmazzanak, hanem az eladási ár és az ingatlan eredeti vételárának különbözete után jövedelemadót fizessenek, ha ez számára előnyösebb.

5. példa: 2017-ben egy szobát 1 300 000 rubelért vásároltak, 2019-ben 1 250 000 rubelért adták el. Kifizetődőbb a vásárlási költségeket az ingatlanlevonás helyett felhasználni, akkor nem kell adót fizetni (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Ha az eladásra kerülő lakást ajándékba adták vagy örökölték

Ebben az esetben az eladáskor (korábban 36 hónapon belül):

• az öröklés időpontja (az örökhagyó halálának napja);
• az ingatlan bejegyzésének dátuma (ha adományozták).

Megvásárlásakor semmilyen költség nem merül fel, a kiadások (állami illeték stb.) nem vethetők össze az eladási árral. Ezért jövedelmezőbb kihasználni az 1 millió rubel ingatlanlevonást. Ezenkívül használhat levonásokat vagy költségeket. A legtöbben ezért választják a levonást.

6. példa: Az állampolgár 2017-ben kötött örökséget, és 2018-ban eladta az örökölt lakást. A becsült érték 2,5 millió rubel, a kataszteri érték 2,6 millió rubel, a lakást 2,3 millióért adja el, mivel kevesebb, mint három éve volt a tulajdonában. adót kell fizetni, és az ingatlan becsült (vagy kataszteri) értéke nem számolható el költségként, mert ez öröklődik. Összehasonlítjuk a katasztert a szerződésessel (2,6 millió * 70%) = 1,82 millió. a szerződéses magasabb, ezért a számítás a szerződésesből történik: (2,3 -1 millió (levonás)) * 13% = 169 000 rubel. Ha pedig 36 hónapon belül nem adja el a lakást, akkor sem bevallást, sem adót nem kell fizetnie.

7. példa: Az anya 2018-ban lakást adott lányának (közeli rokonok miatt), de a lánya 2019-ben 1,8 millió rubelért eladta a lakást. Az adó a következő lesz: (1,8-1 millió) * 13% = 104 000 rubel.

Mi a helyzet a nem rezidensekkel?

Adórezidens az a magánszemély (függetlenül attól, hogy az Orosz Föderáció állampolgára vagy külföldi), aki egy naptári éven belül legalább 183 napig folyamatosan az Orosz Föderációban tartózkodik. Ha egy magánszemély az év nagy részét külföldön tölti, akkor Oroszország nem rezidense.

Korábban (2019-ig) a nem rezidensek 30%-os adót fizettek a lakóterület eladása után, függetlenül attól, hogy a lakást/házat/szobát mikor és milyen alapon vásárolták.

Most az adótörvényt módosították. A külföldi illetőségű személy pedig mentes a személyi jövedelemadó fizetése alól, ha ingatlannal rendelkezett:

• 3 év- amikor 2016 előtt vásárolták (vagy közeli hozzátartozója örökölte vagy adományozta);
• 5 év- ha 01.01.16. után lett a tulajdonos.

Viszont sem 1 milliós levonás, sem lakásvásárlás 2 milliós levonása, sem a vásárláskor felmerülő kiadások összegének figyelembevétele ne vonatkozzon rájuk. Kiderült, hogy a nem rezidensnek jobb várni 3 (5 évet), különben 30%-os adót kell teljes egészében fizetni a lakás eladási összege után.

Lakás adás-vétel ugyanabban az évben

Kell-e adót fizetni egy lakás eladása után, ha egy időben (vagy egyszerűen ugyanabban az évben) egy lakást eladtak és egy másikat, drágábban vagy olcsóbban vettek? Igen, ha az eladott lakást drágábban adták el, mint amennyiért megvették. Vagyis nyereség keletkezett. De ha még soha nem vett igénybe ingatlanlevonást (vevőként 2 millió rubelt), akkor csökkentheti az adott évben fizetendő adót. Ebben az esetben az ingatlantulajdonosnak joga van egyszerre két adólevonásra:

• a vásárolt lakásért, ha a levonási jogot (2 millió rubel a vásárláskor) korábban nem használták fel (vagy 2014 óta nem használták fel teljes mértékben).
• amikor eladják a lakást(1 millió rubel), ha ezt a levonást nem használták fel abban az évben, amikor az ingatlant egy másik tárgyra értékesítették (ha jövedelmezőbb a vételár felhasználása, akkor a levonás helyett használhatja a beszerzés költségeit).

2 millió rubel ingatlanlevonás lakásvásárláskor

Ingatlan vásárlásakor az adófizető 2 millió rubel összegű ingatlanlevonást vehet igénybe. De egy adózó egész életében csak egyszer kaphat ilyen levonást. 2014 utáni lakásvásárláskor, ha az állampolgár korábban nem használta fel a levonást a vásárlásra, a levonás különböző ingatlantárgyakra érvényesíthető, amennyiben azt nem fizették ki maradéktalanul. Azaz ossza szét a levonást a különböző vásárolt lakások között.

Ahhoz, hogy lakásvásárláskor levonást kapjon, a következőket kell tennie:

• az ingatlannak az Orosz Föderáció területén kell elhelyezkednie;
• Vásárlásra csak kölcsönként juthat forráshoz a hazai hiteltársaságoktól;
• Oroszország lakosa legyen;
• dokumentálja a tranzakciót és a bevételi szintet.

Ingatlanvásárláskor a levonás csökkenti az adózó egyéb bevételeit (bér, egyéb adóköteles ingatlan értékesítése).

8. példa: 2018-ban egy állampolgár 1,35 millió rubel értékű lakást vásárolt. Átlagos fizetése havonta 120 ezer rubel, a 2-NDFL 2018-as bizonyítványában a jövedelme 1 440 000 rubel volt. Vásárláskor igénybe veheti a levonást, és 175 500 rubel (1,35 millió * 13%) összegű személyi jövedelemadót téríthet vissza, és marad egy egyenlege (2 millió - 1,35 millió = 650 ezer rubel), amely vásárláskor menjen más ingatlanért. Amikor 2019-ben házat vásárol 1,62 millió rubelért. , vissza tudja fizetni az egyenleget (ugyanolyan fizetési szinten), és visszaadja 84 500 rubelt. (13% 650 000 rubelből), 2019-ben levonják az adót a fizetéséből.

Levonások egy lakás eladása és egy másik vásárlása esetén, ha az állampolgár korábban nem vette igénybe a 2 milliós levonást

A 3 (5) évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladása utáni adószámítás csak kétféle módon történhet:

• Levonások alkalmazása;
• A bevételt a lakás eredeti vásárlásakor felmerült kiadásokkal csökkentve.

Nézzünk meg néhány tipikus esetet, amikor egy állampolgár eladta az egyik ingatlant, és ugyanabban az évben szerzett egy másikat. Ugyanakkor még nem vette igénybe a vásárlások utáni adókedvezményt (2 millió rubel):

Az eladó lakás ajándék volt (öröklés), vagy kevesebb, mint 1 millió rubel.

9. példa: Egy örökségként kapott lakást 3,4 millió rubelért adtak el, ugyanebben az évben vásároltak egy másikat 2,8 millió rubelért, a 2 milliós levonást az állampolgár korábban nem vette igénybe: (3,4 millió - 1 millió (eladáskor levonás)) = 2,4 millió - adóalap. Ezután 2,4 millió - 2 millió (vásárláskor levonás) = 400 000 rubel. új adóalap a levonás kézhezvételét követően. A fizetendő adó 52 000 rubel lesz. (400 ezer rubel * 13%).

10. példa: Egy lakást 3,5 millió rubelért adtak el, korábban 0,8 millió rubelért vásárolták. Aztán egy második lakást vásároltak 3,1 millió rubelért. Mivel az első lakás vételára (800 ezer rubel) kevesebb, mint az 1 milliós levonás, jövedelmezőbb a levonást kihasználni. Az eladott lakás adóalapja (3,5-1 millió) = 2 500 000 rubel. Ezután használhatja a 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 rubel levonását, az adó 65 000 rubel lesz.

Ha a megvásárolt lakás kevesebb, mint 2 millió rubel.

