ניכוי רכוש של מיליון רובל. הליך מתן ניכוי מס במכירת דירה. כמה פעמים אפשר להגיש הצהרת ניכוי רכוש?

עודכן לאחרונה ביוני 2019

קבלת כמעט כל הכנסה חייבת במס. איזה מס על מכירת דירות חייב הבעלים לשלם? מס הכנסה או, כנכון, מס הכנסה אישי. כל בעלי הנדל"ן צריכים לדעת שמכירת דיור לא תמיד חייבת במס:

• אם הדירה נמצאת בבעלות יותר מ-3 שנים (משנת 2016 - 5 שנים) - פטור ממס.
• אם הוא נמכר בזול יותר מהקנייה (אך יקר מ-70% מהערך הקדסטרלי), אז אתה לא צריך לשלם כלום.

שיעור מס

אנשים משלמים מס הכנסה על כל הכנסתם. מכירת בית מגורים קשורה ישירות למס הכנסה אישי. שיעורי המס:

• לתושבים – 13% (מהכנסה ממכירות);
• לתושבי חוץ – 30% (ממחיר המכירה המלא).

מה מטיל מס?

• לניכוי רכוש (לתושבים בלבד);
• בגין ההוצאות שהוציא בעל הדירה בעת רכישתה.

כלומר, בחר מתוך 2 אפשרויות עבור נכס ספציפי רק דבר אחד או ניכוי נכס (מיליון רובל) או עלות רכישתו.

מאמר זה ידון במכירת נדל"ן למגורים ובחשבונאות לניכוי רכוש של מיליון רובל. (דירות, בתים, דאצ'ות מופרטות, חדרים, חלקות קרקע, כמו גם מניות בנכס זה). נכסים כגון מוסכים, מקומות חניה, בניינים לא גמורים, מכוניות הם רכוש אחר. בעת מכירתו, אתה יכול להשתמש בניכוי נכס של 250 אלף רובל בלבד. (ס"מ. ).

קביעת החזקה במקרקעין

כיצד לקבוע האם חלף המועד שאחריו ניתן למכור דירה כדי לא לשלם מס? כמעט תמיד תאריך ההתייחסות משתקף בתעודת הבעלות (תמצית מרשם המדינה). ישנם שלושה חריגים:

• ירושה - הספירה לאחור בעת קבלת דירה בירושה מתחילה מיום פטירת המוריש.
• קואופרטיב - יום תשלום המניה האחרונה או חתימה על שטר ההעברה. זהו המועד בו עוברת הזכות בדירה מהאגודה השיתופית לבעלים.
• אם הנכס היה רשום לפני שנת 1998, אזי לא ניתן לו אישור. נלקחים בחשבון מסמכים של אז (קנייה ומכירה, תעודות BTI וכו').

למצבים מסוימים יש ניואנסים משלהם, למשל:

היו כמה בעלי דירות. אחד מהם רוכש את כל המניות והופך לבעלים הבלעדי של הנכס. האם עליו לשלם מס אם במועד מכירת הדירה חלפו פחות מ-3 (5) שנים מעסקת רכישת מניות? לא, כי השינוי בבעלות המשותפת לא משנה. אם חלפו יותר מ-3 (5) שנים מתאריך הרישום המקורי, אינך צריך לשלם מס הכנסה אישי.

בעלי בתים פרטיים יכולים להשלים את בנייתם. האם במקרה זה יש צורך בתשלום מס בעת מכירת מקרקעין במידה והחלק המושלם של הדיור נמצא בבעלות פחות מ-3 (או 5) שנים? אם שונו הגבולות החיצוניים של הבית (בוצעו תיקונים בתכנית הקדסטרלית), אזי יש לשלם מס הכנסה אישי.

מכירת דירה שנרכשה לפני 2016

אם אתה מוכר מקרקעין לפני 3 שנים לאחר רישום הנכס ומרוויח, אזי ההכנסה שתתקבל תהיה חייבת במס הכנסה אישי. כדי להפחית את סכום המס שלך, אתה יכול להשתמש ב:

• ניכוי - מיליון רובל. למוכר דירה שנמצאת בבעלות פחות מ-3 שנים יש זכות לקבל ניכוי של מיליון רובל רק פעם אחת לתקופת מס (בשנה). כלומר, כאשר מוכרים 2 נכסים או יותר בשנה, ניתן להשתמש בו רק עבור אחד.
• עלות רכישתו- כלומר, המס משולם על ההפרש בין ההכנסה מהמכירה לבין העלות הראשונית של רכישת הנכס.

דוגמה 1: הדירה נמכרה ב-10.6 מיליון רובל, נקנתה ב-8.4 מיליון רובל, ניתן לחשב מס הכנסה אישי בשתי דרכים, האפשרות השנייה משתלמת יותר (לבעלים יש את הזכות לבחור את אפשרות חישוב המס שתועיל ביותר עבור אוֹתוֹ):

• (8.4 - 1) x 13% = 962,000 שפשוף.
• (10.6 - 8.4) x 13% = 286,000 רובל.

ברוב המקרים אין טעם להשתמש בניכוי רכוש. ככלל, הוא משמש אם:

• עלות רכישת הדיור היא פחות ממיליון רובל (קל יותר להשתמש בניכוי זה מאשר לאשר הוצאות רכישה);
• הדירה עברה בירושה (כמו כן יהיו מעט הוצאות שניתן להשתמש בהן להפחתת בסיס המס);
• לא היה מתנה מקרוב משפחה;
• מכירת דירה שנתרמה (מקרוב משפחה) ב-3 השנים הבאות לאחר התרומה.

מכירת דירה שנרשמה לאחר 1.1.2016

שינויים במסים בעת מכירת דירה בשנת 2016 השפיעו על:

• משך כהונה, שההכנסה ממכירתה חייבת במס למשך 5 שנים (60 חודשים).
• מקרקעין רשומים החל מה-1 בינואר 2016.
• בסיס מס: המס על מכירת דירה מחושב מהסכום הגדול ביותר, לאחר השוואת מחיר החוזה ושווי הקדסטרלי.

למי הכללים האלה רלוונטיים?

• ראשית, המס על מכירת דירות ליחידים. זה לא חל על IP.
• שנית, החוק חל על מקרקעין שאינם משמשים למסחר.
• שלישית, החידושים חלים על מקרקעין שנרשמו לאחר 1 בינואר 2016. לגבי מקרקעין שנרכשו לפני 2016, נותר פטור ממס אם תקופת הבעלות עלתה על 3 שנים (36 חודשים).

דוגמה 2: חלל המגורים נרכש ביוני 2015 ונמכר ביולי 2018. לפיכך, אין צורך בתשלום מס הכנסה אישי על המכירה, שכן היא הייתה בבעלותה למעלה משלוש שנים.

נותרה כהונה של 3 שנים:

עם זאת, ישנם יוצאי דופן. משך הבעלות על מקרקעין 3 שניםלמכירה לאחר מכן ללא תשלום מס בשנת 2019, נשאר עבור:

• דירות שעברו בירושה לבעליהן;
• רכוש שהועבר במתנה על ידי קרובי משפחה (בהתאם לסעיף 14 לחוק המשפחה);
• מקרקעין שנרשמו במהלך תום ההפרטה;
• נכס שהתקבל במסגרת הסכם שכירות.

כעת הערך הקדסטרלי של המקרקעין נלקח בחשבון בחישובים

כבר בשנת 2016, יש צורך לקחת בחשבון את הערך הקדסטרלי של דיור. סכום טעון מיסוי – סכום מקסימלי:

• או מחיר סחיר;
• או הערך הקדסטרלי כפול גורם של 0.7.

כלומר, יש להשוות בין המחיר בו נמכרה הדירה לבין ערכה הקדסטרי בפועל, כפול גורם של 0.7. עליך לשלם מס על הערכים הגבוהים ביותר.

דוגמה 3: אזרח רכש דירה ב-2017 בשווי 5.8 מיליון רובל, קצת אחר כך מכר אותה ב-7.3 מיליון רובל. הערך הקדסטרלי הוא 8.9 מיליון רובל. אם הערך הקדסטרלי מוכפל בפקטור של 0.7, הסכום שווה ל-6.2 מיליון רובל. יהיה נמוך ממחיר החוזה הנקוב. לכן, מס הכנסה יצטרך להיות מחושב משווי המכירה החוזי של 7.3 מיליון רובל. מס הכנסה אישי = (7.3 – 5.8) x 13% = 195,000 רובל.

יש לקבוע את השווי הקדסטרי של מקרקעין החל מיום 01/01/2016. אם הרשויות האזוריות לא ביצעו שומה, אז לצורך השומה האישית של מס הכנסה הן עדיין לוקחות את מחיר המכירה המוסכם. באופן דומה, החישוב ייעשה מתוך הערך הקדסטרלי.

במצבים בהם השווי הקדסטרי של הנכס נמוך או שווה לניכוי מכירת דירה (מיליון רובל), אין צורך בתשלום מס, אך אם היה בבעלותו פחות מ-3 (5 שנים) , האזרח אינו פטור מהגשת הצהרה.

דוגמה 4: אזרח רכש בית במאי 2017 תמורת 672,000 רובל, ובינואר 2018 מכר אותו ב-953,000 רובל. משתלם יותר לבחור בניכוי נכס:

• (953,000 – 1,000,000) x 13%) - ללא מס.
• (953,000 - 672,000) x 13% = 36,530 רובל.

כבעבר, בעלי נכסים יכולים לממש את הזכות שלא להחיל ניכוי מס, אלא לשלם מס הכנסה על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי של הנכס, אם הדבר משתלם להם יותר.