11. példa: Az örökölt lakást 2,3 millió rubelért adták el, új lakást 1,5 millió rubelért vettek. A levonást felhasználva az adóalap 2,3 - 1 millió rubel = 1,3 millió rubel volt. 1,5 millió rubelrel csökkenthető, azaz 1,3 -1,5 = - 0,2 millió rubel. Itt kiderül - 200 000 rubel. azok. vissza kell térítenie az adó 13%-át a költségvetésből, ami 26 000 rubel. És csak akkor, ha egy állampolgár ebben az évben ilyen jövedelmet kap (a munkáltató 2NDFL igazolása), akkor 26 000 rubelt kap a költségvetésből.

12. példa: A lakást 4,3 millió rubelért adták el, korábban 2,1 millió rubelért vették. Aztán egy második lakást vásároltak 1,7 millió rubelért. Az értékesítés utáni adóalap 4,3 - 2,1 = 2,2 millió rubel lesz. 1,7 millió rubellel csökkentjük. 2,2 -1,7 = 0,5 millió rubel. Ezen az összegen 500 000 * 13% = 65 000 rubel adót kell fizetnie.

Ha a megvásárolt lakás több mint 2 millió rubel.

13. példa: 2018-ban egy polgár 4,8 millió rubelért adott el egy régi lakást. (3,5 millió rubelért vásárolt), újat pedig 3,1 millió rubelért vásárolt. Az állampolgártól új lakás vásárlásakor a levonás igénybevételének jogát még nem használták fel (2 millió RUB):

• A személyi jövedelemadó kiszámításának első módja: (4,8 – 1 (eladáskor levonás) – 2 (vásárláskor levonás)) x 13% = 234 000 rubel.
• A személyi jövedelemadó számításának második módja: (4,8-3,5 (kiadások)) = 1,3 millió rubel. Mivel egy új lakás több mint 3,1 millió rubelbe kerül, kihasználhatjuk a 2 millió rubel teljes levonását. Csökkentjük a levonást 1,3-2 millió rubellel. = - 0,7 millió dörzsölje. Vagyis „mínusz”-nak bizonyul, és ha egy állampolgár évi jövedelme (2-es személyi jövedelemadó-igazolás) 700 000, akkor 13% -ot (91 000 rubelt) térítenek vissza a költségvetésből. Ha például az év bére 500 ezer rubel volt, akkor az adó-visszatérítés 65 ezer rubel lesz. A fennmaradó 26 ezres adót pedig jövőre vissza lehet fizetni.
• Kiderült, hogy a 2. lehetőség jövedelmezőbb az adófizető számára.

Egyes adóhatóságok azonban úgy vélik, hogy csak egy levonást alkalmazhat (eladók esetében 1 millió), és csak ezután jelenthet be egy másikat (vevők esetében 2 millió). Itt lehet vitatkozni az adóhivatallal. Az ilyen érvek akkor helytállóak, ha egy állampolgár például 2018-ban eladott egy lakást, és 2019-ben újat vásárolt, pl. a tranzakciók nem ugyanabban az adózási időszakban voltak. Az adóalany csak az összes bevétele és minden kiadása különbözete után fizet adót, és ha a vétel-adásvétel ugyanabban az évben történt, akkor vételi és eladási levonást is igénybe vehet.

Egy lakásrész eladása

Ingatlanrészesedés eladásakor ezen részesedés megvásárlásával kapcsolatos költségekkel is csökkentheti az adóalapot (arányosan). A nyilatkozattal együtt a vételárat igazoló dokumentumokat is be kell nyújtani ellenőrzés céljából. Ebben az esetben több árnyalat lehet:

Lakás vételárának elszámolása üzletrész eladásakor

14. példa: 2017-ben egy állampolgár 2,3 millió rubelért vásárolt egy lakást, majd 2,5 millióért eladta. Kevesebb, mint 5 évig volt a részesedése, az adó 200 000 * 13% = 26 000 rubel.

A lakásban való részesedést általában nem vásárolják meg külön. Gyakrabban válik ingatlanná magával a lakással együtt, amelyet a részvényesek (család) vásároltak. Ezután a részesedés megvásárlásának költségeit vagy a lakás adásvételi szerződésében tüntetik fel, vagy egy egyszerű képlet segítségével határozzák meg (ha az egyes részvények ára nincs feltüntetve a megállapodásban):

Teljes vásárlási költség x Részvény mérete = Részvényvásárlási költségek

15. példa: A házaspár 4,3 millió rubelért vásárolt egy lakást, 1/2 részesedés közös tulajdonában. Egy évvel később a lakást 4,5 millió rubelért adták el. Azok. a család bevételt kapott az eladásból (4,5 -4,3) = 200 000 rubel. De mindenkinek be kell nyújtania egy nyilatkozatot, és ugyanannyit kell fizetnie (4,5 millió/2 - 4,3/2) * 13% = 13 000 rubel. Mind a férj, mind a feleség 100 000 rubel bevételt kapott. részesedésük eladásából, így mindenki 13 ezer rubel adót fizet.

1 milliós ingatlanlevonás elszámolása egy lakásrész eladásakor

Közös tulajdonban lévő ingatlan eladásakor a levonás teljes összege (1 millió rubel) figyelembe vehető, de azt a tulajdonostársak között csak a részesedésük arányában kell felosztani. Mivel ilyen levonás az ingatlanra vonatkozik, és nem az egyes eladókra és nem az egyes részvényekre vonatkozóan. A következő derül ki:

• A teljes levonást akkor tudja igénybe venni, ha a részesedést külön, külön tárgyként értékesíti (azaz minden tulajdonos külön adásvételi szerződés alapján adja el a részesedését, és a vevő több tulajdoni igazolást (szerződéseket minden eladóval) kap), A Szövetségi Adószolgálat 2013. július 25-i levele N ED-4-3/13578, A Szövetségi Adószolgálat 2012. november 2-i levele N ED-4-3/18611.
• Ha a lakást egyetlen tárgyként adja el, más tulajdonosokkal együtt (beleértve az Ön részesedését is), akkor 1 millió rubel levonást kell levonni. részesedésük szerint osztják szét a tulajdonosok között.

16. példa: Egy háromtagú család öröklés útján kapott lakást árul, ezért a vételár nem számolható el a kiadásokban, csak levonást tud igénybe venni. A lakást 4,6 millió rubelért adták el, mindegyiknek 1/3-a van.

• 1. lehetőség: Egy adásvételi szerződés kerül megkötésre, a lakás egyetlen tárgyként kerül értékesítésre. A tulajdonosok mindegyike fizet ilyen adót (4,6 millió / 3 - 1 millió / 3) * 13% = 156 000 rubel.
• 2. lehetőség: Minden részvényre külön adásvételi szerződés készül, és a vevő 3 db tulajdoni igazolást kap (kivonatok az állami nyilvántartásból). Itt minden tulajdonos 1 millió rubel levonást kap. És az egyes eladók által fizetendő adó (4,6 millió/3 -1 millió) * 13% = 69 333 rubel. Előfordulhat azonban, hogy ez a lehetőség nem felel meg a lakás vásárlójának, és az adófelügyelőség adócsalásnak minősítheti az ilyen ügyletet.

Vannak helyzetek, amikor az egyik részvényes több mint 3 (5) éve birtokolja az ingatlant, és mentesül a nyilatkozattétel és az adófizetés alól, a többi kevesebb, mint 3 (5) év, és be kell jelentenie a Szövetségi Adószolgálatnak. Mivel a lakás adásvételi szerződésben a részvényesek a jövedelem felosztására bármilyen más eljárást megállapíthatnak, pl. üzletrészük nagyságához nem kötve a lakásból származó bevétel nagy része az adómentes tulajdonos javára osztható fel. És adja el a lakást egyetlen tárgyként, de a szerződésben tüntesse fel, hogy mennyibe kerül egy-egy részvény.