דוגמה 5: בשנת 2017, חדר נרכש עבור 1,300,000 רובל, בשנת 2019 הוא נמכר עבור 1,250,000 רובל. יותר משתלם להשתמש לא בניכוי הנכס, אלא בהוצאות הרכישה, אז אין מס לשלם (1250,000 - 1300,000) x 13% = 0.

אם הדירה הנמכרת ניתנה במתנה או עברה בירושה

במקרה זה, בעת מכירתו (לפני 36 חודשים) לאחר:

• תאריכי ירושה (יום פטירת המוריש);
• תאריך רישום הנכס (אם נתרם).

אין הוצאות בעת רכישתו, והוצאות (מכס מדינה וכדומה) אינן שוות למחיר המכירה. לכן, רווחי יותר לנצל את ניכוי הרכוש של מיליון רובל. יתר על כן, אתה יכול להשתמש בניכויים או בהוצאות. לכן רוב האנשים בוחרים בניכוי.

דוגמה 6:האזרח נכנס בירושה בשנת 2017 ומוכר את הדירה שעברה בירושה בשנת 2018. השווי המוערך היה 2.5 מיליון רובל, הערך הקדסטרלי הוא 2.6 מיליון רובל, הוא מוכר את הדירה ב-2.3 מיליון מאחר והחזיק בה פחות משלוש שנים. אתה צריך לשלם מס, ולא ניתן לקחת בחשבון את הערך המשוער (או הקדסטרלי) של מקרקעין כהוצאות, מכיוון זה עובר בירושה. אנחנו משווים את הקדסטרלי לזה החוזי (2.6 מיליון * 70%) = 1.82 מיליון כלומר. החוזי גבוה יותר, ולכן החישוב יתבצע מהחוזה: (2.3 -1 מיליון (ניכוי)) * 13% = 169,000 רובל. ואם לא תמכור את הדירה תוך 36 חודשים, אז לא תצטרך לשלם שום הצהרה או מס.

דוגמה 7:האם נתנה לבתה דירה ב-2018 (בשל קרובי משפחה), אך הבת מכרה את הדירה ב-2019 תמורת 1.8 מיליון רובל. המס יהיה: (1.8 - 1 מיליון) * 13% = 104,000 רובל.

מה עם תושבי חוץ?

תושב מס הוא יחיד (לא משנה אם הוא אזרח הפדרציה הרוסית או זר) השוהה ברציפות בפדרציה הרוסית לפחות 183 ימים בתוך שנה קלנדרית. אם אדם מבלה את רוב השנה בחו"ל, אז הוא אינו תושב רוסיה.

בעבר (עד 2019) שילמו תושבי חוץ מס של 30% על מכירת שטחי מגורים, ללא קשר למתי ובאיזה עילה נרכשה הדירה/בית/חדר.

כעת תוקן קוד המס. ותושב חוץ פטור מתשלום מס הכנסה אם היה בבעלותו מקרקעין:

• 3 שנים- כאשר הוא נרכש לפני 2016 (או ירש או נתרם על ידי קרוב משפחה);
• 5 שנים- אם הפכת לבעלים לאחר 01/01/16.

עם זאת, לא ניכוי של מיליון, ולא ניכוי לרכישת דיור של 2 מיליון, ולא בהתחשב בגובה ההוצאות בעת רכישתו. לא חלים עליהם.מסתבר שעדיף לתושב חוץ להמתין 3 (5 שנים), אחרת יצטרך לשלם מס של 30% במלואו על סכום מכירת הדירה.

מכירה ורכישת דירות באותה שנה

האם יש צורך לשלם מס על מכירת דירה אם במקביל (או פשוט באותה שנה) נמכרה דירה אחת ונקנתה אחרת, יקרה יותר או זולה יותר? כן, אם הדירה הנמכרת נמכרה ביותר ממה שהיא נקנתה. כלומר, נוצר רווח. אבל אם מעולם לא השתמשת בניכוי נכס (כקונה, 2 מיליון רובל), אז אתה יכול להפחית את המס לתשלום בשנה נתונה. במקרה זה, לבעל הנכס יש זכות לקבל שני הנחות מס בבת אחת:

• עבור הדירה הנרכשת, אם הזכות לניכוי (2 מיליון רובל ברכישה) לא נוצלה קודם לכן (או שלא נוצלה במלואה מאז 2014).
• כאשר הדירה נמכרת(מיליון רובל), אם ניכוי זה לא נוצל בשנה שבה נמכר הנכס עבור חפץ אחר (אם משתלם יותר להשתמש במחיר הרכישה, אז אתה יכול להשתמש בעלויות רכישתו ולא בניכוי).

ניכוי רכוש של 2 מיליון רובל בעת רכישת דירה

בעת רכישת נכס, נישום יכול לנצל ניכוי רכוש בסכום של 2 מיליון רובל. אבל נישום כזה יכול לקבל רק פעם אחת בכל חייו. ברכישת דיור לאחר 2014, אם האזרח לא ניצל בעבר את הניכוי לרכישה, ניתן לתבוע את הניכוי עבור חפצי מקרקעין שונים, אם לא הוחזר במלואו. כלומר, לחלק את הניכוי לדיור נרכש שונה.

כדי לקבל ניכוי בקניית דירה, עליך:

• הנכס חייב להיות ממוקם בשטח הפדרציה הרוסית;
• אתה יכול לקבל כספים לרכישה רק כהלוואה מחברות אשראי מקומיות;
• להיות תושב רוסיה;
• לתעד את העסקה ואת רמת ההכנסה שלך.

בעת רכישת מקרקעין, הניכוי מפחית הכנסות אחרות שמקבל הנישום (שכר עבודה, מכירת נכס אחר החייב במיסוי).

דוגמה 8: בשנת 2018 אזרח רכש דירה בשווי 1.35 מיליון רובל. השכר הממוצע שלו לחודש הוא 120 אלף רובל, ובתעודת 2-NDFL לשנת 2018, הכנסתו הייתה 1,440,000 רובל. הוא יכול לנצל את הניכוי ברכישה ולהחזיר מס הכנסה אישי בסך 175,500 רובל (1.35 מיליון * 13%), וגם תישאר לו יתרה (2 מיליון - 1.35 מיליון = 650 אלף רובל), שתהיה לו יתרה. ללכת לנכס אחר בעת הרכישה. כאשר בשנת 2019 הוא רוכש בית תמורת 1.62 מיליון רובל. , הוא יכול להחזיר את היתרה (באותה רמת שכר) ולהחזיר 84,500 רובל. (13% מ-650,000 רובל), מס שנמכה ממשכורתו ב-2019.

ניכויים בגין מכירת דירה אחת ורכישת דירה אחרת, אם האזרח לא השתמש בעבר בניכוי של 2 מיליון

חישוב מס לאחר מכירת דירה שנמצאת בבעלות פחות מ-3 (5) שנים יכול להתבצע רק באחת משתי דרכים:

• שימוש בניכויים;
• על ידי הפחתת הכנסה על ידי הוצאות שנגרמו ברכישה המקורית של דירה זו.

הבה נבחן מספר מקרים טיפוסיים שבהם אזרח מכר נכס אחד ורכש עוד אחד באותה שנה. יחד עם זאת, הוא עדיין לא ניצל את ניכוי המס עבור רכישות (2 מיליון רובל):

הדירה למכירה הייתה מתנה (ירושה) או עולה פחות ממיליון רובל.

דוגמה 9:דירה שהתקבלה בירושה נמכרה ב-3.4 מיליון רובל, באותה שנה נרכשה אחרת ב-2.8 מיליון רובל, האזרח לא השתמש בניכוי 2 מיליון קודם: (3.4 מיליון - 1 מיליון (ניכוי במכירה)) = 2.4 מיליון - בסיס חייב במס. ואז 2.4 מיליון - 2 מיליון (ניכוי ברכישה) = 400,000 רובל. בסיס מס חדש לאחר קבלת הניכוי. המס לתשלום יהיה 52,000 רובל. (400 אלף רובל * 13%).

דוגמה 10: דירה נמכרה ב-3.5 מיליון רובל, היא נרכשה בעבר ב-0.8 מיליון רובל. אז נרכשה דירה שנייה תמורת 3.1 מיליון רובל. מכיוון שמחיר הרכישה של הדירה הראשונה (800 אלף רובל) נמוך מהניכוי של מיליון, משתלם יותר לנצל את הניכוי. בסיס המס עבור הדירה הנמכרת יהיה (3.5 - 1 מיליון) = 2,500,000 רובל. אז אתה יכול להשתמש בניכוי של 2,500,000 - 2,000,000 = 500,000 רובל, המס יהיה 65,000 רובל.

אם הדירה הנרכשת היא פחות מ-2 מיליון רובל.

דוגמה 11: הדירה שעברה בירושה נמכרה ב-2.3 מיליון רובל, דירה חדשה נקנתה ב-1.5 מיליון רובל. באמצעות הניכוי, הבסיס החייב במס היה 2.3 - 1 מיליון רובל = 1.3 מיליון רובל. ניתן להפחית אותו ב -1.5 מיליון רובל, כלומר 1.3 -1.5 = - 0.2 מיליון רובל. הנה מתברר - 200,000 רובל. הָהֵן. חייב להחזיר 13% מהמס מהתקציב, שהם 26,000 רובל. ורק אם אזרח יקבל הכנסה כזו השנה (אישור מהמעסיק 2NDFL), אז הוא יקבל 26,000 רובל מהתקציב.

דוגמה 12: הדירה נמכרה ב-4.3 מיליון רובל, היא נקנתה בעבר ב-2.1 מיליון רובל. אז נרכשה דירה שנייה תמורת 1.7 מיליון רובל. בסיס המס במכירה יהיה 4.3 - 2.1 = 2.2 מיליון רובל. אנו מפחיתים אותו ב -1.7 מיליון רובל. 2.2 -1.7 =0.5 מיליון רובל. על סכום זה אתה צריך לשלם מס של 500,000 * 13% = 65,000 רובל.