17. példa: Anya, lánya és fia eladnak egy lakást 1,8 millió rubelért. 2018-ban. Az anya több mint 5 éve birtokolja a 1/2-ét, a gyerekek pedig apjuk halála után a közelmúltban öröklöttek, és kevesebb, mint 5 éve birtokolják az 1/4-et. A megállapodás rögzíti, hogy az értékesítésből származó bevételt az alábbiak szerint kell felosztani:

• lánya és fia - egyenként 0,333 millió rubel,
• anya (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 millió rubel.

Az anya nem fizet adót, mivel mentesül a fizetés alól, a gyerekek pedig igénybe veszik a levonást: 0,333 millió (egy üzletrész eladásából származó bevétel) - 0,333 millió (1 millió levonás / 3) = 0. Nincs adó fizetni, de a gyerekeknek bevallásuk van igazoló okmányokkal.

Itt is vannak buktatók, mégpedig az, hogy 2016-tól ingatlanértékesítéskor az adószámítás a kataszteri értéktől függ (legalább 70%), az adóalapot pedig a tulajdonosok részesedésével arányosan kell kiszámítani. Ha a szerződéses érték kisebb, mint a kataszteri érték szerinti részesedés 70%-a, akkor a számítás az utóbbi, nem pedig a szerződésben meghatározott alapján történik.

Térjünk vissza a 17. példához, ha egy ilyen lakás kataszteri értéke 1,9 millió rubel. Ezután a lánya és a fia 1/4 részesedése egyenként 475 000 rubel lesz. A személyi jövedelemadó kiszámításához az adóalap nem lehet kevesebb, mint a kataszteri összeg 70%-a, azaz legalább 332 500 rubel, de itt a szerződéses összeg 333 333 rubel, ami azt jelenti, hogy a számítás a szerződés összege és a lánya alapján történik. és fia nem fizet adót.

Mikor kell bevallást benyújtani és adót fizetni

Az adószámítást (még ha nulla is), a levonási nyilatkozatot, a 3 (5) évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlan értékesítésének tényét a 3-NDFL bevallásban kell feltüntetni.

• Bevallási határidő- a lakás eladását/vásárlását követő egy évben - április 30-ig.
• Adófizetési határidő- ha adót kell fizetni, július 15-ig.

A nyilatkozat kitöltésének megtakarítása érdekében (a magánszervezetek átlagosan 500-2000 rubelt számítanak fel a kitöltésért), Ön maga is kitalálja, nincs semmi bonyolult. Le kell töltenie a programot, és intuitív módon kitöltenie, lásd (itt láthatja, hogyan töltsön ki információkat magáról, és írja be a különböző kódokat):

• Jövedelemkód:
  • 1510 - kialkudott összeg lakás, ház eladására
  • 1511 - lakás, ház üzletrészének tárgyalásos összege
• Költség/levonás kódja
  • 901 - ha az ingatlanlevonás 1 millió rubel.
  • 903 - ha a beszerzési költségek megerősítést nyernek.

A nyilatkozathoz csatolt dokumentumok

Csatolja a tranzakciót igazoló összes dokumentum másolatát a 3-NDFL nyilatkozathoz:

Előadási módok:

• Posta - küldhet egy csomagot levélben a mellékletek listájával, a küldés dátuma a dokumentumok adóhatóság általi kézhezvételének dátuma.
• Személyesen - megteheti személyesen (lehetőleg).
• Meghatalmazással - a képviselő közjegyző által hitelesített meghatalmazás alapján is átveheti az iratokat.
• Személyes fiókján keresztül a Szövetségi Adószolgálat webhelyén, azaz elektronikus formában.

Állítson össze egy dokumentumcsomagot 2 példányban, az egyiknek Önnél kell maradnia (jellel az adóelfogadási listán), a másikat el kell küldeni a Szövetségi Adószolgálatnak.

Személyi jövedelemadót bármelyik bankban be lehet fizetni. Jobb, ha a szükséges adatokat az adóhivataltól szerezheti be, és megtalálhatja azokat a Szövetségi Adószolgálat webhelyén vagy az állami szolgáltatások portálján is.

Következmények: nem fizetett adót a lakás eladásakor és/vagy nem nyújtott be 3-NDFL-t az adóhivatalnak

A bevallás időben történő benyújtásának elmulasztása és/vagy az adók késedelmes befizetése (határidő április 30.) a következő szankciókat vonhatja maga után:

• 1000 rubel bírság – ha a nyilatkozatban átutalandó adó 0.
• Bírság: a fizetendő adó összegének 5%-tól 20%-ig (30%-ig) minden késedelmes hónap után, ha nem nyújt be nyilatkozatot (30%-ig) és július 15-ig nem fizeti be az adót (20%-ig). , ha szándékos mulasztó, akkor 40% ).
• Szankciók - a büntetések napi elhatárolása, július 16-tól kezdődően (lásd a szankciók és pénzbírságok kiszámítására szolgáló kalkulátort az ipipip.ru/shtrafi/ webhelyen).
• Az adófizetés teljes megtagadása esetén, amelynek összege meghaladja a 900 ezer rubelt, büntetőjogi felelősség keletkezik.

Ha kérdése van a cikk témájával kapcsolatban, ne habozzon feltenni őket a megjegyzésekben. Néhány napon belül biztosan válaszolunk minden kérdésére. Azonban figyelmesen olvassa el a cikk összes kérdését és válaszát, ha egy ilyen kérdésre van részletes válasz, akkor kérdése nem jelenik meg.

199 hozzászólás

Az állampolgárok által kapott összes bevétel adóköteles. Az adófizetés életünk szerves része. Ezenkívül bizonyos esetekben az Orosz Föderáció állama bizonyos előnyöket kínál az egyének számára. Az adókedvezményekről beszélünk. Ebben a cikkben részletesen elemezzük a lakáseladás esetén biztosított adókedvezményt: ki jogosult arra, milyen mennyiségben és milyen időn belül, valamint figyelembe vesszük az ezen a területen bekövetkezett jogszabályi változásokat is. 2018-ra.

Mi a vagyonlevonás egy lakás eladása esetén, és ki jogosult arra?

A levonást csak a havi jövedelemadót fizető állampolgárok kérhetik, vagyis minden orosz (hivatalosan dolgozó) állampolgárnak joga van levonásra lakáseladáskor, akinek a munkaadója havonta 13%-os adót von le a fizetéséből.

A levonás bizonyos adókból a kormány által biztosított kedvezmény. Lehetőséget jelent arra, hogy az adók egy részét ne fizessék be, vagy visszafizessék a korábban befizetett összegeket. A meghatározott adókedvezmény csak ingatlanokra vonatkozik.

Az ingatlan eladása esetén a levonások a következő lehetőségeket tartalmazzák:

• az eladó teljes mentesítése az adófizetés alól;
• az adót a kapott jövedelem egy részére számítják ki;
• Adót kell fizetni az eladó által kapott teljes összeg után.

Nézzük meg közelebbről az egyes lehetőségeket.

Hogyan kaphat adókedvezményt egy lakás eladásából?

A lakáseladás esetén a visszatérítés ingatlanadó-levonást jelent.

Lakás vagy egyéb ingatlan eladásával az eladó profitot termel. Ennek a nyereségnek az összege után adót kell fizetnie. De a mérete a nyilatkozattételnél csökkenthető az értékesítésre vonatkozó megfelelő adókedvezmény alkalmazásával. Ez a levonás az objektum tulajdonjogának időtartamától függ. Ha az ingatlan három évnél rövidebb ideig volt birtokában, az adóalap legfeljebb 1 000 000 rubel csökkenthető. A fennmaradó összeg után adót kell fizetnie.

Példa:Ön 4 000 000 RUB-ért eladta egy lakását, amely kevesebb, mint 3 évig volt a tulajdonában. Ez az összeg 1 millió rubel csökkenthető. és fizessen adót 3 millió rubel után. (4 000 000 mínusz 1 000 000), azaz 3 000 000 13%-a = 390 ezer rubel)

Ha a lakás több mint 3 éve van a tulajdonában, az eladó mentesül az adófizetés alól.. Vagyis az adóalap ilyen esetben csökkenthető a lakás eladásából befolyt összeggel, ennek eredményeként = 0 lesz.