אם הדירה הנרכשת היא יותר מ -2 מיליון רובל.

דוגמה 13:בשנת 2018, אזרח מכר דירה ישנה תמורת 4.8 מיליון רובל. (קנה עבור 3.5 מיליון רובל), ורכש חדש עבור 3.1 מיליון רובל. הזכות לנצל את הניכוי בעת רכישת דירה חדשה מאזרח טרם נוצלה (2 מיליון רובל):

• השיטה הראשונה לחישוב מס הכנסה אישי: (4.8 – 1 (ניכוי במכירה) – 2 (ניכוי ברכישה)) x 13% = 234,000 רובל.
• השיטה השנייה לחישוב מס הכנסה אישי: (4.8 - 3.5 (הוצאות)) = 1.3 מיליון רובל. מכיוון שדירה חדשה עולה יותר מ-3.1 מיליון רובל, נוכל לנצל את הניכוי המלא של 2 מיליון רובל. אנו מפחיתים את הניכוי ב-1.3 - 2 מיליון רובל. = - 0.7 מיליון שפשוף. כלומר, מסתבר שזה "מינוס" ואם הכנסתו של אזרח לשנה (תעודת מס הכנסה אישית 2) היא 700,000, אז 13% (91,000 רובל) יוחזרו לו מהתקציב. אם, למשל, השכר לשנה הסתכם ב-500 אלף רובל, החזר המס יהיה 65 אלף רובל. ואת יתרת המס של 26,000 ניתן להחזיר בשנה הבאה.
• מסתבר שאופציה 2 משתלמת יותר לנישום.

עם זאת, חלק מרשויות המס מאמינות שניתן להשתמש בניכוי אחד בלבד (מיליון למוכרים), ורק אז להצהיר על אחר (2 מיליון לקונים). כאן אתה יכול להתווכח עם משרד המס. טיעונים כאלה מתאימים אם אזרח מכר בית, למשל, ב-2018, ורכש חדש ב-2019, כלומר. העסקאות לא היו באותה תקופת מס. הנישום משלם מס רק על ההפרש של כל הכנסותיו וכל הוצאותיו, ואם הרכישה והמכירה בוצעו באותה שנה, אזי הוא יכול לנצל גם ניכוי בגין הקנייה וגם ניכוי בגין המכירה.

מכירת חלק בדירה

בעת מכירת נתח מקרקעין, ניתן גם להפחית את בסיס המס בעלויות הכרוכות ברכישת חלק זה (באופן יחסי). יש לספק לאימות מסמכים המאשרים את מחיר הרכישה יחד עם ההצהרה. במקרה זה, עשויים להיות מספר ניואנסים:

התחשבנות במחיר רכישת דירה בעת מכירת מניה

דוגמה 14:בשנת 2017, אזרח קנה חלק בדירה עבור 2.3 מיליון רובל, ולאחר מכן מכר אותו עבור 2.5 מיליון הבעלים של המניה במשך פחות מ 5 שנים, המס יהיה 200,000 * 13% = 26,000 רובל.

ככלל, חלק בדירה אינו נרכש בנפרד. לעתים קרובות יותר, הוא הופך לנכס יחד עם הדירה עצמה, אשר נקנו על ידי בעלי המניות (המשפחה). לאחר מכן, עלויות רכישת מניה מצוינות בהסכם הרכישה והמכירה של הדירה עצמה, או נקבעות בנוסחה פשוטה (אם המחיר של כל מניה אינו מצוין בהסכם):

עלות רכישה כוללת x גודל מניה = עלויות רכישת מניה

דוגמה 15: בני הזוג רכשו דירה ב-4.3 מיליון רובל, בבעלות משותפת של 1/2 חלק. שנה לאחר מכן, הדירה נמכרה תמורת 4.5 מיליון רובל. הָהֵן. המשפחה קיבלה הכנסה מהמכירה (4.5 -4.3) = 200,000 רובל. אבל כולם חייבים להגיש הצהרה ולשלם את אותו הסכום (4.5 מיליון/2 - 4.3/2) * 13% = 13,000 רובל. גם הבעל וגם האישה קיבלו הכנסה של 100,000 רובל. ממכירת חלקם, אז כולם משלמים מס של 13 אלף רובל.

התחשבנות בניכוי נכס של מיליון במכירת חלק בדירה

במכירת נכס הנמצא בבעלות משותפת ניתן לקחת בחשבון את מלוא סכום הניכוי (מיליון רובל), אך יש לחלקו בין השותפים רק בפרופורציה למניותיהם. שכן ניכוי כזה ניתן עבור הנכס, ולא ביחס לכל מוכר ולא לכל מניה. מתברר את הדברים הבאים:

• אתה יכול להשתמש בניכוי המלא אם אתה מוכר את המניה בנפרד, כאובייקט נפרד (כלומר, כל בעל מוכר את חלקו במסגרת הסכם רכישה ומכירה נפרד, והקונה יקבל מספר תעודות בעלות (הסכמים עם כל מוכר)). מכתב משירות המס הפדרלי מיום 25 ביולי 2013 N ED-4-3/13578, מכתב של שירות המס הפדרלי מיום 2 בנובמבר 2012 N ED-4-3/18611.
• אם אתה מוכר את הדירה כחפץ יחיד, יחד עם בעלים אחרים (כולל חלקך), אז ניכוי בסכום של מיליון רובל. יחולקו בין הבעלים לפי חלקם.

דוגמה 16: משפחה בת שלוש נפשות מוכרת דירה שהתקבלה בירושה, לכן לא ניתן לקחת בחשבון את מחיר הרכישה בהוצאות, ניתן להשתמש בניכוי בלבד. הדירה נמכרה תמורת 4.6 מיליון רובל, לכל אחד יש 1/3 מניה.

• אפשרות 1: נערך הסכם רכישה ומכירה אחד, הדירה נמכרת כחפץ בודד. כל אחד מהבעלים משלם מס כזה (4.6 מיליון/3 - 1 מיליון/3) * 13% = 156,000 רובל.
• אפשרות 2: נערך הסכם רכישה ומכירה נפרד לכל מניה והרוכש יקבל 3 תעודות בעלות (תמצית מרשם המדינה). כאן, כל בעל מקבל ניכוי של מיליון רובל. והמס שישולם על ידי כל מוכר יהיה (4.6 מיליון/3 -1 מיליון) * 13% = 69,333 רובל. עם זאת, ייתכן שאופציה זו לא תתאים לרוכש הדירה, ופיקוח המס עשוי לראות בעסקה כזו העלמת מס.

ישנם מצבים שבהם אחד מבעלי המניות מחזיק בנכס במשך יותר מ-3 (5) שנים והוא פטור מהגשת הצהרה ותשלום מסים, השאר פחות מ-3 (5) שנים ועליו לדווח לשירות המס הפדרלי. מאחר שבהסכם הרכישה והמכירה של הדירה יכולים בעלי המניות לקבוע כל הליך אחר לחלוקת הכנסה, דהיינו. לא קשור לגודל מניותיהם, ניתן לחלק את רוב ההכנסה מהדירה לטובת הבעלים הפטור ממס. ולמכור את הדירה כחפץ בודד, אך לציין בחוזה כמה עולה כל מניה.

דוגמה 17אמא, בת ובן מוכרים דירה ב-1.8 מיליון רובל. בשנת 2018. האם היא הבעלים של 1/2 חלקה כבר יותר מ-5 שנים, והילדים נכנסו בירושה לאחר מות אביהם לאחרונה ובבעלותם 1/4 חלק מזה פחות מ-5 שנים. בהסכם נקבע כי ההכנסה ממכירתה הוחלט להתחלק באופן הבא:

• בת ובן - כל 0.333 מיליון רובל,
• אמא (1.8 - 0.333 - 0.333) = 1.134 מיליון רובל.

האם אינה משלמת מס, מאחר והיא פטורה מתשלום, והילדים משתמשים בניכוי: 0.333 מיליון (הכנסה ממכירת מניה) - 0.333 מיליון (מיליון ניכוי / 3) = 0. אין מס על לשלם, אבל לילדים יש הצהרה עם מסמכים תומכים חייבים להגיש.

יש כאן גם מלכודות, כלומר העובדה שבמכירת מקרקעין משנת 2016, חישוב המס יהיה תלוי בשווי הקדסטרלי (לפחות 70%), ויש לחשב את בסיס המס באופן יחסי לחלק הבעלים. אם השווי החוזי נמוך מ-70% מהחלק לפי השווי הקדסטרלי, הרי שהחישוב מבוסס על האחרון, ולא על זה שצוין בחוזה.

נחזור לדוגמא 17, אם הערך הקדסטרלי של דירה כזו הוא 1.9 מיליון רובל. אז 1/4 חלקם של הבת והבן יהיה 475,000 רובל כל אחד. לחישוב מס הכנסה אישי, הסכום החייב במס לא צריך להיות פחות מ-70% מהסכום הקדסטרלי, כלומר לפחות 332,500 רובל, אבל כאן הסכום החוזי הוא 333,333 רובל, כלומר החישוב מבוסס על סכום החוזה, והבת ובן לא משלמים מס.

מתי להגיש דו"ח ולשלם מס

חישוב מס (גם אם הוא אפס), הצהרת ניכויים, עובדת מכירת נכס שהיה בבעלותו פחות מ-3 (5) שנים חייבות לבוא לידי ביטוי בהצהרת 3-NDFL.

• מועד אחרון להכרזה- בשנה הבאה לאחר מכירת/רכישת הדירה - עד 30 באפריל.
• מועד אחרון לתשלום מס- אם יש מס לשלם, עד 15 ביולי.

כדי לחסוך במילוי ההצהרה (בממוצע, ארגונים פרטיים גובים 500 - 2000 רובל עבור מילויה), אתה יכול להבין את זה בעצמך, אין בזה שום דבר מסובך. כדאי להוריד את התוכנה ולמלא אותה באופן אינטואיטיבי, ראה (כאן תוכל לראות כיצד למלא מידע על עצמך, ולהזין קודים שונים):

• קוד הכנסה:
  • 1510 - סכום במשא ומתן למכירת דירה, בית
  • 1511 - סכום משא ומתן של חלקה של דירה, בית
• קוד הוצאה/ניכוי
  • 901 - אם ניכוי הרכוש הוא מיליון רובל.
  • 903 - אם יאושרו העלויות לרכישתו.

מסמכים המצורפים להצהרה

צרף עותקים של כל המסמכים המאשרים את העסקה להצהרת 3-NDFL:

שיטות הצגה:

• דואר - ניתן לשלוח חבילת מסמכים בדואר עם רשימת מצורפים תאריך השליחה נחשב לתאריך קבלת המסמכים על ידי רשויות המס.
• באופן אישי - ניתן לעשות זאת באופן אישי (רצוי).
• על פי ייפוי כוח – נציג יכול לקבל גם מסמכים על פי ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון.
• דרך החשבון האישי שלך באתר שירות המס הפדרלי, כלומר בצורה אלקטרונית.

ערכו חבילה של מסמכים בשני עותקים, אחד צריך להישאר איתך (עם סימן ברשימת קבלת המס), השני צריך להישלח לשירות המס הפדרלי.

מס הכנסה ניתן לשלם בכל בנק. עדיף לקבל את הפרטים הדרושים ממשרד המס, אתה יכול למצוא אותם גם באתר האינטרנט של שירות המס הפדרלי או דרך פורטל שירותי המדינה.

השלכות: לא שילם מס בעת מכירת הדירה ו/או לא הגיש 3-NDFL למשרד השומה

אי הגשת החזר בזמן ו/או איחור בתשלום מסים (מועד אחרון 30 באפריל) עלול לגרום לקנסות הבאים:

• קנס של 1000 רובל - אם המס שיועבר בהצהרה הוא 0.
• קנסות: מ-5% עד 20% (30%) מסכום המס לתשלום עבור כל חודש איחור, אם לא הגשת הצהרה (עד 30%) ולא תשלמו את המס עד 15 ביולי (עד 20% , אם ברירת מחדל מכוונת, אז 40% ).
• עונשים - צבירת עונשים יומית, החל מה-16 ביולי (ראה מחשבון לחישוב עונשים וקנסות באתר ipipip.ru/shtrafi/).
• במקרה של סירוב מוחלט לשלם מס, שסכוםו עולה על 900 אלף רובל, מתעוררת אחריות פלילית.

אם יש לך שאלות על נושא המאמר, אנא אל תהסס לשאול אותן בתגובות. אנו בהחלט נענה על כל השאלות שלך תוך מספר ימים. עם זאת, קרא בעיון את כל השאלות והתשובות למאמר אם יש תשובה מפורטת לשאלה כזו, שאלתך לא תפורסם.

199 תגובות

כל ההכנסה שמקבלים אזרחים חייבת במס. תשלום מיסים הוא חלק בלתי נפרד מחיינו. יתר על כן, במקרים מסוימים, מדינת הפדרציה הרוסית מציעה הטבות מסוימות ליחידים. אנחנו מדברים על הנחות מס. במאמר זה ננתח בהרחבה את ניכוי המס הניתן במקרה של מכירת דירה: למי יש זכות לקבלה, באיזה נפח ובאיזה טווח זמן, וכן נשקול את כל שינויי החקיקה בתחום זה. לשנת 2018.

מהו ניכוי רכוש למכירת דירה, ולמי הזכות לקבלו?

רק אזרחים המשלמים מס הכנסה חודשי יכולים להגיש בקשה לניכוי, כלומר לכל אזרח רוסי (עובד רשמי) יש זכות לקבל ניכוי בעת מכירת דיור, שהמעסיק מנכה בעבורו מס של 13% משכרו מדי חודש.

ניכוי הוא הטבה הניתנת על ידי הממשלה על מסים מסוימים. המשמעות היא ההזדמנות לא לשלם חלק מסוים מהמיסים או להחזיר סכומים ששולמו בעבר. ניכוי המס שצוין חל רק על מקרקעין.

ניכויים למכירת מקרקעין כוללים את האפשרויות הבאות:

• פטור מוחלט של המוכר מתשלום מס;
• המס מחושב על חלק מההכנסה המתקבלת;
• יש לשלם מס על מלוא הסכום שקיבל המוכר.

בואו נסתכל מקרוב על כל אחת מהאפשרויות.

איך מקבלים ניכוי מס ממכירת דירה?

ההחזר במקרה של מכירת הדירה הינו ניכוי ארנונה.

במכירת דירה או מקרקעין אחרים, המוכר מרוויח. עליך לשלם מס על סכום הרווח הזה. אך ניתן להקטין את גודלו בעת הגשת הצהרה על ידי החלת ניכוי המס המתאים למכירה. ניכוי זה יהיה תלוי באורך הבעלות על הנכס. אם הנכס היה בבעלות פחות משלוש שנים, ניתן להפחית את הסכום החייב במס ללא יותר מ-1,000,000 רובל. תצטרך לשלם מס על הסכום הנותר.

דוגמא:מכרת דירה שהייתה בבעלותך פחות מ-3 שנים תמורת 4,000,000 רובל. סכום זה עשוי להיות מופחת במיליון רובל. ולשלם מס על 3 מיליון רובל. (4,000,000 פחות 1,000,000), כלומר, 13% מ-3,000,000 = 390 אלף רובל)

אם הדירה נמצאת בבעלות יותר מ-3 שנים, המוכר יהיה פטור מתשלום מס.. כלומר, ניתן להפחית את הסכום החייב במקרה כזה בסכום המתקבל ממכירת הדירה, כתוצאה מכך הוא יהיה = 0.

דוגמא:אתה מוכר בית שנמצא בבעלותו יותר מ-3 שנים תמורת 4,000,000 רובל. ניתן להוזיל סכום זה בתמורה ממכירת הדירה, כלומר באותם 4 מיליון. כתוצאה מכך, הבסיס החייב במס יהיה שווה ל-0 (4,000,000 - 4,000,000 = 0).

לָכֵן, יותר משתלם למכור בית לאחר תקופת בעלות של 3 שנים.

במקרה של מכירת דירה הרשומה בבעלות משותפת או משותפת, סכום הניכוי יחולק בין כל בעלי הנכס על פי חלקו של כל אחד מהם, או על פי הסכם שיושג בין השותפים. בעלים.

כאשר מוכרים נדל"ן שנמצא בבעלותו פחות משלוש שנים, צריך לנתח את כדאיות השימוש בניכוי, שכן ישנם מצבים שבהם נמכר נדל"ן עם עלייה קלה במחירו, אז על סמך פסקאות. 2 סעיף 1 של סעיף 220 של קוד המס, אתה יכול לממש את הזכות להפחית את כמות הרווח שהתקבל בסכום העלויות הקשורות לרכישתו.

דוגמא:בשנת 2010 נרכשה דירה בשווי 2,000,000, ובשנת 2012 היא נמכרה ב-2,500,000 רובל. במקרה כזה לא יחול ניכוי של מיליון, אלא שיטת המיסוי הנ"ל. במצב זה, סכום המס שווה ל- (2,500,000 - 2,000,000) כפול 13% = 65,000, שהם 130 אלף פחות מסכום המס לתשלום במקרה של החלת ניכוי - 1,000,000 רובל.

חישוב התקופה של 3 שנים

יש לקחת בחשבון שתקופה של שלוש שנים מתחילה להיחשב מרגע קבלת אישור הרישום של הזכות לדיור. ציות לכלל זה חשוב מאוד, אולם, כפי שמראה בפועל, מתרחשים גם מצבים אחרים:

לדוגמה,בעל הדירה מתגורר בה כבר רבע מאה. וכך הוא מפריט את ביתו ועד מהרה מחליט למכור אותו. אך טרם חלפה התקופה של שלוש שנים מיום הוצאת האישור האמור, ולכן ישלם בעל הדירה את כל סכום המס; מצב אחר. לפני 4 שנים רכשה המשפחה דירה במסגרת בנייה משותפת. הבית הופעל לפני 3 שנים, אך המסמכים הוצאו רק לפני שנתיים. לפיכך, המועד טרם חלף.

כמה פעמים מותר להחיל את הניכוי בעת מכירת דירה?

הניכוי למכירת דירה, בשונה מהניכוי ברכישה, ניתן לאורך החיים בכמויות בלתי מוגבלות. אבל רק פעם בשנה.

כלומר, בשנה אתה יכול למכור כמה נכסי נדל"ן שאתה רוצה, ובסך הכל אתה יכול לשחרר לא יותר ממיליון רובל מהרווח שהתקבל (במקרים שבהם הנכס היה בבעלות פחות משלוש שנים) לאחד של העסקאות או על כולן. עליך לשלם 13% מס על יתרת הרווח.

כדי לקבל ניכוי במכירת דירה יש להגיש החזר מס ל-MIFTS בצירוף התיעוד הבא:

• הסכם רכישה ומכירה;
• דרכון (מסמך זיהוי אחר);
• מסמכים המאשרים את קבלת הכסף לצורך תשלום;
• או קבלה על קבלת כספים, במקרה של תשלום במזומן.

לאחר בחינת ההצהרה, תעביר רשות המסים את הניכוי המגיע לנישום לחשבונו תוך 90 יום.