Példa:Ön elad egy több mint 3 éve birtokolt lakást 4 000 000 RUB-ért. Ezt az összeget csökkentheti a lakás eladásából befolyt összeg, vagyis ugyanez a 4 millió. Ennek eredményeként az adóalap 0 lesz (4 000 000 - 4 000 000 = 0).

Ennélfogva, 3 éves birtoklási időszak után jövedelmezőbb egy lakást eladni.

Közös vagy osztott közös tulajdonként bejegyzett lakás eladása esetén a levonás összege az ingatlan összes tulajdonosa között kerül felosztásra az egyes tulajdonosok részesedése alapján, vagy a társtulajdonosok közötti megállapodás szerint. tulajdonosok.

Három évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlanok eladásakor elemezni kell a levonás lehetőségét, mivel vannak olyan helyzetek, amikor az ingatlant enyhe áremeléssel adják el, majd paragrafusok alapján. Az adótörvény 220. cikkének 2. pontja 1. pontja alapján gyakorolhatja a kapott nyereség összegének csökkentését a vásárláshoz kapcsolódó költségek összegével.

Példa: 2010-ben 2 000 000 értékben vásároltak egy lakást, 2012-ben pedig 2 500 000 rubelért adták el. Ilyenkor nem az 1 milliós levonás kerül alkalmazásra, hanem a fenti adózási rendszer. Ebben a helyzetben az adó összege egyenlő (2 500 000 - 2 000 000) szorozva 13% = 65 000-rel, ami 130 ezerrel kevesebb, mint a levonás alkalmazása esetén fizetendő adó összege - 1 000 000 rubel.

A 3 éves időszak számítása

Figyelembe kell venni, hogy a hároméves időszak attól a pillanattól kezdődik, amikor a lakhatási jog bejegyzésére vonatkozó igazolást megkapták. Ennek a szabálynak a betartása nagyon fontos, azonban a gyakorlat szerint más helyzetek is előfordulnak:

Például, A lakás tulajdonosa negyed évszázada lakik benne. Ezért privatizálja otthonát, és hamarosan úgy dönt, hogy eladja. De az említett igazolás kiállításától számított három éves időszak még nem járt le, így a lakás tulajdonosa fizeti a teljes adót; Egy másik helyzet. 4 éve a család közös építés keretében vett egy lakást. A házat 3 éve helyezték üzembe, de az okmányokat csak 2 éve adták ki. Ennek megfelelően a határidő még nem járt le.

Hányszor alkalmazhatja a levonást lakáseladáskor?

A lakáseladás levonása a vásárlás utáni levonástól eltérően egész életen át korlátlan mennyiségben biztosított. De csak évente egyszer.

Vagyis egy év alatt annyi ingatlant értékesíthet, amennyit csak akar, és összesen legfeljebb 1 millió rubelt szabadíthat fel a kapott nyereségből (olyan esetekben, amikor az ingatlan három évnél rövidebb ideig volt birtokában) a tranzakciókról vagy az összesre. A fennmaradó nyereség után 13% adót kell fizetnie.

Ahhoz, hogy lakáseladáskor adólevonást kaphasson, adóbevallást kell benyújtania a MIFTS-hez az alábbi dokumentumokkal együtt:

• adásvételi szerződés;
• útlevél (egyéb személyazonosító okmány);
• a pénz átvételét igazoló dokumentumok fizetési céllal;
• vagy készpénzes fizetés esetén pénzeszköz átvételi elismervény.

Az adóhatóság a bevallást megvizsgálva 90 napon belül átutalja az adózót megillető levonást a számlájára.

A jövedelemnyilatkozat benyújtása alóli kijátszás vagy valótlan adatszolgáltatás esetén a Kbt. A Btk. 198. §-a rendelkezik felelősségről. A szabálysértő jelentős pénzbírsággal sújtható, és szabadságát is elveszítheti.

Csak a jövedelemadót fizető személyek igényelhetik a levonást. 2012-ig a szociális segélyből élők és a nyugdíjasok nem szerepeltek ezen a listán. A 330. számú szövetségi törvény elfogadása után a nyugdíjasok adólevonást kaptak lakáseladáskor.

2014-ben a nyugdíjasok lakásának eladásakor a teljes nyereség levonása lehetséges, ha az ingatlan tulajdoni ideje több mint három év. Ha ez kevesebb, akkor a nyugdíjasnak joga van saját belátása szerint megválasztani az adó megfizetésének és a levonás igénybevételének módját: azt a nyugdíjasoknak a lakásértékesítésből származó nyereség teljes összegére biztosítják, ha annak értéke. nem haladja meg az 1 millió rubelt. vagy az adóalap csökkentése a nyugdíjasnál ezen ingatlan megvásárlásakor felmerült költségek összegével. Vagyis tulajdonképpen a nyugdíjasok mentesülnek az adófizetés alól ingatlaneladás esetén.

Változások 2018

Az adótörvény 1.2. részének módosításáról szóló, 2014. november 29-i 382. szövetségi törvény három évről öt évre emelte a 13%-os adó megfizetése alóli mentességet biztosító tárgy tulajdonjogának időtartamát, valamint az adóalap adóalapját. ügylet nem lehet kevesebb, mint a lakásköltség 70%-a, mínusz a vásárlás költségei, ezzel meghatározva az adóalap minimális határát, korábban csak az adásvételi szerződésben meghatározott ár korlátozta. Lásd alább egy példa számítást.

Ugyanakkor az elfogadott törvénynek megfelelően az Orosz Föderáció alanyai saját belátásuk szerint módosíthatják mind a maximális tartási időt, mind a csökkentő együtthatót, függetlenül az ingatlan- és adófizetők kategóriájától.

Számos kivétel létezik:

Lakásértékesítés esetén adókedvezmény igénybevételéhez a 3 éves tárgyi tulajdonjog alkalmazásának szabályai 2016.01.01-től érvényesek az alábbi esetekben:

1. Ha a lakást privatizálják.
2. Ha a lakás tulajdonosa életjáradék-szerződés szerint.
3. Ha azt örökségként vagy ajándékként kapta az adózó közeli hozzátartozójától, családtagjától.

Egyéb esetekben 2016-tól 5 éves futamidő érvényes. 2018-ban az ilyen típusú NV nyilvántartásba vételével kapcsolatos újítások vagy jogszabályi változások nem biztosítottak.

Hogyan változtak a gyakorlatban az adózási feltételek 2016 óta?

Nézzünk egy konkrét példát. A polgár Sidorov 2014-ben eladott egy lakást, amelynek ára 6 millió rubel volt, és 2012-ben vásárolta meg 5 millióért. A lakáshasználat időtartama 2 év.

Az adóbevallásban levonás igénylésekor az adó kiszámítása az alábbiak szerint történik:

A nyereség adóköteles összege: 6 000 000 - 1 000 000 = 5 000 000 rubel.

Személyi jövedelemadó = (6 000 000 - 1 000 000) szorozva 13%-kal = 650 000 rubel.

Ha Sidorov adólevonást kér a vonatkozó dokumentumokkal igazolt kiadások összegében, a jövedelemadót eltérő módon számítják ki:

Személyi jövedelemadó = (6 000 000 - 5 000 000) szorozva 13%-kal = 130 000 rubel.

Mindkét esetben, ha Sidorov az ingatlant a vásárlástól számított 3 év elteltével (és nem a példában jelzett kettő után) adta volna el, akkor a hatályos jogszabályok szerint adómentesnek minősült volna.

2016-ig lehetett lakást vásárolni és 3 évig nem eladni, hogy az eladás után egyáltalán ne kelljen adót fizetni. 2016. január 1. után várhat 5 évet, vagy vásárolhat egy lakást, és 12 hónap múlva eladhatja, és 5 000 000 rubelt írhat a szerződésbe. (a fentebb tárgyalt példánál), amely megegyezik a vételi költségekkel - ezzel mentesül az adófizetés alól, feltéve, hogy 5 000 000 az ingatlan kataszteri árának legalább 70%-a.