במקרה של התחמקות מהגשת הצהרת הכנסה או מסירת מידע כוזב, א. 198 לחוק הפלילי קובע אחריות. המפר עלול לספוג קנס משמעותי וגם עלול לאבד את חירותו.

רק מי שמשלם מס הכנסה יכול לתבוע את הניכוי. עד 2012, אנשים שחיים מקצבאות סוציאליות וגמלאים לא נכללו ברשימה זו. לאחר אימוץ החוק הפדרלי מס' 330, גמלאים קיבלו את הזכות להחיל ניכוי מס בעת מכירת דירה.

במכירת דיור בשנת 2014 לגמלאים, ניתן לנכות על כל סכום הרווח במידה ותקופת הבעלות על הנכס היא יותר משלוש שנים. אם הוא פחות, אזי לגמלאי הזכות, לפי שיקול דעתו, לבחור בשיטת תשלום המס וקבלת הניכוי: הוא ניתן לגמלאים תמורת מלוא הרווח ממכירת דיור, אם ערכו. אינו עולה על 1 מיליון רובל. או הפחתה בבסיס המס בגובה העלויות שנגרמו לפנסיונר בעת רכישת נכס זה. כלומר, למעשה, פנסיונרים פטורים מתשלום מס על מכירת מקרקעין.

שינויים ב-2018

חוק פדרלי מס' 382 מיום 29 בנובמבר 2014 "על תיקונים לחלק 1.2 של קוד המס" הגדיל את תקופת הבעלות על חפץ לפטור מתשלום מס 13% משלוש לחמש שנים, ואת הסכום החייב במס של העסקה לא יכולה להיות פחותה מ-70% מעלות הדיור בניכוי עלויות רכישתו, ובכך מגדירה את מגבלת המינימום של בסיס המס, בעבר היא הוגבלה רק על ידי המחיר הנקוב בהסכם הרכישה והמכירה. ראה להלן לחישוב לדוגמה.

יחד עם זאת, בהתאם לחוק שאומץ, לנושאים של הפדרציה הרוסית יש את הזכות לשנות, לפי שיקול דעתם, הן את תקופת ההחזקה המרבית והן את מקדם ההפחתה, ללא קשר לקטגוריית משלמי הרכוש והמסים.

ישנם מספר חריגים:

הכללים להחלת תקופת בעלות של 3 שנים בחפץ להחלת ניכוי מס במכירת דירה חלים מיום 01/01/2016 על המקרים הבאים:

1. אם הדיור מופרט.
2. אם הדיור בבעלות בהתאם להסכם קצבה לכל החיים.
3. אם היא התקבלה בירושה או כמתנה מקרוב משפחה או מבן משפחה של הנישום.

במקרים אחרים החל משנת 2016 חלה תקופת כהונה של 5 שנים. בשנת 2018 אין חידושים או שינויים בחקיקה בנוגע לרישום הכנסה מסוג זה שאינה ניתנת להחזר.

כיצד השתנו תנאי המס מאז 2016 בפועל?

בואו נסתכל על דוגמה ספציפית.האזרח סידורוב ב-2014 מכר דירה שעלותה הייתה 6 מיליון רובל, שנרכשה ב-2012 תמורת 5 מיליון. תקופת החזקה בדיור היא שנתיים.

בהצהרה על ניכוי בדוח מס יתבצע חישוב המס באופן הבא:

סכום הרווח החייב במס: 6,000,000 - 1,000,000 = 5,000,000 רובל.

מס הכנסה אישי = (6,000,000 - 1,000,000) כפול 13% = 650,000 רובל.

אם סידורוב יבקש ניכוי מס בגובה ההוצאות שאושרו במסמכים הרלוונטיים, מס הכנסה יחושב אחרת:

מס הכנסה אישי = (6,000,000 - 5,000,000) כפול 13% = 130,000 רובל.

בשני המקרים, אילו היה סידורוב מוכר את הנכס 3 שנים מיום הרכישה (ולא לאחר שנתיים, כמצוין בדוגמה), הוא היה נחשב לפטור מתשלום מס, על פי החקיקה הקיימת.

עד שנת 2016 ניתן היה לרכוש בית ולא למכור אותו במשך 3 שנים, כדי לא לשלם מיסים על המכירה כלל. לאחר 1 בינואר 2016, אתה יכול לחכות 5 שנים או לקנות דירה ולמכור אותה לאחר 12 חודשים ולכתוב 5,000,000 רובל בחוזה. (לדוגמה שנדונה לעיל), השווה לעלויות הרכישה - הדבר יפטור אותך מתשלום מס, ובלבד ש-5,000,000 הם לפחות 70% ממחיר הנכס הקדסטרי.

כמו כן, כעת לא תוכל לחסוך כסף על ידי ניצול ניכוי מס בעת מכירת דירה על ידי ציון בחוזה מחיר הנמוך מהשווי בעת רישום הזכות בנכס, כפול גורם מפחית. במקרה זה, בהתאם לסעיף 5 לאמנות. 217.1 לחוק המס, ההכנסה שקיבל המוכר תהיה שווה לערך הקדסטרלי כפול הגורם המפחית. המס על מכירת דיור יחושב לפי ערכו הקדסטרי. יחד עם זה, סעיף 6 לאמנות. 217.1 של קוד המס נותן לרשויות הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית את ההזדמנות להפחית ל-0:

• מקדם הפחתה;
• תקופה מינימלית של בעלות על נכס.

אם מוכר הדירה אינו מסכים לסכום מס הכנסה אישי, הוא יכול לערער על סכום השווי הקדסטרי בבית המשפט.

יצוין כי לגבי פנסיונרים חוק מס על מכירת דיור משנת 2016 נותר זהה לזה של אנשים אחרים, כלומר. לא ניתנות עבורם הטבות מיוחדות.

כיצד להימנע מתשלום מס על מכירת מקרקעין?

בעת מכירת מקרקעין, במקום להחיל ניכוי, יכול בעליו להפחית את סכום ההכנסה החייב במס על ידי מסירת מסמכים המאשרים למשרד השומה את הוצאות הרכישה (ראה דוגמה לעיל).

צריך לציין ש מצבו הכלכלי הקשה של בעל הדירה אינו יכול לפטור אותו מתשלום מס הכנסה אישי בעת מכירתה. כפי שעולה מהנוהג, בתי המשפט לא תמיד לוקחים את הצד של הנישום, במיוחד אם הנכס הנמכר ממוקם בבניין חדש ונרכש למטרת רווח.

מטרת החדשנות

תחילה הוצע פטור מתשלום מס על מכירת דיור לאזרחים שבמועד סיום עסקת רכישה-מכר חפץ המקרקעין הנמכר הוא המקרקעין היחיד שבבעלותם. אך עלו קשיים בפרשנות המושג "הדיור היחיד הרשום כנכס".

כמו כן, הוצע שמוכרים חסרי מצפון יכולים לנצל הוראה כזו.

לדוגמה.האזרח גר עם קרוביו, ורוצה למכור את הנכס, שהוא "הבית היחיד בבעלותו", ואז לקנות אחר ולמכור אותו שוב. יחד עם זאת, לא יהיה צורך להמתין לתום תקופת 5 השנים לפטור ממס בעת מכירת דיור.

מטרת הכנסת חוק מס' 382- הפחתת האטרקטיביות של רכישה חוזרת של נדל"ן כדרך להרוויח ותיקון עלייה בעלויות הדיור.

אם עדיין יש לך שאלות לא פתורות לגבי קבלת ניכוי מס בעת מכירת דירה או שאתה זקוק לעזרה בהשגתה, אז עורך הדין התורן המקוון שלנו מוכן לייעץ לך ללא תשלום.

כל מי שמוכר נדל"ן במוקדם או במאוחר עומד בפני הצורך לשלם מס על הכנסה שמתקבלת ממכירת דירתו, ביתו או קרקעו. מה ניתן ניכוי מס בעת מכירת מקרקעין וכיצד להשתמש בו?

מאמר זה ידון בהנחות בארנונה שניתן לקבל בעת העברת מקרקעין. נשקול גם כמה מאפיינים של מכירת נדל"ן, לאחר שבוצעו תיקונים בקוד המס של הפדרציה הרוסית, שנכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2016.

ראשית, סטייה קטנה - לכל אזרחי הפדרציה הרוסית יש זכויות וחובות. בין האחריות ישנה חובת תשלום מסים, לרבות תשלום מס הכנסה ליחידים (כלומר, לאזרחים מן השורה שאינם יזמים) המתקבלים במזומן ובעין (כלומר, מתקבל בצורה של נכס כלשהו שאינו כסף , למשל, מכונית, תכשיטים, תכשיטים, בעלי חיים וכו'), ואשר נקבע על 13% מסכום ההכנסה שהתקבלה.

ניכוי בארנונה הוא סכום המקטין את סכום ההכנסה (מה שנקרא בסיס המס) עליו משולם מס. במקרים מסוימים, ניכוי מס משמעו החזרת חלק ממס הכנסה ששולם בעבר ליחיד, למשל בקשר לרכישת דירה, הוצאות טיפולים, חינוך וכו'.

כעת נעבור לניכויים בפועל שניתן לקבל בעסקאות מקרקעין. ניתן לקבל ניכוי נכס הן בעת ​​מכירת מקרקעין והן בעת ​​רכישת מקרקעין.

ניכוי מס הניתן בעת ​​מכירת מקרקעין.