Ezentúl nem fogsz tudni spórolni azzal, hogy adókedvezményt vesz igénybe lakáseladáskor, ha a szerződésben olyan árat ad meg, amely alacsonyabb, mint az ingatlanhoz való jog bejegyzésekori érték szorozva redukáló tényező. Ebben az esetben a Kbt. Az adótörvény 217.1. pontja szerint az eladó által kapott bevétel megegyezik a kataszteri érték és a csökkentő tényező szorzatával. A lakásértékesítés adóját annak kataszteri értéke alapján számítják ki. Ezzel együtt az Art. (6) bekezdése. Az adótörvény 217.1. cikke lehetőséget ad az Orosz Föderációt alkotó szervezetek hatóságai számára, hogy 0-ra csökkentsék:

• redukciós tényező;
• az ingatlan minimális birtoklási ideje.

Ha a lakás eladó nem ért egyet a személyi jövedelemadó összegével, a kataszteri érték összege ellen bíróságon fellebbezhet.

Megjegyzendő, hogy a nyugdíjasok számára a lakáseladási adóról szóló törvény 2016 óta ugyanaz, mint a többi magánszemély esetében, azaz nem biztosítanak számukra különleges juttatásokat.

Hogyan lehet elkerülni az adófizetést ingatlaneladáskor?

Az ingatlan értékesítése során annak tulajdonosa a levonás helyett csökkentheti a bevétel adóalapját, ha az adóhivatal rendelkezésére bocsátja a vásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (lásd a fenti példát).

Megjegyzendő a lakás tulajdonosának nehéz anyagi helyzete nem mentesítheti eladásakor a személyi jövedelemadó fizetése alól. Amint azt a gyakorlat mutatja, a bíróságok nem mindig állnak az adózó oldalára, különösen akkor, ha az értékesített ingatlan új épületben található, és nyereségszerzési céllal vásárolták.

Az innováció célja

Kezdetben a lakásértékesítés utáni adómentességet javasolták azoknak a polgároknak, akiknek az adásvételi ügylet megkötésekor az értékesített ingatlan az egyetlen tulajdonukban lévő ingatlan. Nehézségek adódtak azonban az „egyetlen ingatlanként nyilvántartott lakás” fogalmának értelmezésével.

Felmerült az is, hogy egy ilyen rendelkezést kihasználhatnak a gátlástalan eladók.

Például. A polgár rokonainál él, és el akarja adni az „egyedüli lakásként” lévő ingatlant, majd vesz egy másikat és újra eladja. Ugyanakkor a lakásértékesítésnél nem kell megvárni az 5 éves adómentességi időszak lejártát.

A 382. törvény bevezetésének célja- az ingatlan-visszavásárlás vonzerejének csökkentése, mint nyereségszerzési mód, és a lakhatási költségek növekedésének rögzítése.

Ha még mindig vannak megválaszolatlan kérdései az adókedvezmény megszerzésével kapcsolatban lakáseladáskor, vagy segítségre van szüksége annak megszerzésében, online ügyvédi ügyvédünk készséggel áll ingyenes tanácsadásra.

Mindenki, aki ingatlant értékesít, előbb-utóbb szembesül azzal, hogy adót kell fizetnie a lakása, háza vagy földje eladásából származó bevétele után. Milyen adókedvezmény jár ingatlaneladáskor, és hogyan használható fel?

Ez a cikk az ingatlanok elidegenítésekor igénybe vehető ingatlanadó-levonásokat tárgyalja. Az Orosz Föderáció adótörvényének módosítását követően, amely 2016. január 1-jén lépett hatályba, megvizsgáljuk az ingatlanértékesítés néhány jellemzőjét is.

Először is, egy kis kitérő - az Orosz Föderáció minden állampolgárának jogai és kötelezettségei vannak. A kötelezettségek közé tartozik az adófizetési kötelezettség, beleértve a jövedelemadó fizetését magánszemélyek (vagyis a nem vállalkozó polgárok) után készpénzben és természetben (vagyis olyan vagyon formájában kapott, amely nem pénz , például autó, ékszerek, ékszerek, állatok stb.), és amely a kapott jövedelem összegének 13%-a.

Az ingatlanadó-levonás olyan összeg, amely csökkenti a jövedelem összegét (az úgynevezett adóalapot), amely után adót kell fizetni. Bizonyos esetekben az adólevonás a korábban befizetett jövedelemadó egy részének visszatérítését jelenti egy magánszemély számára, például lakásvásárlás, kezelési, oktatási stb.

Most térjünk át az ingatlanügyletek során megszerezhető tényleges levonásokra. Az ingatlanlevonás mind ingatlaneladáskor, mind ingatlanvásárláskor igényelhető.

Ingatlan eladásakor adólevonás biztosított.

Mint már említettük, az Orosz Föderáció állampolgárainak adófizetési kötelezettségük van az adóidőszakban (naptári évben) kapott jövedelem után, vagyis egy lakás eladásakor 13 adót kell fizetni. a lakás eladási árának %-a. Az Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikke értelmében az Orosz Föderáció állampolgárai adólevonásban részesülnek ingatlan elidegenítésekor. Az ingatlanadó-levonástól eltérően ingatlanvásárláskor,Ezt a levonást minden alkalommal meg kell adni, amikor egy ingatlant értékesítenek., és nem egyszer az életben. Figyelembe kell azonban venni, hogy ennek a levonásnak az összege az adóidőszakban (naptári évben) lebonyolított összes ügyletre vonatkozik, vagyis ha például egy lakást és egy telket, vagy két lakást ad el. egy naptári évben, akkor mindkét ügyletre összegben biztosítják az adólevonást, és itt kell helyesen elosztani.

Az adólevonás összege:

Minden olyan ingatlan esetében, amelyet több mint 5 éve birtokol (a tulajdonjogot igazoló okiratban megállapított időponttól számítva), az ügylet teljes összegéből levonás történik, vagyis egyszerűen nem kell adót fizetni. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy e szabály alól vannak kivételek, amelyek a tulajdonjog időtartamára vonatkoznak: 1) ha olyan ingatlan került értékesítésre, amelyet 2016. 01. 01. előtt szereztek meg, akkor a a tulajdonjog, amely után nem keletkezik jövedelemadó, 3 (három) év; 2) privatizált ingatlan (lakás, szoba, egyedi lakóépület, nyaraló, kertes ház vagy telek), valamint családtagtól vagy közeli hozzátartozótól ajándékba kapott, vagy életjáradéki szerződés alapján ingatlanként szerzett ingatlanra, az ingatlan tulajdonjogának időtartama, amely után nem keletkezik adó, szintén 3 (három) év.

Az 5 évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlanok (lakások, szobák, egyedi lakóépületek, nyaralók, kertes házak vagy telkek), valamint a 2016.01.01. előtt megszerzett, 3 évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlanok esetében a a levonás összege nem haladja meg az 1 000 000 (egymillió) rubelt. Vagyis ha eladott egy házat, lakást vagy földet például 3 000 000 (három millió) rubelért, akkor 2 millió rubel után 13% adót kell fizetni. (3 millió – 1 millió).

És itt kell figyelni az adóalap számítását érintő változásokra. Ha korábban az adásvételi szerződésben megállapított eladási összegből számították ki az adóalapot, akkor az adó összegének csökkentésére vagy az adófizetés teljes elkerülésére volt lehetőség, ha az eladási összeget mondjuk 1 000 000 rubelben határozták meg, akkor 01/01 után. 01/2016., ha az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő ára nem éri el az ingatlan kataszteri értékének 70%-át, akkor az adó alapja az ingatlan kataszteri értékéhez kötődik a év január 1. napjától. amelyen az ingatlant eladták.

Például Ön 2016. 01. 01. után vásárolt egy 2 szobás lakást, majd 2017-ben eladta, az adásvételi szerződésben feltüntetve az adásvételi összeget 1 000 000 rubel, és ennek a lakásnak a kataszteri értéke 2017. 01. 01. 2 600 000 rubel. Ennek megfelelően az adóhatóság az adó kiszámításakor a lakás kataszteri értékének 70% -ából, azaz 1 820 000 rubelből indul ki. (2 600 000 * 70%), és nem az adásvételi szerződésben szereplő lakás árából, és az adóalap 820 000 RUB lesz. (1 820 000 - 1 000 000), maga az adó pedig 106 600 rubel (820 000 * 13%) lesz. Ezért, hogy a felhalmozott adó összege ne legyen kellemetlen meglepetés az Ön számára, javasoljuk, hogy ingatlanértékesítés előtt szerezzen be egy igazolást a lakás/szoba/ház/telek kataszteri értékéről. Az utcán a Rosreestr irodában lehet kapni. Yaroslavskogo, 37 éves, az MFC-ben vagy a Rosreestr iroda utcai fiókjában. Kirova, 28 éves.