כפי שכבר אמרנו, לאזרחי הפדרציה הרוסית יש חובה לשלם מס על הכנסה שהתקבלה בתקופת המס (שנה קלנדרית), כלומר, בעת מכירת דירה, יש חובה לשלם מס בסך 13 % ממחיר המכירה של הדירה. בהתאם לאמנות. 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, אזרחי הפדרציה הרוסית מקבלים ניכוי מס בעת ניכור מקרקעין. בניגוד לניכוי הארנונה הניתן בעת רכישת נדל"ן,ניכוי זה ניתן בכל פעם שנכס נמכר., ולא פעם אחת בחיים. עם זאת, יש לקחת בחשבון שסכום ניכוי זה ניתן עבור כל העסקאות שבוצעו בתקופת המס (שנה קלנדרית), כלומר אם מוכרים למשל דירה אחת ומגרש אחד, או שתי דירות. בשנה קלנדרית אחת, ניכוי המס מסופק בסכום עבור שתי העסקאות, וכאן צריך לחלק אותו נכון.

סכום ניכוי המס הוא:

על כל מקרקעין שנמצאים בבעלות (מהמועד שנקבע בתעודת הבעלות) למעלה מ-5 שנים, ניתן ניכוי על כל סכום העסקה, כלומר, במילים פשוטות, לא עולה מס. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי ישנם מספר חריגים לכלל זה והם נוגעים לתקופת הבעלות: 1) אם נמכרו מקרקעין שנרכשו לפני 01/01/2016, אזי התקופה של בעלות שלאחריה לא נובע מס הכנסה שווה ל-3 (שלוש) שנים; 2) למקרקעין מופרטים (דירות, חדרים, בנייני מגורים בודדים, דאצ'ות, בתי גן או חלקות קרקע), וכן שהתקבלו במתנה מבן משפחה או קרוב משפחה, או נרכשו כנכס במסגרת הסכם קצבת חיים, תקופת הבעלות על הנכס, שלאחריה לא עולה מס שווה גם היא ל-3 (שלוש) שנים.

עבור מקרקעין (דירות, חדרים, בנייני מגורים בודדים, דאצ'ות, בתי גן או חלקות קרקע) שהיו בבעלותם פחות מ-5 שנים, ועל מקרקעין שנרכשו לפני 01/01/2016 שהיו בבעלות פחות מ-3 שנים, סכום הניכוי הוא בסכום שאינו עולה על 1,000,000 (מיליון) רובל. כלומר, אם מכרת בית, דירה או קרקע למשל ב-3,000,000 (שלושה מיליון) רובל, אזי יגבה מס של 13% על 2 מיליון רובל. (3 מיליון - מיליון).

וכאן יש לשים לב לשינויים המשפיעים על חישוב הבסיס החייב במס. אם בעבר, בסיס המס חושב מסכום המכירה שנקבע בחוזה המכירה, ניתן היה להפחית את סכום המס או להימנע מתשלום מס כליל אם סכום המכירה נקבע שווה, למשל, 1,000,000 רובל, אז לאחר 01/ 01/2016, במידה ומחיר הנכס בהסכם הרכישה והמכירה נמוך מ-70% משווי הנכס הקדסטרי, אזי בסיס המס נקשר לשווי הקרקעי של הנכס החל מיום 1.1.2016. אשר הנכס נמכר.

לדוגמה, רכשת דירת 2 חדרים לאחר 01/01/2016, ומכרת אותה בשנת 2017, תוך ציון בחוזה המכר סכום המכירה של 1,000,000 רובל, והשווי הקדסטרי של דירה זו נכון ליום 01/01/2017 הוא 2 600,000 לשפשף. בהתאם, רשות המסים, בעת חישוב המס, תצא מסכום של 70% משווי הדירה הקדסטרי, כלומר 1,820,000 רובל. (2,600,000 * 70%), ולא מעלות הדירה בהסכם הרכישה והמכירה, והסכום החייב במס יעמוד על 820,000 רובל. (1,820,000 - 1,000,000), והמס עצמו יהיה 106,600 רובל (820,000 * 13%). לכן, כדי שגובה המס שנצבר לא יבוא בהפתעה לא נעימה עבורכם, אנו ממליצים לפני מכירת מקרקעין לקבל אישור על שווי הדירה/חדר/בית/מגרש. אתה יכול להשיג אותו במשרד Rosreestr ברחוב. Yaroslavskogo, 37, ב-MFC, או בסניף של משרד Rosreestr ברחוב. קירובה, 28.

ברצוננו גם להפנות את תשומת הלב לשינוי משמעותי למדי בקוד המס של הפדרציה הרוסית. אם מוקדם יותר, סכום הניכוי שניתן ליחיד עבור מכירת מקרקעין כאמור כגון תיבות מוסך, חצרים שאינם למגוריםהיה שווה גם למיליון רובל, ואז מ-01/01/2016, סכום הניכוי עבור מכירת נדל"ן כזה הוא רק 250,000 רובל. זה חל גם רק על מקרקעין שנרכשו לאחר 01/01/2016.

במקום ניכוי מס הניתן במכירת מקרקעין, עומדת לנישום הזכות להפחית את בסיס המס בסכום ההוצאות המתועדות שהוצאו בעת רכישת מקרקעין אלו. מה זה אומר? זאת אומרת שאם הסכום למכירת דירה בהסכם הרכישה הוא מכירות, יהיה שווה לסכום רכישותשל אותה דירה בהסכם הרכישה והמכירה (לפיו רכשת דירה זו), אזי לא עולה מס, מאחר ולא קיבלת הכנסה. עם זאת, עליך לקחת בחשבון את החידושים בקוד המס של הפדרציה הרוסית - אם הסכום בחוזה (שתחתיו קנית את הדירה ובהתאם לכך מכרת אותה) נמוך מ-70% מהערך הקדסטרלי של הדירה עבור הדירה. שנת המכירה, אזי רשות המסים תחשב את המס על השווי הקדסטרי. לדוגמה, רכשת דירה בשנת 2016 ב-2,500,000 רובל, מכרת אותה בשנת 2017 באותו מחיר, אך החל מה-1 בינואר 2017, הערך הקדסטרי של הדירה היה 3,000,000 רובל, בהתאמה, בסיס המס יהיה שווה ל-2,100,000 רובל (70% מ-3 מיליון רובל), במקרה זה לא יהיה מס, אבל אם הערך הקדסטרלי הוא, למשל, 4 מיליון רובל, אז במקרה זה בסיס המס כבר יהיה שווה ל-2,800,000 רובל (70% של 4 מיליון לשפשף.), ואז יתעורר מס, שייגבה על ההפרש (2,800,000 - 2,500,000) של 300,000 רובל.

לסיכום, ברצוני לגעת בתפיסה המוטעית הרווחת, לפיה בעת מכירת דיור בבנייה שטרם הופעל, לא עולה מס על פי הסכם שיבוץ. עובדה היא שהמס נקרא מס הכנסה אישי, וכאשר מוכרים דירה במסגרת הסכם הוצאה המוכר מקבל הכנסה, ולכן חייב לשלם על כך מס. על עסקאות כאלה חלים אותם כללים כמו למכירת דירות שכבר מוזמנות, עם התיקון היחיד שבשל העובדה שדירות אלו אינם בבעלות, אז הקביעות של דירות כאלה לא משחקת תפקיד מיוחד. בהתאם לכך, כאשר מוכרים דירות כאלה משתלם יותר להשתמש לא בניכוי מס, אלא להפחית את בסיס המס בסכום ההוצאות המתועדות לרכישת דירה כזו. יש לקחת בחשבון שהוצאות מתועדות כוללות לא רק את הסכום בהסכם ההשתתפות במניות, אלא גם את הכספים שהושקעו על גימור הדירה (הסכמי רכישה ומכירה של חומרי בניין, הסכמי חוזה לגמר הדירה ועוד).

לאור העובדה שהמידע על ניכויי מס נרחב למדי, נבחן את ניכוי הרכוש הניתן בעת ​​רכישת מקרקעין במאמר הבא.

עבור חפצי מקרקעין שנרכשו לבעלות לאחר 01/01/2016:

הכנסה שקיבל נישום ממכירת מקרקעין פטורה ממיסוי (והכרזה) ובלבד שחפץ כאמור היה בבעלות הנישום לתקופת בעלות מינימלית על המקרקעין או יותר.

תקופת הבעלות המינימלית על נכס מקרקעין היא 3 שניםעבור חפצי מקרקעין שלגביהם מתקיים לפחות אחד מהתנאים הבאים:

1. הבעלות על החפץ התקבלה על ידי הנישום בירושה או במסגרת הסכם מתנה מאדם המוכר כבן משפחה ו(או) קרוב משפחה של נישום זה בהתאם לקוד המשפחה של הפדרציה הרוסית;
2. הבעלות על החפץ נרכשה על ידי הנישום כתוצאה מהפרטה;
3. הבעלות על החפץ התקבלה על ידי הנישום - משלם דמי השכירות כתוצאה מהעברת רכוש במסגרת הסכם אחזקה לכל החיים עם תלויים.

במקרים אחרים, תקופת הבעלות המינימלית על מקרקעין היא 5 שנים.

לגבי מקרקעין שנרכשו לפני 01/01/2016 וכן לגבי נכס אחר (מוסך, רכב וכדומה) - תקופת הבעלות המינימלית היא. 3 שנים.

אם ההכנסה ממכירת נכס מקרקעין נמוכה מ-70% מערכו הקדסטרי של נכס זה נכון ל-1 בינואר של שנת המכירה, אזי לצורכי מס הכנסה כזו של הנישום נלקחת בשווה לשווי הקדסטרי של תכונה זו, מוכפלת בפקטור של 0.7.

חישוב ניכוי רכוש

1,000,000 רובל– הסכום המרבי של ניכוי המס שבאמצעותו ניתן להפחית הכנסה המתקבלת ממכירת בתי מגורים, דירות, חדרים, קוטג'ים, בתי גן, חלקות קרקע וכן מניות בנכס הנקוב;

250,000 רובל– הסכום המקסימלי של ניכוי המס שבאמצעותו ניתן להפחית הכנסה המתקבלת ממכירת נכס אחר (מכוניות, חצרים שאינם למגורים, מוסכים ופריטים אחרים).