Szeretnénk felhívni a figyelmet az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének meglehetősen jelentős változására is. Ha korábban, akkor a magánszemélynek az ilyen ingatlanok eladásáért biztosított levonás összege mint például garázsboxok, nem lakáscélú helyiségek szintén 1 millió rubel volt, majd 2016.01.01-től, az ilyen ingatlanok eladásából származó levonás összege csak 250 000 rubel. Ez is csak a 2016.01.01. után vásárolt ingatlanokra vonatkozik.

Az ingatlan értékesítésekor biztosított adólevonás helyett az adóalanynak joga van az ingatlan megvásárlásakor felmerült igazolt kiadásai összegével az adóalapot csökkenteni. Mit jelent? Ez azt jelenti, hogy ha az adásvételi szerződésben szereplő lakáseladási összeg az értékesítés, egyenlő lesz az összeggel vásárlások ugyanarról a lakásról az adásvételi szerződésben (amelynek alapján ezt a lakást vásárolta), akkor nem keletkezik adó, mivel nem kapott bevételt. Mindazonáltal figyelembe kell vennie az Orosz Föderáció adótörvényének újításait - ha a szerződésben szereplő összeg (amely alapján megvásárolta a lakást és ennek megfelelően eladta) kevesebb, mint a lakás kataszteri értékének 70%-a. értékesítési éve, akkor az adóhatóság a kataszteri érték után számítja ki az adót. Például Ön 2016-ban vett egy lakást 2 500 000 rubelért, 2017-ben ugyanazon az áron adta el, de 2017. január 1-jén a lakás kataszteri értéke 3 000 000 rubel volt, az adóalap 2 100 000 rubel lesz. rubel (3 millió rubel 70%-a), ebben az esetben nem kell adót fizetni, de ha a kataszteri érték például 4 millió rubel, akkor ebben az esetben az adóalap már 2 800 000 rubel (70%) lesz. 4 millió dörzsölje), majd adó keletkezik, amelyet a különbözetre (2 800 000 - 2 500 000) 300 000 rubelre számítanak fel.

Befejezésül szeretném kitérni arra az elterjedt tévhitre, miszerint az épülő, még üzembe nem helyezett lakás eladásakor engedményezési szerződés alapján nem keletkezik adó. Az a tény, hogy az adót személyi jövedelemadónak nevezik, és egy lakás eladásakor a jogok átruházásáról szóló megállapodás alapján az eladó bevételhez jut, ezért adót kell fizetnie utána. Az ilyen ügyletekre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a már használatba vett lakások értékesítésére, azzal az egyetlen módosítással, hogy ezek a lakások nem birtokolják, akkor az ilyen lakások birtoklása nem játszik különösebb szerepet. Ennek megfelelően az ilyen lakások eladásakor jövedelmezőbb nem adólevonást alkalmazni, hanem az adóalapot csökkenteni az ilyen lakások megvásárlásához szükséges dokumentált kiadások összegével. Figyelembe kell venni, hogy a dokumentált kiadások nem csak a részesedési szerződésben szereplő összeget tartalmazzák, hanem a lakás befejezésére fordított összeget is (építési anyagok adásvételi szerződései, a lakás befejezésére vonatkozó szerződések stb.).

Tekintettel arra, hogy az adólevonásokkal kapcsolatos információk meglehetősen széleskörűek, a következő cikkben figyelembe vesszük az ingatlanvásárláskor biztosított vagyonlevonást.

2016. 01. 01. után tulajdonba került ingatlanok esetében:

Az adóalany ingatlanértékesítésből származó bevétele mentes az adózás (és a bevallás) alól, feltéve, hogy az ilyen tárgy az ingatlan tulajdonjogának minimális időtartama alatt vagy hosszabb ideig az adózó tulajdonában volt.

Az ingatlan tulajdonlásának minimális ideje a 3 év olyan ingatlantárgyak esetében, amelyeknél az alábbi feltételek közül legalább egy teljesül:

1. a tárgy tulajdonjogát az adóalany öröklés útján vagy ajándékozási szerződés alapján kapta az adózó családtagjaként és (vagy) közeli hozzátartozójaként elismert magánszemélytől az Orosz Föderáció családi törvénykönyve szerint;
2. a tárgy tulajdonjogát az adózó a privatizáció eredményeként szerezte meg;
3. Az ingatlan tulajdonjogát az adózó – a bérleti díj fizetője – az eltartottokkal kötött élethosszig tartó tartási megállapodás alapján ingatlanátruházás eredményeként szerezte meg.

Egyéb esetekben az ingatlan tulajdonlásának minimális ideje az 5 év.

2016. 01. 01. előtt megszerzett ingatlanra, valamint egyéb ingatlanra (garázs, gépkocsi stb.) - a minimális birtoklási idő 3 év.

Ha az ingatlan értékesítéséből származó bevétel az ingatlan kataszteri értékének az értékesítés évének január 1-jén nem haladja meg a 70%-át, akkor az adózás szempontjából az adóalany ilyen jövedelme az ingatlan kataszteri értékével egyenlő. ezt a tulajdonságot 0,7-es szorzóval.

Az ingatlanlevonás számítása

1 000 000 rubel– a lakóházak, lakások, szobák, nyaralók, kertes házak, telkek, valamint a meghatározott ingatlanban fennálló részesedések értékesítéséből származó bevétel maximális összege csökkenthető;

250 000 rubel– az egyéb ingatlanok (gépkocsik, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, garázsok és egyéb tárgyak) értékesítéséből származó bevételek legfeljebb az adókedvezmény mértéke csökkenthető.

Az adózónak joga van ingatlanlevonás alkalmazása helyett az ingatlan értékesítéséből származó bevételét az ingatlan megszerzéséhez közvetlenül kapcsolódó ténylegesen felmerült és dokumentált kiadásokkal csökkenteni. Bizonyos helyzetekben ez jövedelmezőbb lehet, mint az ingatlanlevonás alkalmazása.

Közös vagy közös tulajdonban lévő ingatlan értékesítése esetén az ingatlanadó-levonás megfelelő összege (1 000 000 rubel vagy 250 000 rubel) az ingatlan tulajdonostársai között részesedésük arányában vagy közöttük létrejött megállapodás alapján kerül felosztásra. közös tulajdonban lévő ingatlan értékesítése esetén).

Ha az adózó egy év alatt több ingatlant értékesített, akkor a meghatározott limitek összességében az összes eladott tárgyra vonatkoznak, nem pedig az egyes tárgyakra külön-külön.

Amennyiben az ingatlanértékesítésből befolyt összegek nem haladják meg a meghatározott kereteket, akkor a bevallási kötelezettség megmarad, adófizetési kötelezettség nem keletkezik.

Számítási példa

2017-ben a Kotov S.A. 3 000 000 rubelért eladta a lakást, amelyet 2015-ben vásárolt 2 500 000 rubelért.

Mivel a lakás a Kotov S.A. tulajdonában volt. a minimális tulajdoni időnél rövidebb, az értékesítéséből származó bevételhez képest 2017. évi személyi jövedelemadó bevallást köteles benyújtani.

Az ingatlanadó-levonás ilyen nyilatkozatban történő bejelentésekor a Kotova S.A. 2 millió rubel lesz, és

Személyi jövedelemadó = (3 000 000 RUB – 1 000 000 RUB) x 13% = 260 000 RUB

Ha Kotov S.A. a nyilatkozatban nem vagyonlevonást nyilatkozik, hanem a lakás értékesítéséből származó bevételét az igazolt kiadások összegével csökkenti, adóköteles jövedelme 500 000 rubel, személyi jövedelemadója 65 000 rubel lesz:

Személyi jövedelemadó = (3 000 000 rubel – 2 500 000 rubel) x 13% = 65 000 rubel.