במקום להחיל ניכוי רכוש, זכותו של הנישום להפחית את סכום ההכנסה המתקבל ממכירת נכס על ידי הוצאות שהוצאו ומתועדות בפועל הקשורות ישירות לרכישת נכס זה. במצבים מסוימים, זה עשוי להיות משתלם יותר מאשר שימוש בניכוי רכוש.

בעת מכירת נכס הנמצא בבעלות משותפת או משותפת משותפת, הסכום המקביל של ניכוי ארנונה (1,000,000 רובל או 250,000 רובל) מחולק בין הבעלים המשותפים של נכס זה באופן יחסי לחלקם או בהסכמה ביניהם (ב- במקרה של מכירת נכס הנמצא בבעלות משותפת).

אם הנישום מכר מספר חלקי רכוש בשנה אחת, המגבלות שצוינו יחולו במצטבר עבור כל החפצים הנמכרים, ולא עבור כל חפץ בנפרד.

במידה והסכומים המתקבלים ממכירת נכס אינם עולים על הגבולות הנקובים, הרי שחובת הגשת הצהרה נותרת בעינה, ואין חובת תשלום מס.

דוגמא חישוב

בשנת 2017 קוטוב ש.א. מכר את הדירה תמורת 3,000,000 רובל, אותה קנה ב-2015 תמורת 2,500,000 רובל.

מאחר והדירה הייתה בבעלות קוטוב ש.א. פחות מתקופת הבעלות המינימלית, ביחס להכנסה המתקבלת ממכירתה, הוא מחויב להגיש דו"ח אישי למס הכנסה לשנת 2017.

בהצהרה על ניכוי ארנונה בהצהרה כאמור, ההכנסה החייבת של קוטוב ש.א. יהיה 2 מיליון רובל, ו

מס הכנסה אישי = (RUB 3,000,000 - RUB 1,000,000) x 13% = RUB 260,000

אם קוטוב ש.א. יצהיר בהצהרה לא על ניכוי רכוש, אלא יקטין את ההכנסה המתקבלת ממכירת הדירה בסכום ההוצאות המתועדות, הכנסתו החייבת תעמוד על 500,000 רובל, ומס הכנסה אישי יעמוד על 65,000 רובל:

מס הכנסה אישי = (3,000,000 רובל – 2,500,000 רובל) x 13% = 65,000 רובל.

דוגמא חישוב

הכנסות Ivanov N.V. ממכירה ב-2017 של דירה שנרכשה ב-2016 הסתכם ב-2,100,000 רובל.

השווי הקדסטרלי של הדירה נכון ל-1 בינואר של השנה הנוכחית, בה בוצע רישום המדינה של העברת הבעלות בדירה זו, הסתכם ב-3,300,000 רובל. אין הוצאות מתועדות לרכישת דירה.

בסיס המס למס הכנסה במקרה זה נקבע עם מקדם הפחתה המוחל על שווי הדירה הקדסטרי השווה ל-0.7.

ערך קדסטרלי של הדירה בהתחשב במקדם ההפחתה:

RUB 3,300,000 x 0.7 = 2,310,000 שפשוף.

מאז הכנסת איבנוב N.V. ממכירת דירה נמוך מהערך הקדסטרי של הדירה, בהתחשב במקדם ההפחתה של 0.7, לצרכי מס בסיס המס יהיה: 2,310,000 רובל.

במקביל, Ivanov N.V. בעל הזכות לתבוע ניכוי ארנונה בסכום של 1,000,000 רובל.

מס הכנסה אישי יחושב על ידי הנישום באופן הבא:

(RUB 2,310,000 - RUB 1,000,000) x 13% = RUB 170,300

ניכוי הרכוש הקשור למכירת נכס, בניגוד לניכוי הנלווה לרכישת דיור, ניתן ליישום ללא הגבלה, אך בכפוף להגבלת הסכום המרבי של ניכוי ארנונה (1,000,000 רובל או 250,000 רובל) במס. פרק זמן. על מנת לממש את הזכות לניכוי, על הנישום:

2 הכן עותקים של מסמכים המאשרים את עובדת מכירת הנכס.

למשל, עותקים של הסכמי רכישה ומכירה של נכס, הסכמי חליפין וכו'.

3 אם הנישום דורש ניכוי בגין סכום ההוצאות הקשורות ישירות לרכישת הנכס הנמכר, יש להכין בנוסף העתקים של מסמכים המאשרים הוצאות כאמור.

(תקבולים, מכירה וקבלות מזומנים, דפי בנק, צווי תשלום, קבלות מהמוכר על קבלת כספים וכו'), וכן מסמכים נוספים המאשרים את עובדת רכישת הדירה הנמכרת, למשל, חוזה מכר. .

4 הגש לרשות המסים במקום מגוריך החזר מס מלא עם עותקי מסמכים המאשרים את הזכות לקבל ניכוי בעת מכירת נכס.

בעת הגשת העתקים של מסמכים המאשרים את הזכות לניכוי לרשות המסים, יש להצטייד במקור שלהם לאימות מפקח מס.

הדרך הנוחה ביותר למלא החזר מס והגשתו, כמו גם מסמכים תומכים לרשות המסים, היא מקוונת באמצעות שירות אינטרנט "חשבון אישי של משלם המסים ליחידים"

מגבלות על רוב הניכויים במס (עבור חינוך, טיפול וכדומה) נקבעות רק בתוך שנה קלנדרית אחת: בכל שנה קלנדרית מתאפסת ה"מגבלה", וניתן לקבל את הניכוי שוב. לעומת זאת, ניכוי הרכוש לרכישת דירה מכיל מגבלות חמורות יותר: הן סכום הניכוי המקסימלי והן מספר הפעמים שניתן להשתמש בו במהלך חייו מוגבלים מבחינה חוקית.

עד שנת 2014 היו מגבלות לפיהן ניתן היה לקבל ניכויי מס בגין הוצאות רכישת דיור וריבית הלוואות רק פעם אחת בחיים ורק עבור נכס דיור אחד. משנת 2014 הותר לקבל את הניכוי עבור מספר נכסים למגורים, אולם הותר להחיל את הכללים החדשים רק על עסקאות חדשות (שנסגרו לאחר כניסת החוק החדש לתוקף). בהקשר זה עלו שאלות רבות: באילו מקרים חלות הגבלות ניכוי? אם השתמשתם בניכוי מוקדם יותר, באילו מקרים תוכלו "לקבל" אותו בעת רכישת בית חדש? האם ניתן לקבל ניכוי בגין ריבית אשראי אם השתמשת בעבר רק בניכוי לרכישת דיור?

במאמר זה ננסה לענות על כל השאלות הללו.

הערה:הגורם המרכזי בו תלויות מגבלות ניכוי הנכס הוא מועד רכישת הנכס עבורו מקבלים (או רוצים לקבל) את הניכוי.
"תאריך רכישת דיור"למטרות מאמר זה, יש לשקול את הדברים הבאים:
- מועד רישום הבעלות על דיור לפי תמצית מרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת בעת רכישה במסגרת הסכם רכישה ומכירה;
- מועד שטר ההעברה בעת רכישת דיור לפי הסכם השתתפות משותפת בבנייה.

מגבלות ניכויים עבור דיור שנרכש לפני 1 בינואר 2014

אם רכשתם דיור לפני 2014 וקיבלתם (או מתכננים לקבל) ניכוי נכס עבורו, אז חלים עליכם הכללים ה"ישנים", לפיהם ניתן לקבל ניכוי למהדרין רק נכס אחד בכל פעם(סעיף 27, סעיף 2, סעיף 1, סעיף 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, כפי שתוקן, תקף עד 01/01/2014) ובסכום של לא יותר מ-2 מיליון רובל. (260 אלף רובל להחזר). זאת ועוד, גם אם קיבלת ניכוי הנמוך מהסכום המקסימלי, לא תוכל לקבל אותו בנוסף ברכישת בית אחר.

דוגמא:בשנת 2008, לבשוב I.I. קנה דירה ב-500 אלף רובל. וקיבל ניכוי מס עבורו (החזירו 65 אלף רובל מסים ששולמו). בעת רכישת דירה בשנת 2016, לבשוב I.I. לא יוכל לנצל שוב את הניכוי, שכן עד שנת 2014 ניכוי הנכס ניתן פעם אחת בלבד עבור נכס דיור אחד

ניכוי ריבית אשראי עבור דיור שנרכש לפני 1 בינואר 2014, לא היו הגבלות על הסכום(ניתן היה להחזיר 13% מכלל ריבית המשכנתא ששולמה), אבל אתה יכול לקבל אותו רק עבור אותו נכס שעבורו קיבלת את הניכוי העיקרי(ניכוי הוצאות רכישה). זאת בשל העובדה שעד 2014, ניכוי הרכוש העיקרי וניכוי הריבית לא הופרדו והיוו סוג יחיד של ניכוי (סעיף 220 לקוד המס של הפדרציה הרוסית, בשינויים, בתוקף עד 01/01/2014 ).

דוגמא:בשנת 2012, Ivanchenko A.A. קניתי דירה וקיבלתי עליה ניכוי מס. ב-2013 רכש איבנצ'נקו דירה נוספת עם משכנתא ורצה לקבל ניכוי על ריבית ההלוואה. לשכת השומה שללה ממנו את הניכוי כדין, שכן על דיור שנרכש לפני 1.1.14 ניתן היה לקבל את עיקר הניכוי והריבית רק עבור נכס דיור בודד.

הגבלות על הניכוי עבור דיור שנרכש לאחר 2014

מאז 1 בינואר 2014, בוצעו שינויים משמעותיים בקוד המס של הפדרציה הרוסית, לפיהם, אם ניכוי המס עבור רכישת דירה/בית לא יתקבל בסכום המקסימלי (כלומר מסכום נמוך מ- 2 מיליון רובל), ואז ניתן לקבל את השאר בעת רכישת נכסי דיור אחרים (סעיף 2, סעיף 1, סעיף 3, סעיף 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית).

דוגמא:בשנת 2016, Ukladova T.I. קניתי חדר ב-500 אלף רובל. וקיבל ניכוי רכוש (החזיר 65 אלף רובל). ב-2017 היא קנתה דירה ב-3 מיליון רובל. Ukladova T.I. יוכל לקבל ניכוי רכוש נוסף לרכישת דירה בסכום של 1.5 מיליון רובל. (להחזיר 195 אלף רובל).

כמו כן החלו לחול כללים חדשים על ניכוי ריבית אשראי על דיור שנרכש לאחר 1.1.2014:

• הניכוי בגין ריבית האשראי אינו קשור לניכוי הוצאות רכישת דיור וניתן לקבלו עבור חפץ נפרד;
• הניכוי המרבי עבור ריבית האשראי הוא 3 מיליון רובל. (להחזיר 390 אלף רובל);
• בניגוד לניכוי הוצאות רכישת דיור, את הניכוי בגין ריבית האשראי ניתן לקבל רק פעם אחת בחיים עבור נכס אחד;

דוגמא:בשנת 2016, Panyukov E.I. קנה דירה בשווי 8 מיליון רובל. כדי לקנות דירה, הוא לקח משכנתא בסכום של 6 מיליון רובל. (עליו ישלם ריבית בסך 3.5 מיליון רובל) Panyukov E.I. יוכל לקבל ניכוי רכוש בסיסי בסכום של 2 מיליון רובל. (יש להחזיר 260 אלף רובל), וכן ניכוי ריבית בסכום של 3 מיליון רובל. (להחזיר - 390 אלף רובל).

דוגמא:בשנת 2014, Epifanova T.K. קניתי דירה וקיבלתי ניכוי נכס בגין עלויות רכישה. בשנת 2017 רכשה דירה חדשה עם משכנתא ותוכל לקבל ניכוי בגין ריבית ההלוואה ששולמה.

דוגמא:בשנת 2014, Cherezov A.A. קניתי דירה בשווי מיליון רובל עם משכנתא. צ'רזוב א.א. קיבל ניכוי בגין הוצאות רכישה וניכוי בגין ריבית אשראי. ב-2017 הוא רכש דירה נוספת בשווי 3 מיליון רובל. (גם באמצעות כספי אשראי). צ'רזוב א.א. יוכל לקבל ניכוי נוסף בגין הוצאות רכישה (מאחר שלא ניצל במלואו), אך לא יוכל לקבל ניכוי נוסף בגין ריבית אשראי, מאחר והוא ניתן לנכס אחד בלבד.

האם ניתן לקבל ניכוי נוסף אם השתמשתי בו מוקדם יותר לדיור שנרכש לפני 1 בינואר 2014?

כפי שציינו לעיל, על פי חוק המס הנוכחי, אם הניכוי לא יתקבל בסכום המרבי (כלומר מסכום הנמוך מ-2 מיליון רובל), אזי ניתן לקבל את היתרה בעת רכישת נכסי דיור אחרים (סעיף 2, פסקה 1, עמ' 3 סעיף 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית).

אולם, לצערנו, כלל זה אינו חל אם מימשת את הזכות לניכוי עבור דיור שנרכש לפני 1.1.2014. במקרה כזה לא תוכלו לקבל את יתרת הניכוי ברכישת בית אחר. זאת בשל העובדה שהכללים החדשים חלים רק על יחסי משפט שנוצרו לאחר 1 בינואר 2014. אם דיור נרכש לפני ה-1 בינואר 2014, הרי שנחשב שניצלת את ניכוי הרכוש על פי "הכללים הישנים": הניכוי ניתן רק פעם בחיים עבור נכס אחד (סעיף 220 לחוק המס של הפדרציה הרוסית, בתוקף לפני 1 בינואר 2014). עם זאת, אין לקבל את הניכוי החוזר (גם עבור דיור שנרכש לאחר 1.1.2014).(סעיף 2 של סעיף 2 של חוק N 212-FZ, מכתב של שירות המס הפדרלי של רוסיה מיום 09/18/2013 מס' BS-4-11/16779@, מכתב של משרד האוצר של רוסיה מיום 03/07 /2017 מס' 03-04-05/12936, מיום 26/07/2016 מס' 03-04-05/43559).

דוגמא:בשנת 2006, סידורצ'וק F.M. קנה דירה בשווי 500,000 רובל וקיבל ממנה ניכוי מס (החזר מס הכנסה בסך 65 אלף רובל). בשנת 2015, סידורצ'וק F.M. קנה דירה חדשה בשווי 3,000,000 רובל ולאחר שקראתי על שינויים בחוק, ביקש לקבל את יתרת הניכוי בסך 1,500 אלף רובל מהרכישה החדשה. בניכוי הדירה החדשה סידורצ'וק פ.מ. סורב משום שכבר ניצל את הניכוי בגין דיור שנרכש לפני 2014.

האם ניתן לקבל ניכוי בגין ריבית אשראי אם השתמשתם בעבר רק בניכוי הוצאות רכישה?

פעמים רבות נוצר המצב שאדם קיבל את ניכוי הנכס העיקרי בגין דיור שנרכש לפני 1.1.2014, אך לא ניצל את ניכוי ריבית האשראי. במקרה זה נשאלת השאלה - האם ניתן לקבל ניכוי בריבית ברכישת נכס חדש? לאחר השינויים בקוד המס של 2014, הרשויות הרגולטוריות במשך זמן רב לא יכלו להגיע לעמדה משותפת: הדעות היו חיוביות ושליליות כאחד. עם זאת, מכתב של שירות המס הפדרלי של רוסיה מיום 21 במאי 2015 N BS-4-11/8666 שם קץ לנושא זה, ולמרבה המזל, לטובת משלמי המסים.

על פי מכתב זה (חובה לשימוש רשויות המס), אם מימשת את זכותך לניכוי הנכס העיקרי לפני שנת 2014, אזי ברכישת בית עם משכנתא לאחר 1 בינואר 2014, תוכל לקבל ניכוי ריבית אשראי. . עמדה זו מאושרת על ידי משרד האוצר של רוסיה במכתבו מיום 27 באפריל 2016 מס' 03-04-05/24331.

דוגמא:בשנת 2013, שחיטוב M.A. קנה דירה וקיבל את ניכוי הנכס העיקרי. ב-2017 רכש דירה חדשה עם משכנתא. שחיטוב מ.א. יכול לנצל ניכוי בגין ריבית המשכנתא המשולמת על דירה חדשה, למרות שקיבל בעבר את הניכוי העיקרי עבור דירה אחרת.

דוגמא:בשנת 2012, Dikonov A.A. קנה דירה וקיבל ניכוי נכס בגין עלויות רכישתה. ב-2013 רכש דירה שנייה עם משכנתא ורצה לקבל עליה ניכוי ריבית אשראי. עם זאת, נמנע ממנו הניכוי, שכן ניכוי נפרד בגין ריבית אשראי אפשרי רק עבור דיור שנרכש לאחר 1.1.2014. אם בעתיד Dikonov A.A. קונה בית חדש באמצעות כספי אשראי, הוא יוכל לקבל ניכוי בגין הריבית המשולמת.

דוגמא:בשנת 2013, Zelenskaya Yu.V. קניתי דירה עם משכנתא וקיבלתי ניכוי עלויות רכישה וריבית הלוואה ששולמה. ב-2017 רכשה דירה חדשה עם משכנתא. מאז זכות ניכוי הרכוש (בסיס וריבית) Zelenskaya Yu.V. אם השתמשה בדירה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014, לא תוכל לקבל שוב ניכוי (הן בסיס והן ריבית).

לא נלקחת בחשבון קבלת ניכויים לפני 1 בינואר 2001

לסיכום המאמר, נציין כי עד 2001, ניכוי הרכוש ניתן על בסיס חוק הפדרציה הרוסית מיום 7 בדצמבר 1991 N 1998-1 "על מס הכנסה אישי". חוק זה הפך לפסול ביום 1.1.01. לפיכך, אם תבעתם ניכוי רכוש וכל התשלומים עליו בוצעו לפני 1.1.01, אזי ניתן להניח שלא ניצלת בניכוי. ברכישת בית אחר (אחרי 1 בינואר 2001), ניתן לקבל שוב ניכוי רכוש (מכתבי משרד האוצר של רוסיה מיום 13.2.2014 נ 03-04-05/5889, מיום 24 ביולי 2013 נ 03- 04-05/29229).

דוגמא:בשנת 1998, Klestova Ya.F. קניתי דירה. בשנים 1999 ו-2000 היא הגישה דוחות 3-NDFL למשרד המס וקיבלה ניכוי רכוש מלא. בשנת 2013, Klestova Ya.F. קניתי שוב דירה. מאחר שקיבלה את מלוא הניכוי לפני 1 בינואר 2001, בעת רכישת דירה בשנת 2013, היא תוכל לנצל שוב את ניכוי הרכוש (בהתאם לכללי סעיף 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית).

דוגמא:בשנת 1999, Ezhov N.N. קנה דירה. בשנים 2000, 2001, 2002 ו-2003 פנה למשרד השומה בבקשה לקבל ניכוי רכוש. בשנת 2017, Ezhov N.N. קנה דירה שנייה. מאחר שחלק מהתשלומים בגין הניכוי בוצע לאחר 1.1.01, יכולה נ.נ. אזוב לקבל ניכוי נכס בגין הדירה שנרכשה בשנת 2017. לא יכול.