Számítási példa

Ivanov N.V. jövedelme egy 2016-ban vásárolt lakás 2017-es eladásából származó bevétel 2 100 000 RUB volt.

A lakás kataszteri értéke a folyó év január 1-jén, amelyben a lakás tulajdonjogának állami bejegyzése megtörtént, 3 300 000 rubelt tett ki. A lakásvásárlásnak nincs dokumentált költsége.

A személyi jövedelemadó adóalapja ebben az esetben a lakás kataszteri értékére alkalmazott 0,7-es csökkentési tényezővel kerül megállapításra.

A lakás kataszteri értéke a csökkentési tényező figyelembevételével:

3 300 000 RUB x 0,7 = 2 310 000 dörzsölje.

Mivel Ivanov N.V. egy lakás eladásából származó érték kevesebb, mint a lakás kataszteri értéke, figyelembe véve a 0,7-es csökkentési tényezőt, adózási szempontból az adó alapja: 2 310 000 RUB.

Ugyanakkor Ivanov N.V. jogosult 1 000 000 rubel összegű ingatlanadó-levonást igényelni.

A személyi jövedelemadót az adózó az alábbiak szerint számítja ki:

(2 310 000 RUB – 1 000 000 RUB) x 13% = 170 300 RUB

Az ingatlaneladáshoz kapcsolódó vagyonlevonás, ellentétben a lakásvásárláshoz kapcsolódó levonással, korlátlanul alkalmazható, de az ingatlanadó-levonás maximális összegének (1 000 000 rubel vagy 250 000 rubel) korlátozása mellett. időszak. Az adólevonási jog gyakorlásához az adózónak:

2 Készítsen másolatot az ingatlan értékesítésének tényét igazoló dokumentumokról.

Például ingatlan adásvételi szerződések másolatai, csereszerződések stb.

3 Ha az adózó levonást igényel az értékesített ingatlan megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadások összegéből, ezen felül készítsen másolatot az ilyen költségeket igazoló dokumentumokról.

(pénztárbizonylatok, eladási és pénztárbizonylatok, bankszámlakivonatok, fizetési megbízások, az eladótól kapott pénzeszközök átvételéről szóló bizonylatok stb.), valamint az eladásra kerülő lakás megszerzésének tényét igazoló egyéb dokumentumok, például adásvételi szerződés .

4. Nyújtsa be a lakóhelye szerinti adóhatósághoz a kitöltött adóbevallást az ingatlanértékesítéskor érvényes adólevonási jogot igazoló dokumentumok másolatával.

Az adólevonási jogot igazoló dokumentumok másolatának adóhatósághoz történő benyújtásakor ezek eredeti példányát magánál kell tartania az adóellenőr általi ellenőrzés céljából.

Az adóbevallás, valamint az igazoló dokumentumok adóhatósághoz történő kitöltésének és benyújtásának legkényelmesebb módja az interneten keresztül, egy internetes szolgáltatáson keresztül. „Adófizető személyes számlája magánszemélyeknek”

A legtöbb (oktatási, kezelési stb.) adókedvezmény korlátja csak egy naptári éven belül kerül megállapításra: minden naptári évben visszaáll a „korlát”, és a levonás újra igénybe vehető. Ezzel szemben a lakásvásárlási vagyonlevonás komolyabb megszorításokat tartalmaz: törvényileg korlátozza mind a maximális levonás mértékét, mind az élete során igénybe vehető igénybevételek számát.

2014-ig voltak olyan korlátozások, amelyek szerint a lakásvásárlási költségek és a hitelkamat utáni adókedvezmény életében csak egyszer, és csak egy lakóingatlan után volt igénybe vehető. 2014-től több lakóingatlanra is engedélyezték a levonást, de az új szabályokat csak az új (az új törvény hatálybalépése után megkötött) ügyletekre lehetett alkalmazni. Ezzel kapcsolatban sok kérdés merült fel: milyen esetekben milyen levonási korlátozások vonatkoznak? Ha korábban igénybe vette a levonást, milyen esetekben „kaphatja meg” új lakás vásárlásakor? Lehetőség van hitelkamat levonásra, ha korábban csak lakásvásárlásra használta fel a levonást?

Ebben a cikkben megpróbálunk választ adni ezekre a kérdésekre.

Jegyzet: A kulcsfontosságú tényező, amelytől az ingatlanlevonási korlátozások függnek, annak az ingatlannak a megvásárlásának dátuma, amelyre vonatkozóan megkapja (vagy szeretné megkapni) a levonást.
„A lakásvásárlás dátuma” E cikk alkalmazásában a következőket kell figyelembe venni:
- a lakás tulajdonjogának bejegyzésének dátuma az Egységes Állami Ingatlannyilvántartás kivonata szerint adásvételi szerződés alapján történő vásárláskor;
- az átruházási okirat dátuma, ha lakást vásárolnak az építésben való megosztott részvételről szóló megállapodás alapján.

2014. január 1. előtt vásárolt lakások levonási határai

Ha Ön 2014 előtt vásárolt lakást, és ingatlanlevonást kapott (vagy tervez kapni), akkor Önre a „régi” szabályok vonatkoznak, amelyek szerint levonást kaphat szigorúan egyszerre csak egy ingatlan(27. bekezdés, (2) bekezdés, 1. záradék, 220. cikk, az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, a módosított, 2014.01.01-ig érvényes), és legfeljebb 2 millió rubel összegben. (260 ezer rubelt kell visszaküldeni). Sőt, még ha a maximális összegnél kevesebb levonást is kaptál, azt újabb lakás vásárlásakor nem kaphatod meg.

Példa: 2008-ban Levashov I.I. vásárolt egy lakást 500 ezer rubelért. és adókedvezményt kapott érte (visszaadott 65 ezer rubelt a befizetett adóból). Amikor 2016-ban lakást vásárolt, Levashov I.I. nem fogja tudni újra igénybe venni a levonást, mivel 2014-ig egyetlen lakóingatlanra csak egyszer biztosított az ingatlanlevonás

2014. január 1. előtt vásárolt lakás hitelkamatának levonása, nem volt korlátozás az összegre vonatkozóan(az összes fizetett jelzáloghitel-kamat 13%-át vissza lehetett adni), de csak ugyanarra az ingatlanra kaphatta, amelyre a főlevonást kapta(vásárlási költségek levonása). Ez annak a ténynek köszönhető, hogy 2014-ig a fő ingatlanlevonás és a kamatlevonás nem különült el, és egyetlen típusú levonást képezett (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikke, 2014. 01. 01-ig érvényes ).

Példa: 2012-ben Ivanchenko A.A. Vettem egy lakást és adókedvezményt kaptam érte. 2013-ban Ivancsenko vett egy másik lakást jelzáloghitellel, és le akarta vonni a hitelkamatokat. Az adóhivatal jogerősen megtagadta tőle a levonást, mivel a 2014. január 1. előtt vásárolt lakások után a főlevonást és a kamatlevonást csak egyetlen lakóingatlanra lehetett igénybe venni.

A 2014 után vásárolt lakások levonásának korlátai

2014. január 1-je óta jelentős változások történtek az Orosz Föderáció adótörvénykönyvében, amely szerint, ha a lakás/ház vásárlása utáni adólevonás nem érkezik meg a maximális összegben (tehát a 2 millió rubel), akkor a fennmaradó részt más lakások vásárlásakor kaphatja meg (az Orosz Föderáció adótörvényének 2. bekezdése, 1. bekezdése, 3. bekezdése, 220. cikk).

Példa: 2016-ban az Ukladova T.I. Vettem egy szobát 500 ezer rubelért. és ingatlanlevonást kapott (65 ezer rubelt visszaadott). 2017-ben 3 millió rubelért vett egy lakást. Ukladova T.I. további ingatlanlevonást kaphat egy lakás vásárlásakor 1,5 millió rubel összegben. (195 ezer rubel visszaküldendő).

Új szabályok léptek életbe a 2014. január 1-je után vásárolt lakások hitelkamatának levonására is:

• a hitelkamat levonása nem kapcsolódik a lakásvásárlás költségeinek levonásához, és külön tárgyra igényelhető;
• A hitelkamat maximális levonása 3 millió rubel. (390 ezer rubel visszaküldendő);
• a lakásvásárlási költségek levonásától eltérően a hitelkamat-levonás egy ingatlanra életében csak egyszer vehető igénybe;

Példa: 2016-ban Panyukov E.I. vásárolt egy lakást 8 millió rubel értékben. Lakásvásárláshoz 6 millió rubel jelzálogkölcsönt vett fel. (amelyre 3,5 millió rubel kamatot fizet) Panyukov E.I. 2 millió rubel összegű alapvető ingatlanlevonást kaphat majd. (260 ezer rubel visszaküldendő), valamint 3 millió rubel kamatlevonás. (visszaküldendő - 390 ezer rubel).

Példa: 2014-ben Epifanova T.K. Vettem egy lakást, és ingatlanlevonást kaptam a vásárlási költségekből. 2017-ben jelzáloghitellel új lakást vásárolt, és a fizetett hitel kamataiból levonást kaphat majd.

Példa: 2014-ben Cherezov A.A. 1 millió rubel értékű lakást vettem jelzáloghitellel. Cherezov A.A. vásárlási költségek és hitelkamat levonásban részesült. 2017-ben újabb lakást vásárolt 3 millió rubel értékben. (hitelalap felhasználásával is). Cherezov A.A. további levonásban részesülhet a vásárlás költségeiből (mivel nem használta fel teljes egészében), de hitelkamatból nem kaphat további levonást, mivel azt csak egy ingatlanra biztosítják.

Kapható-e további levonás, ha korábban 2014. január 1. előtt vásárolt lakásra használtam?

Ahogy fentebb jeleztük, a hatályos adótörvény szerint, ha a levonás nem a maximális összegben érkezik (azaz 2 millió rubel alatti összegből), akkor az egyenleget más lakások vásárlásakor kaphatja meg (2. bekezdés, bekezdés). 1, 3. o. Az Orosz Föderáció adótörvényének 220. cikke).

Ez a szabály azonban sajnos nem érvényes, ha a 2014. január 1. előtt vásárolt lakások után élt levonási jogával. Ebben az esetben a levonás fennmaradó részét nem fogja tudni igénybe venni egy másik lakás vásárlásakor. Ennek oka, hogy az új szabályok csak a 2014. január 1. után keletkezett jogviszonyokra vonatkoznak. Ha a lakást 2014. január 1-je előtt vásárolta, akkor úgy kell tekinteni, hogy Ön a „régi szabályok” szerint élt az ingatlanlevonás lehetőségével: a levonás egy ingatlan után életében csak egyszer jár (az adótörvény 220. cikke). az Orosz Föderáció, 2014. január 1. előtt hatályos) . A levonás ismételt átvétele (még 2014. január 1. után vásárolt lakás esetén sem) azonban nem megengedett.(Az N 212-FZ törvény 2. cikkének 2. szakasza, Oroszország Szövetségi Adószolgálatának 2013. 09. 18-i BS-4-11/16779@ levele, Oroszország Pénzügyminisztériumának 07. 03-i levele /2017. sz. 03-04-05/12936, kelt 2016. 07. 26. 03-04-05/43559).

Példa: 2006-ban Sidorchuk F.M. vásárolt egy 500 000 rubel értékű lakást, és adókedvezményt kapott (65 ezer rubel összegű jövedelemadót vissza). 2015-ben Sidorchuk F.M. vásárolt egy új lakást 3 000 000 rubel értékben, és miután elolvasta a törvényi változásokat, az új vásárlásból meg akarta kapni az 1 500 000 rubel levonás fennmaradó részét. Az új lakásra vonatkozó levonásban Sidorchuk F.M. elutasították, mert már igénybe vette a 2014 előtt vásárolt lakások levonását.

Lehetőség van hitelkamat levonásra, ha korábban csak vásárlási költségekre használta a levonást?

Gyakran előfordul az a helyzet, hogy a 2014. január 1. előtt vásárolt lakások után az illető megkapta a fővagyonlevonást, de a hitelkamat levonást nem vette igénybe. Ebben az esetben felmerül a kérdés - lehet-e kamatlevonást kapni új ingatlan vásárlásakor? A 2014-es adótörvény-módosítások után a szabályozó hatóságok sokáig nem tudtak közös álláspontra jutni: a vélemények egyaránt voltak pozitívak és negatívak. Az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2015. május 21-i N BS-4-11/8666 levele azonban véget vetett ennek a kérdésnek, és szerencsére az adófizetők javára.

Jelen (az adóhatóság által kötelezően felhasználható) levél szerint, ha 2014 előtt élt a fővagyon-levonási jogával, akkor a 2014. január 1. utáni jelzálogjoggal felvett lakás vásárlásakor hitelkamat levonásban részesülhet. . Ezt az álláspontot Oroszország Pénzügyminisztériuma 2016. április 27-én kelt, 03-04-05/24331 számú levelében megerősíti.

Példa: 2013-ban Shchitov M.A. vásárolt egy lakást, és megkapta a fő ingatlanlevonást. 2017-ben jelzáloghitellel vett új lakást. Scsitov M.A. levonhatja az új lakás után fizetett jelzáloghitel-kamatokat, annak ellenére, hogy korábban egy másik lakás után kapta meg a főlevonást.

Példa: 2012-ben Dikonov A.A. vásárolt egy lakást, és ingatlanlevonást kapott a vásárlás költségeiből. 2013-ban vett egy második lakást jelzáloghitellel, és hitelkamatlevonást akart kapni tőle. A levonást azonban megtagadták, mivel külön hitelkamat levonásra csak a 2014. január 1. után vásárolt lakások esetében van lehetőség. Ha a jövőben Dikonov A.A. hitelalap felhasználásával új lakást vásárol, a kifizetett kamatból levonást kaphat.

Példa: 2013-ban a Zelenskaya Yu.V. Jelzáloghitellel vettem egy lakást, és levonást kaptam a vásárlási költségekből és a fizetett hitelkamatokból. 2017-ben jelzáloghitel mellett új lakást vásárolt. Mivel a tulajdonjog levonása (alap és kamat) Zelenskaya Yu.V. Ha 2014. január 1. előtt vásárolt lakást használt, akkor nem kaphat újra levonást (alap- és kamatlevonást sem).

A 2001. január 1. előtti levonások beérkezését nem vesszük figyelembe

A cikk végén megjegyezzük, hogy 2001-ig a vagyonlevonást az Orosz Föderáció 1991. december 7-i N 1998-1 „A személyi jövedelemadóról” szóló törvénye alapján biztosították. Ez a törvény 2001. január 1-jén hatályát vesztette. Ezért, ha Ön ingatlanlevonást igényelt, és annak minden kifizetése 2001. január 1. előtt történt, akkor feltételezheti, hogy nem vette igénybe a levonást. Másik lakás vásárlásakor (2001. január 1. után) ismét kaphat ingatlanlevonást (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2014. február 13-i levele N 03-04-05/5889, 2013. július 24. N 03- 04-05/29229).

Példa: 1998-ban Klestova Ya.F. Vettem egy lakást. 1999-ben és 2000-ben 3-NDFL bevallást nyújtott be az adóhivatalnak, és teljes ingatlanlevonást kapott. 2013-ban Klestova Ya.F. Újra lakást vettem. Mivel 2001. január 1. előtt megkapta a teljes levonást, amikor 2013-ban lakást vásárolt, ismét igénybe veheti az ingatlanlevonást (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikkének szabályai szerint).

Példa: 1999-ben Ezhov N.N. lakást vásárolt. 2000-ben, 2001-ben, 2002-ben és 2003-ban ingatlanlevonást kért az adóhivataltól. 2017-ben Ezhov N.N. vásárolt egy második lakást. Mivel a levonásra vonatkozó kifizetések egy része 2001. január 1-je után történt, N. N. Ezhov a 2017-ben vásárolt lakás után kaphat ingatlanlevonást. nem tud.